自银监会实行“窗口指导”后，持续高温的房地产信托业务终于开始降温。《第一财经日报》记者从业内获悉，信托公司与房地产企业合作门槛提升的要求明确之后，“假股权、真贷款”的房地产信托产品已近绝迹，不少房地产项目甚至陷入难以通过审批的尴尬窘境。

　　绿城信托源自求变

　　近期最受关注的，当数绿城与平安信托合作的房地产基金信托产品。这个名为“平安财富·安城1号房地产基金信托产品”，公开资料显示以股权投资方式参与多个绿城名下的房地产项目。这些作为种子储备的项目，预期投资收益更是高达年化25%以上。“以信托形式发起，实质意义却是基金，这在从前非常少见。”信托业内人士评价。

　　据了解，该信托产品的储备种子项目选取了多个绿城旗下的房地产项目，包括温州龙湾项目、扬州广陵区旧城改造项目及宁波市镇海项目，各个项目的IRR（内部收益率）均高达25%以上，温州龙湾项目更是可至35%~41%。

　　一位信托公司人士坦言，这些项目升值空间大、性价比高，因此年化预期收益才可高达25%。“投资基金的起步门槛通常比信托高得多，因此个人投资者很难参与，不少是由信托公司带头，作为大客户直接投资基金。不过这个产品的起步门槛却与信托无异，从而使得个人投资者亦很容易选择投资。”

　　“假股真贷”已被堵

　　这其实是自银监会实行窗口指导以来，严格监控风险之下的“曲线”之举。

　　用益信托工作室提供的数据显示，今年1~6月，各种信托资金投资领域之中，成立规模占比最高的仍是房地产，信托成立规模为1191亿元，占比43%。从已成立产品的平均预期年收益率来看，房地产信托仍然最高，达9.72%。这一数据，比第二名的其他领域高出了1.1个百分点。

　　今年5月份以来，随着房地产信托产品规模扩大日益增速，银监会将实行窗口指导的风声越来越紧。多个来自业内的消息证实，此次监控利刃实际直指被俗称为“假股真贷”的信托产品。“如果实行真正的债务融资方式，项目审核门槛很高，且房地产企业需向信托公司提供抵押品。但以‘假股真贷’的方式参与，便可以规避掉这些要求。”业内人士向记者解释道。

　　如此一来，信托公司的风险无疑增加许多。用益信托工作室分析师认为，在实行窗口指导之前，假股权真贷款的信托产品虽然很少，但仍有出现。“不过现在基本上已经绝迹了。”

　　这一消息从多位信托业界人士处得到证实，甚至有知情人士向记者透露，银监会实行窗口指导之后，新成立的房地产信托产品项目需经有关部门审核批复。最新消息表明，已有部分信托公司设计的房地产信托产品，由于无法通过审批，无奈只能另谋出路。

　　一家浙江当地房地产民营企业负责人向记者诉苦称，企业融资压力非常巨大，原本以为可借助信托“假股真贷”的方式过渡，但在如今政策收紧的趋势下，已经无法实行操作。“仔细研究了一下，几乎所有正在操作中的项目都不符合审批条件。”

　　股权投资渐成风潮

　　信泽金信托研发中心提供的数据称，在4月11日至6月30日各个机构处于推介期的信托产品中，2年期的产品最多，为18只，占比36%；其次分别为1年期10只，一年半期9只。由此可见，目前市场上的信托产品仍以过桥融资为主。

　　“不过从目前的市场趋势来看，选择‘同股同权’设计方式的信托产品开始火热起来。”用益信托工作室分析师称，根据他们最新发布的数据，1~6月份信托资金运用方式中，成立规模占比最高的是权益投资，以此种方式设立的集合资金信托产品成立规模为853亿元，占比31%；从平均预期年收益率来看，以股权投资方式设立的信托产品依然最高，达10%。“一般来说，债务融资产品周期通常在2年左右，股权投资产品周期则在3~5年，且以分红形式居多，投资收益回报普遍在20%以上。”一家信托公司相关人士称。