2011入市项目签约不到三成 库存消化时间长 价格优势不明显 品牌竞争力薄弱

　　在楼市调控的深水中，首先倒下的是中小房企。据最新统计数据显示，截至目前，北京新建商品房库存近10.7万套，中小房企占65%，积压库存量为6.9万套。

　　据链家地产市场研究部估算，中小房企约3000亿元资金被套，面对销售的巨大压力，降价或成为中小房企的唯一出路。

　　市场

　　中小房企签约率仅为大房企一半

　　以2011年中国房地产上市公司综合实力榜为准，一百名以后的定义为中小房企。

　　根据北京市房地产交易管理网统计显示，2011年新入市项目中，中小房企供应量只有大房企的三成，但总库存积压是大房企的一倍左右。换句话说“房子本身就少，还基本没卖出去”是中小房企的真实写照。

　　另据链家地产市场研究部统计，2011年入市项目成交情况，中小房企和大房企的签约率分别为28.5%和55.5%。

　　截至7月31日，北京成交率低于三成的项目共有41个，其中，中小房企的项目就有24个，占了一大半。同时，同一区域的楼盘中，中小房企的签约率明显要低于大房企。(见下表举例)

　　部分中小房企与大房企同区域项目签约情况对比

　　项目名称 区域 开发商 房企类型 成交价 签约率

　　龙景湾 大兴 龙熙顺景 中小房企 18735 0.7%

　　漫香郡北、南里 大兴 金融街大房企 11820 50.7%

　　润景茗苑 朝阳 天润置地 中小房企 28940 3.1%

　　中海风情苑 朝阳 中海地产 大房企 25971 85.2%

　　禾香雅园 房山 北京玉亭 中小房企 13988 6.7%

　　徜徉嘉园 房山 北京城建大房企 15372 42.9%

　　(以上数据来源于链家地产市场研究部)

　　分析

　　销售面临库存、价格、品牌压力

　　业内分析认为，项目低成交率向中小房企集中，且同一区域签约率更低，表明中小房企在大房企入市项目的挤压下受力明显。对比之下，中小房企销售面临三大压力。

　　首先，中小房企库存消化时间较大房企长20个月。

　　根据房地产交易管理网数据统计，截至目前，中小房企积压库存量约为6.9万套，按今年前七个月新房月平均成交约7500套，中小房企占1/3比重，即以每月可成交约2500套计算，在不增加新的入市项目情况下，中小房企需要28个月才能完成现有库存的销售。而大房企消化库存只需8个月时间。

　　其次，价格优势不明显，甚至高于大房企。

　　据链家地产市场研究部统计，在2011年入市项目成交量排在前三的房山、朝阳、大兴区域里，中小房企普通商品房的成交均价为19035元/平方米，比大房企高9%。价格优势不明显，销售压力下，未来降价空间较大。

　　再次，品牌竞争力相对薄弱，成中小房企最大软肋。

　　随着楼市竞争的日趋激烈，以及大房企项目的增多，与其他行业一样，购房者的品牌消费意识增强。同时，刚需市场下，供需在郊区聚焦，购房者对开发商的服务和配套建设能力要求更高，大房企凭借其成熟的管理团队和较为雄厚的资金基础，在竞争力上比中小房企更胜一筹。

　　预测

　　受调控影响更明显 “降价放量”势在必行

　　链家地产首席分析师张月认为，相比大房企低库存、高成交、高效盘活资金的优势，中小房企受调控影响更加明显，在库存、销售、资金方面承受巨大压力，生存空间受到挤压，虽然近期信贷向中小房企有所倾斜，依然无法从根本上缓解中小房企资金压力，未来降价或成唯一出路。

　　由于大部分库存量集中于中小房企，一旦“降价放量”将对整体市场产生冲击，预计新建商品房成交价格将出现实质性下降。

　　文/记者 杨予诺