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房价大跳水反证商品房定价乱象

发布时间:2011年09月05日 10:40 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济时报


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  期望市场调控能够切实收效,需要政府作出割舍自我利益的行动。

  ■周俊生

  北京通州区近日惊现房价大跳水,两年前的一个“地王”级项目润枫领尚原本公布的拟售价在2.5万元/平方米,个别楼盘的最高售价甚至接近3万元/平方米,但日前开盘后,最低定价下浮到了1.3万元/平方米。此消息出现后,被作为房地产调控拉动房价下跌的一个证据,得到了广泛宣传,甚至有人认为这是我国楼市出现拐点的一个标志性事件。

  通州房价大跳水,固然证明了开发商正在现实地承受着房价下跌的压力,但这也反过来证明了,原先定出的高房价中存在多大的泡沫。一般地说,商品房项目成本主要有土地成本、税费成本和管理运营成本、建安成本等。北京市土地整理储备中心的资料显示,通州的这个房地产项目,开发商两年前通过竞价得到的拿地价格为15.3亿元,折合楼面价为6476元/平方米,工程造价、税费和管理营运成本三项相加,据业内人士估计在6000元/平方米左右。因此,即使按照目前降价后的最低价,在扣除成本后,开发商仍然能保有其必要的利润。

  很显然,通州这个项目的开发商之所以有勇气作出如此大的降价行动,主要在于其原先的高定价完全是信口开河,使其降价有了充分的回旋余地。长期以来,我国商品房的定价完全由开发商说了算,早已脱离了“成本+利润”的基本原则。国家发改委曾经规定,从今年5月开始,商品房销售必须以“一房一价”的形式明码标价,但从目前的效果来看,这一政策并未切中商品房定价中的问题所在,即以通州的这个项目来说,开发商在今年5月取得预售证,当时上报的价格普遍在2万元/平方米以上,虽然做到了“一房一价”,但政府部门对这种明显虚高的定价则一路放行,这显然是政策执行中的一大漏洞。

  从目前房地产市场出现的动向来看,要求开发商将商品房定价建立在“成本+利润”的基础上,已有所表现,但只局限于个别地方和个别楼盘,还未形成一种可观的规模,更未形成政策约束。这与地方政府在房地产市场中存在过多利益不无关系。还是以通州的这个项目来说,地方政府通过竞拍土地和税费收取,其收益超过8000元/平方米,已经成为房地产市场上最大的得利者。正是这个实际状况的存在,使政府约束开发商定价缺少动力。市场调控发展到今天,对于造成我国房地产市场乱象的“土地财政”制度却仍未触及,地方政府与开发商之间的“利益同盟”坚冰也仍未有效打破,很显然,期望市场调控能够切实收效,需要政府作出割舍自我利益的行动。