2008年～2012年上海经济适用住房的总供应目标是30万套，前两年，上海的商品住房(新建和二手)成交量也大致是在每年30万套左右。也就是说，简单地按年平均来看，每卖出5套商品房(不论是新建还是二手)，政府就准备一套经济适用房，六分之一的购房家庭购买的是经济适用房。

　　有研究学者认为，上海的经济适用房目标定得过高了，30万套最终将无法去化，因为目前上海经适房申请合格家庭也就仅仅2.5万～3万户之间，将会有大量的经适房没有相应的符合条件的需求者购买。汉宇地产市场研究部认为，这样理解显得过于武断。所谓27.5万套的巨大供需缺口，一是因为将保障房的建设周期与分配周期等同，另一个原因是目前经适房的申请门槛太高，而申请门槛高，恰恰说明目前经适房的分配效率低下。

　　“商品房”与“保障房”平行但也有交集

　　上海每年30万套的商品房交易数据，反映出每年仅有3%的家庭能通过商品市场改善住房。且不论3%这个比例高了或低了多少，但它却实实在在地反映出商品房市场长期存在的供需矛盾，保障房正是在这种背景下诞生的。

　　按照上海目前的经适房申请标准，经适房购买群体压根就不属于商品房市场。这一类群体大部分属于低收入家庭，还称不上“夹心层”。由于收入水平低，其首付和还贷能力非常弱，不管是房价涨还是不涨，等二十年恐怕都够不上商品房的门槛，如果政府不提供保障房，这部分群体要改善居住条件无从谈起。从这个角度来说，保障房是政治任务。

　　除了低收入群体，上海还有更大的一个群体就是所谓“夹心层”，勉勉强强够得着商品房，但是买商品房往往是需要举全家之力，倾其所有，这样所产生的社会矛盾也不少。经适房作为保障房的一种形式，在某种程度上也具有商品房的部分属性，以目前经适房的分配速度要覆盖“夹心层”还为时尚远。

　　大规模的保障房供应实为“恶补”过去欠账

　　4到5年内，新增30万套经适房，对于上海政府实现这个目标笔者非常有信心，虽然短期内的供应量是骤然放大的，但从长期来看，这30万套的量却并不大。从3%也能看出，能买商品房的群体，终究是很少的，房改十余年，保障房缺失的“欠账”过重，经适房补功课也理所应当。既要保障起目前仍然购买不了商品房的家庭，也应当将一小部分咬紧牙关、勒紧裤带、耗尽三代积蓄才能买低总价商品房的群体保障起来。

　　目前上海的经适房申请标准，仅仅是刚刚覆盖了商品房购买力外的一小部分，其实即使门槛再放松几次，新增覆盖的群体也还是在商品房购买力之外的。更进一步说，即使是商品房购买力的下边缘，也应当进入经适房的保障范围内，不应让他们被商品房压得喘不过气来。所以30万套，并不多。

　　当前规划的这30万套经适房虽然被称为“大跃进”，但很可能要供应未来好几年的申请，既然形成了三级保障制度，公布了经适房申请标准，那么在政策上就应当是连贯的，未来每年新增的符合申请条件的家庭，就应当也能购买经适房。其房源可以有一部分来源于“5年后上市流通”的存量，但大部分还是需要新增量的。经过5年的“大跃进”去化存量需求之后，未来的新增量势必减少，但每年新增几千户家庭还是很有可能的。所以在需求量的计算上，绝不是这4、5年的量。

　　“经适房”兼具吸收流动性的作用

　　当前影响保障房建设进度的最大障碍就是地方财政所面临的资金缺口，民间资金无法有效参与是其症结所在。而与此相对应的是，房价快速上涨，往往是流动性泛滥诱导所致，住房调控的方向之一，也是抑制投资、投机购房。也就是说，住房此前是被当作一项重要的投资工具，是泛滥流动性的一大出口，不只是巨量资本的富豪如此，即使是普通百姓，也视住房为一项资产保值增值的投资，所以在房价持续上涨的过程中，即使是刚性需求，也会急于购房，一切的根源，与其说是房价上涨带来的，不如更彻底地说，是货币泛滥带来的。

　　投资、投机购房固然是值得抑制的。但，自住购房呢？不应当受到抑制，尤其是无能力通过商品房市场改善基本居住条件的群体。

　　经济适用房既保障了城市中低收入阶层的居住条件，实现房地产资金链条的可持续利用，又能像海绵一样吸收这些企业资本、家庭储蓄，减少了在商业银行体系的存款总量，通过乘数效应，又能几倍地减少银行存款和放贷能力，有助于减少社会的货币供应总量。因此，相比与廉租房、公租房，经适房这一保障性工程还具备了独特的收缩流动性的功能，既减少“刚性需求”的市场恐慌，降低住宅投机，又有助于稳定消费品物价。

　　因此，笔者认为，取消或者减少经适房并不可取，同时，目前上海30万套的经适房，并不多，而且经适房申请应当逐步扩大覆盖面。

　　“经适房”未来有望被“公租房”取而代之

　　“经适房”是保障房建设初期的过渡性产物。当前，我们只看到上海在2012年之前，要新增30万套经适房，也就是说，规划到明年。至于后年开始，是否还会继续新增，不知道。从目前来看，因为经适房具有的利益属性可能导致的腐败问题，很多学者乃至地方政府提出要取消经适房。这个逻辑很令人费解。经适房有腐败，就要取消经适房，显然，有腐败的领域非常多，也没见到说都要取消。

　　不过从长期来看，为了保障更大的弱势群体，经适房很可能会退出，转而以公租房为主要手段。虽然在保障房建设、运营成本中，经适房比廉租、公租都更有利于持续(动迁配套房严格意义上不属于保障性住房)，但上海会不会有第二个“30万套”的计划，就不得而知了，即使有第二个计划，也断然不会达到30万套的高峰。