李乐

　　开发商集中放量 个别项目出现3000元/平方米的降幅

　　即便是在楼市传统的旺季，北京的房地产开发企业还是面临2008年以来最惨烈的十月。因为在国庆7天长假所在月份中，北京楼市的预增库存将创纪录地达到1万套以上。

　　北京市住建委的数据显示，截至2011年9月第三周，北京楼市库存11.7万套，呈继续上升趋势。而根据中原地产研究机构的统计表明，2011年前8个月北京商品期房的“去化率”(即销售率)约在30%左右。如果按照这一速度，10月过后，北京商品期房的实际库存将超过12万套的水平。这与2008年楼市的“最坏年代”库存水平基本持平。

　　十分微妙的是，在这1万套预增库存中，约60%为纯新盘项目。由于没有前期业主的争议与纠纷压力，这些纯新盘实施价格调整策略的空间更大。中原地产预计，目前在个别项目出现3000元/平方米的降幅，有可能在10月之后，首先在城郊地区大规模出现。

　　预增1万套

　　“往年没有这么多的开发项目把申请的预售开盘日期放在10月份。”9月21日晚，北京市住建委市场处的一位人士向《中国经营报》记者表示。在住建委内部，市场处是负责房地产预售行政许可的部门。

　　他所说的“多”，是指已经有30多个楼盘向住建委提出10月开盘预售的申请，总计房源约1万套左右。而在2009年、2010年的同期楼市，提出开盘预售申请的楼盘数，分别为19个和22个，总计房源也维持在7800套左右的水平。

　　中原地产研究机构于9月展开的市场调研亦证实了这一情况。除此之外，该机构的市场调研还显示，在申请10月预售开盘的商品期房项目中，纯新盘项目占到60%以上。这与2011年年初业界所预计的由于对市场前景无法准确判断，开发企业会推迟开盘销售的预计已经完全不同。

　　“现在大家都看得很清楚，严厉的限购政策之下，有购房资格的人数是一定的，短期内政策不能放开，没有新的购房资格的人补进来，所以，越晚开盘，房子越难卖，开发企业也就越被动。”万科执行副总裁毛大庆表示，他认为，这是10月预计开盘量激增的主要原因所在。

　　“消化”难期待

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，对于10月预增的这1万多套库存的“消化前景”，在当期的市场状态下，不要抱太大的希望。因为从4月开始，北京楼市的“去化率”(即销售率)就一直呈现出下跌的状态。

　　多家市场调研机构对楼市的监测数据均显示，北京8月上市销售的楼盘开盘30日销售率平均只有26.2%，上海、深圳的分别为32.4%、28.8%。而从目前9月份的数据看，北京的金九已经明显是四大一线城市中成色最差的一个。

　　这意味着，按照这一逐步下降的消化速度，北京楼市10月预增的1万套库存中，只有约2000多套能够消化，“剩余7000多套，将直接转化为北京楼市的实际库存，这种情况恐怕是无法避免的。”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者。

　　北京市住建委日常对市场成交情况的监测也佐证了这一判断。截至9月19日，北京楼市成交量在金九再创新低，前19天，商品房住宅签约套数为2735套，二手房住宅签约套数为4233套，均创造了最近三年来的最低，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比下跌幅度达到了73.4%。

　　万科、首创等一线房地产开发企业多位项目负责人告诉记者，从目前市场上来看，相比限购之前半年，新项目需要的客户蓄积量也发生了明显的质变，在限购前一个入市500套的项目基本客户在1000组就可以达到当日售罄。但是在限购后基本需要到2000组左右才能签约5成左右。而经过7个月的市场消耗，目前不仅客户很难达到目标蓄积量，30日平均签约率更是不足3成。

　　张大伟认为，相比其他城市1年限购，北京5年限购使得新增的外地需求有限，而且在限购半年后，存量需求中大部分意向客户已经入市。时间越向后推移，这种销售的难度也就越大。

　　降价大逃亡

　　“现在客户的心态都是等着折扣，认为你的折扣还会有更多，所以不愿意现在出手，我们遇到了很多这样的情况，尤其是在城郊地区的项目上。”首创置业的一位销售负责人向记者表示。

　　9月的情况最能说明问题。北京市住建委的市场监测数据显示，9月供应的住宅项目合计为16个，提供的住宅套数合计为5946套，而截至日前已经签约的套数为206套。记者了解到，9月当月的累积签约率只有3.5%，创造了限购后的新低。尽管开发企业对于降价一事始终讳莫如深，但张大伟向记者判断，市场监测数据恰恰证明了“不降价，就难获房票”。

　　根据中原地产的统计，北京10月预增的项目中，约60%以上系纯新盘项目，约20个；而在这些项目中，位于城郊地区的项目也约有20个。“这些郊区项目可能成为最先大幅降价的楼盘。”张大伟说。

　　“毕竟如果纯新盘多，开发企业担心前期业主对降价有争议的担心就会少，在销售不力的情况下，向下调价也就更为直接。”杨少锋说。