写字楼:市场整体需求较强劲,空置率有所下降,租金有所上升。其中北京、上海空置率下降较为明显,租金涨幅较为可观,租售比稳定在较高水平;广州2011年供应量大增,预计2011年空置率将大升,租金涨幅有限。深圳租金涨幅较为平稳,租售比最低。天津租售比保持较高水平,为七大城市中最高的。由于新增写字楼的位置及分销零售等原因,重庆空置率有所上升,租金有所下降,租售比下滑。成都空置率目前保持在32%左右,租金维持上涨态势,租售比为7.7%左右。

　　高端住宅:受到持续调控影响,销量低迷,但售价依然维持坚挺。北京高档住宅租赁需求稳定上涨,市场空置率继续下降,租金也不断提高;上海需求稳定上涨,市场空置率有所下降,但仍处于高位,租金较为稳定,租售比仍处于较低水平;广州租金继续上升,价格仍然保持坚挺,租售比仍处于较低水平;深圳高档住宅销售均价微降,租金较为稳定,租售比仍维持在2.2%左右;杭州价格保持小幅上涨趋势,租金较为稳定;天津价格上涨较快,租金平稳增长,租售比持续下降至2.4%的低位;重庆高档住宅销售价格大幅上涨,租金也有较大幅度上升,租售比回升至3%左右;成都高档住宅较为低迷,供应下滑,售价小幅下降,租金稳定小幅上涨,租售比略回升至3.5%。

　　零售物业:经济保持上涨,由于消费升级,连锁时尚消费品牌的持续扩张,推动零售物业市场的繁荣。北京、上海市场整体空置率有所下降,整体租金水平持续稳步上升。广州供需大增,零售物业市场保持平稳。深圳市场空置率稳中有降,首层平均租金持续上升。杭州首层平均租金持续上升,天津维持高位,重庆、成都小幅下跌。

　　工业物业:工业物业市场延续平稳上升格局。北京新增供给有限,基本已处于满租状态,预计未来租金仍将保持强劲的增长势头。上海物流设施市场需求大增,驱使租金上涨,而商务园区租金上涨则相对缓和。广州在产业升级的推动下,厂房和研发物业租金取得快速增长。

　　深圳工业物业的需求保持稳定,物流仓储物业的租金基本持平。杭州、天津、重庆物流仓储物业的租金保持上涨趋势,成都上涨幅度较大。

　　板块估值安全边际:主流公司11年PE11倍,RNAV折41%。一线11年PE8倍,RNAV折42%;二线11年PE11倍,RNAV折41%;三线11年PE11倍,RNAV折36%;地产+X11倍,RNAV折43%;商业地产11年16倍,RNAV折37%。

　　增持评级,维持未来1年内板块行情将从阶段性向趋势性转变、相对收益向绝对收益转变的判断。建议战略性买入保利、华侨城、万科等中长期优质股。对商业地产行业及其股票板块整体比较谨慎。