宁波出台房产新规，允许纯商业房贷全部或部分转为公积金贷款

　　房贷“商转公”，是惠民还是救市？

　　专家认为，此举有利部分刚性需求者购房，但对房价影响不大

　　□本报记者 王晨辉

　　近日，宁波市出台了一项房产新政《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》，允许部分符合公积金贷款条件、以纯商业贷购买房子的宁波市民申请将商业个贷余额全部或部分转为公积金贷款。据了解，宁波是我省第一个推出个人住房“商贷”转“公贷”的城市。

　　新政一出台，有人高兴有人愁。对于买房人而言，商业贷款转成公积金贷款，还贷压力会小很多；而有的人则认为自从国家连出调控政策以后，楼市日渐低迷，在这样的大背景下，推出如此政策，似有救市之嫌疑。

　　记者采访的几位房产专家认为，这一举措是现阶段作为地方政府，对于楼市比较大的举措，会促进部分刚性需求的购买，缓解购房者还贷压力，但是难以扭转楼市的颓势。

　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生对宁波市这一房产新政，也有着自己的理解，他认为：从短期也来看，这一举措对于购房者来说是有利的，对于银行来说，也是有利的，可以解决一些银行资金紧张的问题，使他们有更多的资金支持中小企业。

　　部门解释

　　发挥公积金的社会效益，减轻老百姓负担

　　据宁波市住房公积金管理办公室副主任林小楠介绍，“商转公”贷款的对象为在宁波市行政区域内已经办理商业个贷，在申请“商贷”转“公贷”时，符合贷款地公积金中心贷款政策和条件的市民。出台这样的政策，目的是为了充分发挥住房公积金的社会效益，减轻公积金缴存职工的负担。

　　“主要的目的就是根据大的宏观形势，我们住房公积金一块如何充分发挥它的社会效益来考虑，目前房市相对冷落的情况下，如何减轻老百姓的负担，减轻公积金缴存职工的负担，减轻他们的负担实际上就是减轻住房保障工作的压力，主要是从这一块考虑。”林小楠表示。

　　林小楠说，这项规定适用于宁波大市范围，但贷款性质转换必须符合一定条件，主要包括：1、商业个贷余额全部转为公积金贷款的，借款人为贷款房屋的产权人或产权共有人(仅限于配偶、父母、子女)；2、商业个贷余额部分转为公积金贷款的，借款人应为原商业个贷的借款人；3、申请商转公贷款时，商业个贷尚未结清，且已办妥所购住房《房屋他项权证》。

　　“从个人来讲，除了具备上面三个条件，还要提供下面四项资料，一是贷款申请书，二是商业个贷银行出具的贷款余额证明，三是商业个贷住房已办妥抵押的证明，就是房产抵押证明，四是公积金中心规定的其他资料。”林小楠说，据他所知，宁波是浙江省第一个出台此项举措的城市。

　　“我们主要是借鉴了外省一些城市的经验，结合了宁波的实际情况。”林小楠说。

　　至于这一政策是不是为了救市，林小楠认为谈不上，他认为这一举措不太可能引起房价上涨。“毕竟宁波存取公积金的比例还不是很高，大约在60%以上。”

　　据了解，在该新政出台后，宁波市各级公积金管理中心还将相应制定操作细则，待操作细则确定后，市民就可前往申请房贷“商”转“公”。目前，该市共9个公积金管理中心各自的操作细则，均已基本制定完毕，不日就会发布。市住房公积金管委会办公室方面表示，新政策的好处“很快就能让市民享受到”。

　　市民反应

　　购房者高兴，未购房者担心房价上涨

　　现在，已经有很多宁波市民计算着“商贷”转“公贷”后究竟能省多少钱。根据一些房产方面业内人士测算，如果个人商业贷款余额是60万元，期限还有20年的话，采用等本付息法，又恰好符合公积金贷款最高限额60万元的条件，那么，个人目前每个月需要还本付息4669.82元(商业贷款基准利率5.875%。)；而在“商贷”转“公贷”后，每个月只需还本付息3926.66元(公积金贷款首套房贷利率4.083%。)。 也就是说，“商贷”转“公贷”后，个人每个月可少付700多元的利息。“20年下来，他(她)就会因此节省17.8万元。”业内人士说。

　　省下十几万元，对于一户普通的宁波家庭，可是件大好事。

　　对于这样的举措，宁波市民的反应又怎么样呢，记者昨天采访几位宁波市民。

　　“连续加息之后，银行普遍执行利率上浮政策，我正打算购买第二套房子，如果这个政策能够落实到位的，我又是符合这个政策的人话，那么就能减轻我的还款压力。”宁波市民周先生对记者说。

　　然而，也有很多市民提出了这样的疑虑，“房价还没有降下多少，就出台这样的举措，肯定会刺激一些人购房的欲望，到时候，是不是又引发新一轮房价上涨。”

　　也有一些宁波市民认为，这一措施操作起来太麻烦，申请“商贷”转“公贷”的人还必须符合很多条件才行，可能是对银行好处更多一点，有利于他们资金的回拢。

　　开发商说法

　　可稳固房地产，但惠民大于救市

　　对于该政策，宁波各大房地产商又是如何解读呢？

　　他们普遍认为，目前5年期以上的商业性房贷年利率高的已近8%；而5年期以上的住房公积金贷款年基准利率则不到5%。“商贷”和“公贷”之间这样的利率差别，购房者把“商贷”转成“公贷”，能减少一笔不小的每个月按揭支出。

　　宁波奥克斯房产营销部副经理张潮军说：“对于一些刚需的购房者而言，有公积金会稍微好一点，有一部分中产还是可以受益的，毕竟现在银行商业住房贷款利率是比较高的。但是对于早期购房的人而言，银行已经给了7折利率，应该也不大会去转成公积金贷款了。政府在这样想方设法，可以说是为了稳固房地产，但是不知道政府是出于救市还是为了惠民，从消息来看，我觉得还是利大于弊的。”

　　张潮军说，对于销售房子的人来说，这一举措好处并不多，他认为目前的楼市调控政策，到年底不会放松，他对宁波楼市的趋势，表示出谨慎地乐观，他说可能到明年下半年会乐观起来，他们现在已经做好过冬的准备。

　　“要说资金压力，我想很多房企都有，我们是把风险放在不同篮子里，开发各种不同形式的房子，以化解风险，目前资金压力也还好。”张潮军说。

　　专家观点

　　促进部分刚性需求者购房

　　但不会对房价产生太大影响

　　宁波此项新政，也引起了众多房地产专家的关注，记者为此采访了宁波房产专家叶巍俊。

　　叶巍俊认为，宁波市最近出台个人住房“商贷”转“公贷”的政策，就现行的房贷按揭贷款高利率而言，对购房者来说绝对是利好，切实节省了购房者的房贷利息支出，减轻了购房者的经济压力。

　　“其实，之前，有些原先做了商业房贷款的购房者，在政策允许范围内，也将部分商业房贷转为公积金贷款，但因为二者利息相差不大，再说手续麻烦，只有很少部分人在转办，现在，自去年以来连续加息，银行对房贷又普遍执行利率上浮政策，时下，商业房贷与公积金房贷的利息，按5年期以上的“商贷”基准利率年利率7.05%，5年期以上的公积金贷款基准利率年利率4.90%来计算，二者相差达2.15%， 一年下来，确实节省一笔不少的数目。”叶巍俊说。

　　他说，“从宁波楼市来看，自年初至今，一手新房的开盘价格与去年同期相比至少下跌了15%。目前种种迹象表明，国家对房地产的调控非但没有丝毫放松，反而收得更紧，比如对三四线城市也实行调控，最近一些银行又上调了银行房贷利率等。”

　　至于很多人认为这项政策出台后，将促使宁波楼市的反弹，叶巍俊不以为然。“当下楼市低迷不振，是国家对房地产实行限购、限贷等严厉调控政策所致，若国家对这一调控政策不松绑，楼市将继续维持低迷的颓势。

　　叶巍俊认为，这一政策的出台对缓解首次置业者的利息支出和还贷压力是有好处的，会促进部分刚性需求的购买者购房，但很难扭转目前宁波楼市低迷的态势。

　　可以缓解银行资金紧张问题

　　专家观点

　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，宁波的这一房产新政，可能是在目前的形势下，他们做出的比较大的举措，目前也有一些地方政府推出了类似的举措，他们可能是希望通过这些举措，促使中央政府对楼市松绑，特别是在限购上松绑。

　　“目前，影响楼市的主要原因还是限购政策，以及限购带来的一些问题，比如首套房利率上调，用公积金贷款代替商业贷款，限制比较多。”赵杭生说。　　赵杭生认为，从短期来看，这一举措对于购房者来说是有利的，对于银行来说，也是有利的，可以解决一些银行资金紧张的问题，使他们有更多的资金支持中小企业。