这几天，关于申城楼市出现“深度降价”的报道不断，市场上，部分房源价格大幅下调，引发前期业主集体抗议，也颇引人注目。不过，在部分楼盘降价的背后，也引发一些思考，其中不乏针对楼市是否“假摔”的争论。

　　价格有松动

　　必须承认，申城楼市部分房源的价格，已出现松动。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（10月17日-10月23日）上海市商品住宅成交面积为9.48万平方米，环比前周下跌20.10%；上周全市商品住宅成交均价为21538元/平方米，环比前周下跌2.73%。

　　换句话说，上周商品住宅的成交量未能在前周的基础上继续回升，反而掉头向下，态势非常不好。在成交量总体已经很低迷的状况下，商业贷款利率再提高，并且申领周期的拉长，无异于雪上加霜。“网上房地产”显示，一些楼盘的成交价格，较前期有明显松动。

　　截至10月23日，商品住宅仅成交了29.89万平方米，与去年同期相比，暴跌72.54%，预计今年10月的成交量在40万平方米上下徘徊，比2008年10月金融危机时期高呼“救市”时的成交量44.64万平方米还要低。

　　价格有误区

　　不过，仅仅从成交价格上对楼市进行分析，有失偏颇。这主要是因为，同一楼盘因为成交类型的不同，成交价格会出现明显的变化。

　　例如，某楼盘前期开价超过25000元/平方米，而10月中旬的新盘价格仅为17000元/平方米，从价格上看大跌8000元/平方米。但前期推出的是别墅等低密度产品，后期推出的是高层公寓，因产品不同，价格有所变化，也很正常。

　　此外，在宝山一个楼盘，前期楼盘成交均价为21000元/平方米，后期推出房源的成交均价，为15000元/平方米至17000元/平方米。但是，前期推出的房源，属于7层楼的小洋房，后期推出的是高层公寓。

　　在实际统计中，上述两者，都被一些人认为是“大幅降价”。

　　价格有炒作

　　此外，部分楼盘因大幅降价而引起“前期业主集体维权”的情况，似乎也需要冷静观察。在这些楼盘中，有一些楼盘，确实存在前期业主抗议、开发商资金链紧张的情况。但还有另一些楼盘，在记者询问其情况时，销售人员乐意宣称其楼盘“大幅降价”，并有意无意地夸大“前期业主抗议”的担忧。业内人士分析，这是“假担心、真炒作”，希望借助新闻热点，吸引更多刚性需求的注意。

　　更重要的是，一些楼盘所谓的“前期价格”，只是自己所称，并没有成交案例作为参考。换句话说，许多楼盘所谓7折、8折的优惠，只是将单价抬上去后再打折，属于“虚折”。

　　不可否认的是，近期从龙湖郦城的远郊到香溢花城的市中心，从绿地秋霞坊的刚需到星河湾的豪宅，从中海御景熙岸的公寓到长泰西郊的别墅，都有房源出现了一定程度的下跌，但是，并不是所有项目都“深度下跌”，一些楼盘只是推出了几套“特价房”，超过95%的房源依旧按原价出售。

　　由此可见，目前申城楼市的降价，其中存在炒作成分。对“楼市形成拐点”和“开发商回笼资金”之间的区别，目前需要冷静观察。