推行“以房养老”遭遇多重障碍，上海试点多年无奈宣告夭折，为何“以房养老”模式会深陷困局和争议？《今日观察》正在评论。

   

主持人（史小诺）：各位晚上好！欢迎收看今天的《今日观察》。当今中国已经步入到老年社会，据最新的人口普查数据统计，我国目前有60岁以上的老人是1.78亿，占到总人口的13.3%。那么在公共财政无力解决所有养老问题的情形下，“以房养老”的模式引发了社会各界，特别是老年朋友的极大的关注，但是与此同时，“以房养老”在试行当中也是出现了一些问题在广受争议。到底什么是以房养老？怎样以房养老？以房养老的模式在我国是否可行？中国人到底需要怎样的一种养老的方式？我们将会就此展开评论。

 

    今天的评论员是马光远和张鸿。首先一起了解一下饱受争议的以房养老的模式。

   

近来，以房养老新闻热度再度升温，以房养老就是将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从这个机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用这套住房归还贷款。

 

《工人时报》、《广州日报》等媒体报道，9月底，全国政协举办大力发展我国养老事业提案办理会，共同讨论养老工作进展，有关部门负责人表示，由于现有的制度房屋产权70年，以房养老难以推行，房价上行期问题不大，如果房价下行期可能会遇到问题。

 

以房养老存争议，70年后房屋产权到底属于谁，话题讨论热度在加码，业内人士指出，我国《物权法》规定住宅可以自动续期，但并没有相关法律明确续期所需的费用。北京市律师协会物权法主任蔡耀忠表示，这才是以房养老能否推行的关键。

 

蔡耀忠（北京市律师协会物权法委员会主任）：能不能够实现以房养老这样一个目的，关键取决于土地使用权70年期满以后，是不是需要补交土地出让金，如果需要补交的话，补交的标准是高还是低，如果不需要补，或者说需要补交的土地出让金少的话，这个房屋到时候的余值就比较大，对于养老应该是很好的一个帮助。

 

除了目前我国房屋续期所需的费用尚不明确，到按揭时间长，也是以房养老难以推行的原因。

 

郝演苏（中央财经大学保险系教授）：房屋的反按揭业务在国际上做的很多了，（是）一种养老保障计划，金融机构会通过精算的方法算一下平均寿命，应当给付的这样一个配比，如果把这个配比结构做好了，应当是可以运转的，但是它强调了一个情况，房地产市场环境相对稳定，相对健康，也就是说泡沫水分相对比较少，由于目前房地产市场的发展，有很多不尽如人意的地方，当我们房地产的价格能够真实反映房地产的价值，它也能成为我们未来的养老的一个选择。

 

    以房养老如何操作？争议是否存疑？问号引发期待。

   

主持人：以房养老在我们国家还是个新生事物，我都是第一次听到以房养老这种说法，但是以房养老在我们国家现在有哪些操作的方法和模式？两位评论员首先给我们介绍和梳理一下。

 

马光远：其实从这个以房养老模式本身的基本内涵来讲的话，就非常简单，你比如说你买房子的时候你要做一个按揭，你交了首付以后，然后每个月去做支付，去还房贷这是一种。那么以房养老它是一种什么，是一种到按揭，也就是说……

 

主持人：钱都交完了。

 

马光远：也就是说房子不是保险机构或者说金融机构，按照一个评估值，把房屋一定的款项给你以后，那么做了一个评估以后，做了这个评估值以后，然后每个月给你给一定的养老的钱，也就是最后你这个房子产权归了这个什么，保险机构或者金融机构，那么是这么一个模式，也就是说，房子最后成为你养老的一个依赖。那么这么一个方式，事实上在美国也好，还是日本、新加坡也好，它都是一个补充的一个模式。也就是说，在这个公共养老的这种体系，你认为不足以养老的情况下，那么一些老人，包括必须要符合一定的条件，你比如说加拿大，你这个年龄必须达到62岁以上，那么你这个房子本身必须达到一定的面积以后，那么它会做一个评估值，这个评估值完了以后，然后每个月给你一定的养老金，等你去世以后，然后再算一个总账，比如说，你最后用了多少钱，利息是多少，那么如果还有剩下钱的话，就让子女来继承，所以这种模式本身应该来讲的话，在任何一个国家我们讲它都是一个补充模式，不是一个主流的模式。

 

张鸿：对，虽然现在有时候我们也有人说，说这个国外已经风行了几十年了，我们应该做，但其实它一直没有进入到主流的这个模式当中去，不大可能说大家都符合那个条件，把房子然后去给金融机构，其实我们说以房养老，好像大家不太好理解，你就说卖房养老，就很简单了，就是你把房子卖了，不管以什么方式，以他按揭的方式，比如说他一下给你一笔钱，或者他一下给你个首付，然后每个月他也给你一些钱让你来养老，或者是你把你的房子抵押出去，然后拿到的钱，你自己一下拿到一笔钱，然后分月，只不过是分月，从银行领取而已。

 

主持人：老人还是住在这房子里。

 

张鸿：对对对，还有一种，对，基本上你还住在这房子里。

 

马光远：免费住。

 

张鸿：也有不住在这房子里的，国内有很多，很多地方试点的时候，用的就是这种方式，类似集中上楼，就是其实大家你把你房子给了这个中介机构以后，中介机构把大家弄到一个敬老院，或者老年公寓里边去住，大概这种，它终其一点，就是你靠你的房子，把它变成可以养老的钱，不管以什么方式变成可以养老的钱。

 

主持人：关于以房养老我们再来听一下网友的评论。他们的说法。

 

“对于养老金和积蓄足以维持晚年体面生活的人来说，‘以房养老’基本是一个伪问题。”就像刚才张鸿所说的，可能这个方式并不是占的比例不是特别大。“或者说仅具理论上的补充意义；没房子的人根本没办法去‘以房养老’，那么富家水浇不了穷家田，真正需要‘以房养老’的其实是穷人。所以在中国推行“以房养老”基本是空想。”

 

张鸿：所以在美国和日本，他们政府扶持的这些以房养老的项目，除了年龄上的要求以外，还有贫困县的要求，就是在贫困县以下，才能申请这个项目。

 

    主持人：对，所以确实在“以房养老”它在具体的操作和推行当中，还遇到了很多的问题，接下来我们通过一个片子来了解，问题具体在哪里。

    

拥有了房产，是否真的能保证老有所养，对于一些老年人来说传统观念是“但存方寸地，留于子孙耕”，将自己居住多年的房产抵押出去，而无法留给子女，这样的现实很多人比较难以接受。

 

张春莉（中央人民广播电台中国之声特约评论员）：对于中国现在的这种家庭体系和家庭伦理而言的话，我觉得它过于前卫了。首先有一点如果一个老人把自己的家庭财产不经过家庭成员的同意，私自拿去处理了，我们会认为是什么，这个老人在败家，就是因为在中国现行的伦理当中，大家会认为父母的财产是家庭财产，不是由父母完全说了算的。

 

此外，以房养老的关键是要有一整套客观公正的评估与兑现体系，对此一些老人也存在顾虑，以房养老一些金融机构也满腹苦水，这项业务要有不菲的技术成本，倒按揭的评估标准非常复杂，估算房屋价值及未来房价走势难度很大，此外成本与收益也很难掌控，采取消极对待也在情理之中，目前针对以房养老国内金融机构均没有推出这项业务。

 

说起以房养老的模式探索，2007年上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老的创新型以房养老模式”，就是说老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项再扣除房屋资金，保证金，以及相关交易费用后，全部由老人自由支配使用，但在试点中，职能部门发现，真正符合条件的申请者很少，而成功实现以房养老的更是寥寥无几，相关工作人员表示，目前这个试点已经停止了。

 

    2010年年初，广州市发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，探索发展住房反向抵押养老保险一时引起热议，随后当地媒体以“广州可以实行以房养老吗？”为题进行网络调查，共收到966项，调查认为以房养老在广州由于条件尚未成熟，不可行的反对者占到54.76%，而认为可行表示支持的赞成者占到45.24%。

   

主持人：那么就这样一个话题呢，我们也是联合数字一百市场研究公司做了一个这样的调查，您会采取以房养老的模式吗？我们看到大部分的朋友，47.50%的人认为是不会的，然后29.80%说考虑，所以说，这个以房养老并非像我们大家所期待的那样的令人欢欣鼓舞，它还是出现特别是在中国的土地上，出现一些水土不服的现象，那么要跨越这样一些实际操作的障碍，两位评论员会有怎样的建议？

 

马光远：因为这几年，随着中国进入一个老龄社会，所以未来怎么样养老，的确成为大家很关注的一个问题。关于以房养老我看到东北财经大学，曾经做过一个调查，在这个大连一带做过调查，那么他认为，影响以房养老的一些因素，主要有这么几个，事实上这几个因素，事实上已经说明很多人的心态。那么排在第一位的是什么呢，是违背传统观念，我们的传统观念就是养儿防老等等这样的；那么排在第二位是担心子女埋怨，也就说现在我们这个房价这么高，那么在这么种情况下，子女可能买不起房，等着说老人去世了以后，这个房子还能归自己，结果是你养老了，这是一个。那么第三个，第四位是什么呢，是担心被占便宜，那么说明我们现在的法律，中介机构等等，并没有为以房养老提供一个硬件条件，那么第四个是担心房价上涨，担心房价上涨，仍然是怕被中介机构占便宜。那么第五位的是什么呢，是认为对这个事，我根本不熟悉。那么第六位认为是什么呢，是不需要。也就是说我们从这些因素本身可以看出，既反映了与传统观念的一个冲突，也反映了我们现在的法律政策本身并不健全，第三个还反映了什么呢，整个市场，整个房地产市场，还不是很健康，第四个无论是想推行以房养老的，还是说需求来讲，供应跟需求，都相当冷淡，所以在这种情况下，我想我们强行的把它作为一个政协提案是可以的，但是说强行的去推行，并且把它上升到一个说，是一个主流的方式的话，我想是不合适的。

 

张鸿：就是卖房养老这个事在国内的银行的试点当中你会发现，它门槛恰恰相反，和国外的相反，他是门槛比较高的，它是一个非常窄重的一个人群，就是你必须你首先你得有房子，而且这个房子还得挺值钱，在深圳等地银行开展的。

 

马光远：能评估。

 

张鸿：对，在深圳等地开展的这样一个项目里边，还基本上要求你老年人得有两三套房子，就是两套房子以上，你这套房子专门用来养老的，即使你自己一套，那你赡养人就是子女，他得有几套房子，然后才能够保证，银行他要降低风险，他买了一个房子以后，然后以后不值钱了，或者以后这个，我都不知道怎么收回这个房子了，可能他风险就会很小。所以你看到没有真正有房子，好几房子的人，他不需要卖房来养老，他子女他也有钱，他自己也有退休金，他不需要这个，那真正贫穷的人，他需要的，他房子又不值钱，所以最终需要的就是那一点。所以我们在就那一点人群的时候，我们千万不要去说大家都来以房养老吧，都来卖房养老吧怎么这个，这个我觉得尤其是很多老年人，他容易信任这个事，他一相信了，他一下就把自己房都卖了，然后到最后你银行按揭以后，你买过去以后，老年人年纪大了他再后悔了，还得给你收回来，子女还得花钱再给买回来，这就麻烦了。

 

    主持人：所以在经济和社会的环境下，在整个房地产市场的这个环境下面，中国怎样找到一条适合自己的养老之路？稍候回来我们和两位评论员继续探讨。

   

    中国养老形势异常严峻，怎样保证中国人老有所依和所养？《今日观察》评论。

   

    主持人：欢迎继续收看今天的《今日观察》，老龄化时代的到来，使养老的问题成为很多的中国人必须要面对的一个问题，或者是为了父母，或者是为了自己，那么目前中国养老的模式具体都有哪些，通过一个片子来进行了解。

   

中国60岁及以上老人近1.78亿人，占全国总人口的13.26%，未来这一比例还将继续攀升，这是截至2010年末权威部门发布的统计数据，探索多层次多样化养老方式潜力巨大。

 

在石家庄市新华区中祥路小区的居民服务公司，陪送工人给附近10几个小区的老年人进行货批陪送，而这只是石家庄众多惠老项目中的一个。几年前当地开始推行一键通电子服务以及GPS老人定位系统，方便老人居家养老。

 

周璀兰（石家庄社区居民）：这一摁绿键，就是平常有什么需要服务的，让给擦玻璃，打扫卫生，反正各方面都有，修电器的什么都有。摁绿键。如果是我身体不太舒服了，需要人家来救助我，这我就摁红键。

 

钱江（本台记者）：别看刚才在老人家里看到这个红键、绿键，一键通很简单，但其实后台的服务是非常的庞大而复杂的，那这里就有40多个座机，24小时为这个注册的7万多老人进行服务。

 

在甘肃兰州城关区虚拟养老院投资只有600多万，但通过接待中心呼叫指挥中心和管理服务中心，组成了一套完整的服务系统，照顾了一万多名老人，收到了良好的效果。

 

从上个世纪90年代开始，各地开始把目光转向了社区养老，社会化助老服务等方面，逐步探索中国居家养老的发展道路，居家养老能够充分调动社会资源具有投资少、成本低、服务广、收益大、收费低、见效快等优势。很多地方也在探索发展社区医院养老服务，社区医院主要提供医疗健康服务，服务的方式也是多种多样。

 

    时下很多地方的村委会，在建设互助幸福院在这里老人们可以抱团养老就地享福，农民养老不出村，这也是各地农村不断探索养老模式的一个缩影。

   

主持人：刚才我们在片子当中看到了很多不同的养老的模式和方式，那么两位评论员认为，在目前中国的这样一种国情下面，在目前这样一种传统观念的影响下面，我们中国的老年人怎样找到更适合自己的一种养老的方式，让晚年生活更幸福一些？

 

马光远：对，我看到一个对于中国未来人口的预测数字，到2030年左右，那么中国的老年人口可能会达到5个亿，而且这5个亿应该说，全球很多国家的人口加起来，也没有5个多亿。所以今年的时候，你看关于养老的问题，又成为一个很大的一个热点，4月份的时候，北师大的教授钟伟曾经说过一句话，说现在北京、上海、深圳这样的城市，你未来准备1000万，你也未必可以够养老，吓了大家所有人吓了一跳，大家讨论那么究竟多少钱够养老，我想对于我们这么一个，第一个我们是个二元结构，第一个农村有很多的老年人口，第二个城市有很多老年人口；那么第二点我们现在可以讲很多人讲，我们的社会是一个未富先老的这么一个社会，也就是未来不管现在我们养老金的这个体系缺口究竟有多大，那么完全按照这么一个养老体系去养老的话，我想远远是不够的。我们现在看这个包括美国欧洲在内，整个养老的体系都面临着一个崩溃的问题，那么以前美国是16个在职人口养一个老人，现在基本上变成三个人，我们现在差不多也是，三个劳动的人口养一个老人这么一个情况。我想所以这种情况下第一个当然我们希望，把以前亏空的养老体系，能够补充起来。你包括我们怎么样通过国有股权的变现等等的，整个把以前的账，欠账还回来，给大家一个踏实的养老金账户的基础，我想这是最基本的。第二个对我们国家来讲的话单依靠这么一个养老金体系，要养老的话，恐怕远远不够，我们要建立这么一个体系，到这个体系本身能够良性运转，我想需要很长的时间。所以多元的养老体系，探索更多的养老体系模式，对我们来讲，不仅是必要的，而且很迫切，很现实的一个问题。所以，恐怕我们现在谈到养老的话，除了官方的这种养老体系以外，我们更多的还是得讲一些，比如说实力救济，比如说很多人买那种商业保险，很多人比如说还靠以前的那种，比如说子女的养老等等，我想没有一个多元养老体系的话，我们很难说，我们能够很幸福地很平安地度过这么一个老年社会。

 

张鸿：马光远刚才一提2030年，我一算那个时候我也进入老龄，他说那个5亿人里边去，所以压力还是很大，那现在我能想的，就是首先现实地想靠自己，这20年争取，不管它1000万也罢，还是多少万也罢，反正争取能尽量让自己老年生活，能够水平不太降低。那更现实的讲，现在的老年人依靠什么呢，可能还是得靠自己和子女，尤其是农民，农村的养老你说他政府现在在做一些事情，但是一个月我们老家的农民得有个年龄限制，80岁还是75岁以上，然后一个月能拿到几十块钱，这根本就不够。所以这个亏空呢，靠谁来补呢，靠自己和自己的子女，来尽量地补，靠他说的，政府你起码增量上，你是不是在减少这个亏空，还是这个亏空再继续增大，这是一个。还有就是政府有没有办法，用一些杠杆式的方式能够撬动，我们说叫“银发”产业，这是一个大的产业，比如说我也有朋友在开养老院，敬老院，老年公寓等等，政府是有补贴的，是有一定的补贴，但是配套上会有问题，比如我们建一个养老公寓的话，这个公寓周边它得有比如说医院，相关的服务设施，这个建医院，那可能政府的积极性，就不如一个商业项目它的积极性高，所以这个相关的配套有没有一个政策的倾斜。还有一个现在我们提到，从家庭养老到居家养老，居家养老是什么概念，就是社区相关配套的设施，这些也都需要政府的一些扶持的政策才可以做到。所以政府也不一定说，一定要用所有的金钱来填那个窟窿，可以用杠杆用一些智慧的办法，能让那个窟窿尽量地减少。

 

    主持人：好关于怎样能更好的养老，我们再来听一下财经频道的特约评论员他们的观点。

   

姚远（中国人民大学人口与社会学院教授）：从现在的调查数据看，90%的老人人都选择居家养老，然后从文化的角度讲，老年人要生活在自己熟悉的环境中和社区当中，那么这个里边最关键的是一个社区支持，是一个社会支持的问题，当老年人他自己在家里生活的时候，特别是在我们中国现在家庭的资源越来越少的情况下，独居的老人越来越多的情况下，那么当他们生活在家里的时候，他们必须要借助外在的一些支持的资源，特别是一些应急性的资源。

 

    郑秉文（中国社科院世界社会保险研究中心主任）：其他的养老方式，第一类就是社区养老，我们现在社区养老事业不是很发达，在这方面政府的投入，还是十分有限，与我们老龄化的发展趋势，还是有很大差距的；第二类机构养老，机构养老我们引入市场因素还不是很多，主要还是靠政府财政投入，有待于政策的支持，有待于发挥市场的力量；第三类养老国外发展的一个趋势，养老以居家为主，但是有相当一部分老龄老人和失能老人，他的日常生活难以自理，只能向社会上，向市场上购买一些服务，也应该呼吁我们相应的税收政策，鼓励私人部门应该进入到这个领域。

       

主持人：那么要实现老有所依，老有所养，这样一个共同的社会目标，两位还有更好的建议吗？

 

张鸿：个人要有规划，国家政府也要有规划，个人的规划就是尽量让自己老年的生活，能够减少对子女的压力；还有一个，政府要尽可能多的投入到这样的保障项目当中来。

 

    马光远：我们有这么大的一个老龄人口，那么我们是不是可以讲，第一个是政府公共的投入以外，那么能不能通过一个老年养老的这么一个产业，让整个社会能够承担更多，所以我觉得对我们这么一个国家来讲，更重要是建立多元的养老体系，既有产业化……