总体观点：

　　1-10月全部统计城市的土地出让金下滑3.9%。1-10月我们所统计城市的土地成交面积同比增9.3%，楼面价下降12.08%，这使得1-10月统计城市的土地成交金额同比下滑3.9%。1-10月一线和二线城市土地楼面地价降幅分别达23.8%和9.05%，受此影响，1-10月一线和二线城市的土地成交金额降幅分别为-6.71%和-7.79%；即使是1-10月土地成交金额同比保持6.07%正增长的三线城市，土地成交金额增速也比上月回落了1.24个百分点。持续的调控已经对各地方政府的财政收入都产生不同程度负面影响。

　　调控延续使推地量全线下降，区域因素推动一线城市挂牌价反弹。10月，一线城市推出土地1394万平，环比继续微降1.07%；一线城市1-10月累计推出土地11920万平， 同比上升13.52%。10月，由于一线部分城市高价地块推出，使得一线城市的土地挂牌价回升至3984元/平米，环比回升76.2%。10月，三线城市土地推出量5595万平米，环比下滑17.54%。1-10月三线城市累计推出土地6.07亿平米，同比增加16.35%，比上月增速继续下滑3.17个百分点。10月，三线城市的土地挂牌价为952元/平米，环比增加7.93%。

　　土地成交下滑，一线和三线城市溢价率回落。“金九银十”销售增长减弱直接导致土地市场需求萎缩。10月，全国一线城市土地成交建面累计10545万平，同比增长22.43%，比上月继续回落0.9个百分点。从环比看，10月一线城市土地实际成交量953万平米，环比减少30.95%；10月，一线城市土地实际成交溢价率回落至1.71%。1-10月，全国三线城市土地成交建面累计4.6亿平，同比增加15.73%，比上月继续回落7.75个百分点。10月，三线城市的土地成交建面为3033万平，环比下滑36.16%。10月，受土地挂牌价有所回升影响，三线城市的土地成交溢价率进一步回落至9.62%。

　　估值和投资。截至11月3日，A股TTM市盈率14.74倍，房地产TTM市盈率15.66倍。当前调控效果已有所体现，预计后期中央层面政策继续加码的可能性不大，继续维持行业“增持”评级。

　　土地市场热情降温验证开发商已开始应对中长期调控。我们在9月22日报告《板块后期需要重新关注什么？》中谈到，对行业未来发展不必过度悲观、当前行业调控与08年有明显不同。除A股龙头公司已储备丰厚家底；房价调控目标逐步实现，后期政策加码必要性下降等原因外，开发商较早积极应对调控也是主要差别。这种积极性表现为提前降价和收紧土地开支。行业方面继续看好后期反弹空间，认为在房价下滑、成交不畅的背景下，目前行业销售属于探底过程、调控政策进入顶部区域、当前股价已经充分反映悲观预期。择股方面认为后期应该自下而上选股，从“销售确定性”和“业绩承诺”两方面选股。继续看好销售有保障、低估值、未启动大盘蓝筹和文化地产主题投资，包括万科A、保利地产、招商地产、金融街、华侨城A和万通地产等。

　　风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

　　备注：本文一线城市包括北京、上海、深圳、杭州和广州；二、三线城市根据2010年各城市GDP排序进行取样。其中，二线城市取2010年GDP靠前的前24个主要城市；三线城市取2010年GDP靠前的随后68个主要城市。

　　海通证券：土地数据10月月报