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　　11月9日，国家统计局公布2011年1-10月全国房地产市场运行数据，1-10月房地产投资和新开工增幅双降符合预期，单月商品房销售额也如期大幅下降。

　　评论

　　房地产投资和新开工同比增幅回落，单月环比下降：

　　1-10月，全国房地产投资4.99亿元，同比增长31.1%，累计增幅回落0.9个百分点；新开工16亿平米，同比增长21.7%，增幅回落2个百分点。

　　10月单月，房地产和住宅投资分别同比上升25%和27.5%，环比下降11.6%和13.4%；房地产和住宅新开工分别同比上升2.3%和下降1.3%，环比分别下降20.8%和22.2%。

　　10月投资和新开工环比下降符合预期，一方面随调控深化销量下降，开发商开始放缓新开工和拿地进度；另一方面保障房开工贡献逐渐下降，9月底全国保障房开工率已经达到98%，10月这部份贡献较之前会大幅减少，预计全年投资和新开工增速分别为29.4%和16%。年底是开发商制定下一年投资和开工计划的时期，而此时行业整体资金和销售都处于较差水平，投资和新开工计划可能定在较低水平，此外明年的保障房计划也下降20%，预计明年全年投资和新开工增速分别为17%和-9.7%。

　　10月销售环比下降符合预期：

　　1-10月全国商品房销售面积和销售额分别为7.97亿平米和4.38万亿元，同比增长10%和18.5%，增幅下降2.9和4.7个百分点。10月单月商品房销售面积和销售额分别为8364万平米和4514亿元，同比下降9.9%和11.1%，环比下降27%和25%。

　　10月销售环比降幅较大与我们月初统计的重点城市情况相符，10月重点城市销售面积同比下降39%，环比下降8%。从重点城市与全国销售降幅的差距看，10月份三四线城市销售环比降幅较多，房价的环比变化也支持这一判断。因为10月商品房均价同比下降1.4%，环比上升2%，说明房价较高的一二线城市成交占比提升。

　　自筹资金首次超过定金预收款合计值：

　　1-10月房地产开发资金来源6.84亿元，同比增长20.2%，增幅下降2.5个百分点。1-10月国内贷款10552亿元，同比增长1%；定金和预收款17520亿元，同比增长25.6%；二者合计同比增长15.1%，占资金来源比重41%，再创历史新低。1-10月自筹资金28201亿元，同比增长30.8%，占资金来源比重41.2%，首次超过贷款与定金预收款合计值，说明信贷紧缩环境下企业只能更多依靠积累盈余资金维持开发投资。

　　总体上1-10月资金来源与1-10月投资额比值为1.37，未到历史最差的1.25水平。我们测算，2011年全年行业资金支出合计需74825亿元，如果全年资金来源增速降至12%，或自筹等资金来源保持合理增长而银行贷款与定金预收款合计增速降至8%，则全年房地产资金盈余占支出比重降至9.9%，接近08年最差水平，目前这两项指标增幅距临界点均有一定距离，短期行业系统性资金断裂的风险较小。

　　投资建议

　　近期货币政策传递放松信号，只是对于地产而言较难直接受益，而目前行业销售去化率处于下行趋势中，地产股走势较难超越市场。但目前地产股绝对和相对估值都已经处于历史底部，优质公司具备一定防御性，建议逢低增持高折价且业绩锁定率较高的公司，推荐保利地产、万科、荣盛发展、雅戈尔、首开股份、华侨城和华业地产。

　　国金证券-1-10月全国房地产市场运行数据点评