简介：楼市“金九银十”落空，与楼市息息相关的土地市场也在10月份瞬间入冬，不但土地市场的供应、成交量大幅下滑，成交土地的溢价率也降到今年最低水平。

　　天津17宗宅地以底价成交

　　新金融记者 刘君

　　一方面楼市销售不畅、融资渠道被堵，开发企业拿地热情骤减；另一方面地方政府受低溢价率和担心流拍影响，推地量减少。在业内人士看来，虽然地方政府开始适当放松土地出让政策，试图调动开发商的拿地热情，不过在楼市调控持续之下，年底前土地市场的“寒意”很难消散。

　　“地王频出的时期已经过去，地价回归合理也成为主流。”中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉对新金融记者表示。

　　成交量大幅下滑

　　在刚刚过去的10月份，土地市场的“寒意”丝毫不亚于住宅市场。来自中国指数研究院的数据显示，10月全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%。住宅类用地成交408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

　　更加引人关注的是包括广州、深圳、武汉、成都、厦门、西安等在内的9个区域重点城市，10月份住宅用地的成交量为零，其中深圳、厦门、福州、洛阳等6个城市当月甚至没有住宅用地推出。而作为全国土地风向标的北京，也只是在月末才成交了1宗7万平方米的住宅用地。

　　“今年以来，土地市场转冷已经成为大趋势，受调控影响多数房企只能应付眼前的生存问题，拿地热情不再。而地方政府出于谨慎考虑，也在延缓推地节奏。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云对新金融记者表示。

　　据统计，1-10月全国133个城市单月住宅类用地成交量仅在1月、5月、6月超过去年同期。包括“北上广深”四大一线城市和主要二线城市的10个重点城市中，仅深圳、广州两城市成交量超过去年同期，而天津则是累计成交量最大的城市，累计成交面积达972万平方米，但与去年同期相比，也减少36%。

　　中国指数研究院在报告中指出，第四季度本应是土地市场传统的旺季，然而供需两旺的市场状态今年不复存在，地方政府依然在第四季度放量供应，但是开发商却受楼市低迷带来的资金压力影响，对土地市场漠然置之，地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让，致使成交量大幅下滑。

　　底价成交成常态

　　成交量大幅下滑的同时，土地成交价格也在持续走低。据统计，住宅类用地10月成交楼面均价为1419元/平方米，环比下降15%，同比下降4%。1-10月，全国133个城市住宅类用地成交楼面均价仅7、8月高于去年同期。10月份133个城市住宅类用地平均溢价率仅为3%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少34个百分点，溢价率在今年一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，10月则降至今年最低水平。

　　钟文辉表示，从各大城市的土地成交情况来看，低溢价和底价成交成为常态，当前楼市情况下已不具备“地王”产生的土壤。作为今年全国住宅用地累计成交最多的城市，天津土地市场的这一趋势比较明显。据统计，10月份天津成交住宅用地17宗，成交面积109万平方米，17宗土地全部以底价成交。因成交地块集中远郊区武清区，10月天津住宅用地平均成交价格仅1299元/平方米，环比下跌近30%。

　　一线城市中，10月北京仅以4676元/平方米的楼面地价成交一宗限价商品房用地，溢价率1.5%。上海10月成交的13宗住宅用地里，仅有1宗溢价成交，平均溢价率更是只有0.05%。广州和深圳10月份更是没有住宅用地成交，广州今年推出的住宅用地全部底价成交，中间还出现过流拍。

　　土地财政“博弈”

　　土地市场遇冷，直接导致各地土地出让收入的减少。北京土地储备管理中心网站数据显示，截至11月8日，今年北京市土地出让金收入为898.11亿元，同比增长1.3%，不过住宅用地的出让金只有362.03亿元，同比大幅下降40.81%。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，上海今年前10个月土地出让金总额993.4亿元，同比下降21.4%。西安前10个月土地成交金额仅有28.7亿元，同比降幅达到71%。

　　2010年全国土地出让金总额为29397亿元，中国房地产经济研究院院长谢逸枫预测，今年这一数字至少要下降30%以上。

　　面对土地收入下滑的情况，一些地方政府在想办法加大推地量的同时，开始在土地价格和支付土地款期限上有所放松。10月27日，北京市房地产发展情况及未来趋势判断报告会上传出消息，北京拟根据当前市场情况下调土地竞买保证金，住宅用地至20%，商服用地控制在10%-15%，同时放宽交款时限，如遇市场过于冷清将考虑降价出让。南京、广州、安徽等地也都在出让政策上有所放松。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，对地方政府来说，土地财政依然非常重要，如何调动开发企业的拿地热情成为各地政府目前考虑的重点。邹晓云表示，地方政府需要摆脱对土地财政的过度依赖。“中央一再强调坚持调控的情况下，土地价格也已显现下行趋势，加大未来房价的下降预期。”

　　近日，国务院批准广东、浙江、上海、深圳四省市试点自行发债，缓解地方政府财政压力。在加大保障房用地供应的前提下，既坚持楼市调控，又维持土地市场的稳定，地方政府面临着较大挑战，而围绕土地财政的各方博弈也依然在继续。