事件

　　近日，我们与鲁商置业公司管理层就公司情况进行了沟通和交流。

　　我们的分析与判断

　　（一）、前三季度回款超过50 亿元

　　截止三季度，公司销售额超过50 亿元。其中最受市场关注的青岛燕儿岛旧城改造项目：公司青岛鲁商广场项目整体建面达74万平米，其中住宅37 万，是青岛市南区目前的最大单体项目。位于青岛市传统商业中心区，商业配套齐全，一期销售均价2.8 万元，当前销售均价3.3 万元，最小户型122 平米，全力打造高端物业。

　　项目销售已经过半，预计为明后年利润的主要贡献来源。在建在售项目一共11 个，分布在山东省青岛市、济南市、临沂、东营等地；外地项目包括北京、重庆等地也有布局。

　　（二）、近年新增土地储备较多未来售货充足公司近年新增土地储备有：

　　1、哈尔滨松江新城地块：2010 年11 月17 日摘取，总地款45.68亿元；

　　2、青岛午山村旧城改造项目：2011 年拿到协议合同土地，位于青岛崂山区，总建筑面积72 万平米，主要是住宅、有配套商业和酒店等，还包括回迁房和定向安置房约30 万平米。总地款50 亿元；现在拆迁还没有完成，我们实地考察发现拆迁基本还没有开始，将采取边拆边建的方式，公司根据进度先支付给政府部分地价款，商品房均价预计能到2 万/平米。

　　3、辽宁锦州地块：2010 年12 月获取，总占地面积10 万平米。

　　大多是旧城和村庄改造项目，可以根据政府拆迁进度分期支付土地款，因此，公司地价款支付压力能够在一定程度上得到缓解。

　　投资建议

　　青岛鲁商首府项目预计明年开始结算，能够贡献较多利润；公司当前可售货量依然充足，未开发土地储备在600 万平米以上，可供开发资源充足；资金方面，一些旧城改造项目可以滚动开发边开放边交付土地款，资金压力可以缓解；我们预计公司2011、2012年的总营业收入为39.3 亿、53 亿元。预计2011、2012 年公司的每股收益可以达到0.53、0.85 元。我们看好公司在山东省内的品牌效应和大股东多产业化给公司发展带来的协同效应；公司跨越式发展可期，给予公司首次“推荐”投资评级。

　　银河证券：鲁商置业-跨越式发展可期