超级大盘开发模式或受挫

　　每经记者 宇琼 杨羚强发自江苏南京、上海

　　在天润城原先承诺的南京29中分校因为种种原因无法兑现之时，苏宁环球全国其他项目的自建配套设施缺陷也逐步暴露。

　　据当地媒体《新文化报》今年9月15日报道，自2009年入住以来，吉林省吉林市苏宁天润城小区近500户居民一直处于没有社区管理的状态。昨日(12月14日)，《每日经济新闻》记者就部分项目配套设施没有完善的原因采访苏宁环球，公司回复称，房地产项目的配套设施从规划、引入到建设需要一个过程，公司项目的配套设施最终都将按规划建成并投入使用。

　　中原地产中国研究中心高级经理刘渊分析称，那些在城市郊区建造的大盘项目，开发商如果无法提供完善的配套设施，将很难在销售和价格上体现企业的竞争力。

　　配套设施掉链

　　2008年5月初，苏宁环球子公司以5852万元获得了吉林省吉林市“吉林天润城项目用地”其中31.97万平方米的国有建设用地使用权，这标志着苏宁环球迈出向全国扩张的第一步。根据当时的规划，2008年度内计划开发面积超过46万平方米，计划预售面积超过37万平方米。

　　但据当地媒体报道，自2009年入住以来，吉林市苏宁天润城小区近500户居民一直处于没有社区管理的状态。吉林市政府的一份文件中写明，“凡进行旧城改造和新区建设，应在总建筑面积中划出不低于千分之五的面积用于居委会办公室和社区服务设施……设施建成后无偿交付管理部门使用。”但是开发商给的社区办公地点规划在四期，可现在三期还没开始建。

　　在南京，业主赵小姐向《每日经济新闻》记者介绍称，2008年11月16日上午，南京苏宁天润城八、九、十街区前期购房的业主自发组织到天润城售楼中心维权，事由是苏宁前期宣传的29中学未能兑现。目前纠纷还没有解决。

　　对于苏宁环球·天润城业主反映的小区垃圾无人管理一事，南京当地龙虎网今年2月22日一篇名为 《新老物业交接 苏宁天润城一片狼藉》的报道中提到，由于新老物业交接，天润城处于无人管理的状态，造成小区内堆放很多垃圾，而天润城方面以小区垃圾车坏了为由回答业主的不满。

　　而对于天润城房屋质量和变电站的问题，业主沈先生向《每日经济新闻》记者称，部分已经拿房的业主反映，苏宁环球交付的天润城房子出现了房屋外墙裂缝、屋顶漏水、门廊地基下沉等质量缺陷。在业主给记者提供的照片上，多张照片中的房子围墙出现裂缝，原本应该在墙里的铁质装修材料露在墙外。

　　“还有就是他们在两栋小区中间建了一个变电站，离每栋楼的距离也就4米左右，而且高度有两层楼那么高，那么大的一个变电站建在那里肯定对大家有辐射。”业主刘先生称。记者在现场看到，足有两层楼高的变电站目前正在施工中。

　　就变电站建在两栋楼之间是否符合规定，《电磁辐射环境保护管理办法》中规定：变电站一般与居民住宅或其他环境敏感目标保持适当距离，220千伏为20米，110千伏为15米，35千伏为15米，10千伏为8米。

　　销售脚步放缓

　　自2008年天润城业主集体维权以来，天润城的销售或多或少受到了影响。

　　在365地产网天润城销售动态详情中，记者看到，天润城入网总套数为27105套，截至2011年12月14日18时，天润城成交套数为22495套，成交率为82.99%。但是，与天润城同期开盘的楼盘大部分已销售一空。“业主的维权多少影响了天润城的销售脚步。”365地产网一位工作人员向《每日经济新闻》记者表示。

　　除了受业主维权的影响，在这位工作人员看来，房价高也是影响苏宁环球·天润城销售脚步放缓的另一个因素。“天润城在2008年6月20日的价格就是4800元/平方米，相对来说比其他楼盘高出一些。2008年，南京浦口部分楼盘的价格只有3000多元，天润城就是因为是学区房再加上地理位置比较好，所以其楼盘价格一直比其他楼盘高。”

　　在365地产网统计的苏宁环球·天润城销售动态的统计表格中，记者发现，天润城在2008年刚开盘时销售得特别快，但进入2010年后，随着开发商的问题被媒体曝光，加上宏观调控，其销售情况开始受到影响。“大家都看到了开发商的问题，谁还会买他们的房子啊。”业主刘先生说。

　　“天润城爆发集体维权影响或者放慢了销售脚步，但是你如果注意天润城的房价就会发现，天润城房价在最高时甚至比浦口的其他楼盘要高，开发商不降价和业主集体维权是影响其销售的一些因素。”365地产网一位工作人员表示。

　　据365地产网天润城的销售情况表，近两天天润城成交率均为0。在表中记者看到，12月13日，天润城在售十二街区的12、13和26栋房源，12、13栋为小高层房源，26栋为高层房源，面积70平方米~100平方米不等，折后均价7700元~7800元/平方米。

　　核心竞争力存疑

　　根据报道，此前苏宁环球的模式为“低价拿地、大盘开发”。公司坚持深耕南京、立足江苏和布局全国的拓展战略，在上海、无锡和吉林等地都获得了土地储备。区域市场的选择主要在沿江、沿海的二、三线城市的城市近郊。

　　苏宁环球公司公布消息称，将对广州白鹅潭地区28平方公里土地进行一级开发，总共动用的资金预计将超过千亿元。超级大盘似乎在某种意义上成为了苏宁环球的主力产品之一。

　　在城市近郊开发超级大盘的开发商还有碧桂园、恒大地产等房企。不过，这些房地产公司大多会配置五星级酒店、社区医疗中心、会所以及名牌学校等配套设施，以吸引城市人口到这些城市的新兴城区。

　　中原地产研究中心高级研究经理刘渊告诉《每日经济新闻》记者，在目前的市场上，购房者会更加冷静地挑选商品房。此前，被媒体报道存在承诺配套设施但最终未能建成的楼盘，往往会导致购房者对项目广告宣传的不信任，而使企业在和其他开发商竞争时存在劣势。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟认为，对于倾向于在城市近郊开发超大楼盘的开发商来说，展示配套设施建设的能力是非常必要的，因为关系到企业的核心竞争力。而目前，苏宁环球显然还没有成功展示自身的配套设施建设的能力。