2011年，中国房地产行业遭遇了史上最严厉的调控。2011年1月26日“国八条”正式拉开序幕，一房一价、限贷令、限购令、限价令等政策接踵而至，致使“金三银四”失守,“红五月”黯然失色,“金九银十”继续低迷，年末楼市持续疲软。被资金链勒住脖子的开发商，不得不摇晃着优惠打折促销的“橄榄枝”，但是市场仍观望，成交量在低位徘徊。

　　那么，2012年的楼市将继续低迷，还是会翻盘？2012年是购房者的春天，还是开发商的转折年？楼市还有投资机会吗？

　　我的2011年

　　关键词 低迷

　　楼市低迷超出开发商想象

　　下半年一些开发商撑不住了，甚至出现直接8.5折、一次性付款7.5折的降价

　　“年初时，我和开发商说今年比的是谁逃得快。当时很多开发商不以为然，甚至认为这是危言耸听”，省内房产专家王阿忠在总结2011年的福州楼市时感叹道，今年所有政策叠加效应开始显现，楼市的低迷超出了一些开发商的想象。

　　今年来，“国八条”，一房一价、限贷令、限购令、限价令等政策接二连三抛出，到各部门三令五申从严调控，一波波的调控让市场陷入观望，开发商的资金链被扯得越来越紧。“只要调控没有松动迹象，我就觉得都可以再等等。”购房者陈先生的说法是很多购房者的心态。

　　下半年一些开发商撑不住了，甚至出现直接8.5折、一次性付款7.5折的降价。“一开始很多开发商降价都是遮遮掩掩的，限制很多条件，到第四季度，只要有意向购房，可以讨价还价。”一位业内人士说道。

　　“没有降到位，购房者不会出手。”一位二手房负责人说道。据了解，2009年一手房的签约量近4.7万套，而2009年底楼市开始调控，2010年一手房成交量跌至近1.9万套，而今年福州一手房的成交量仅1.5万套左右。

　　二手房价出现连续9个月下跌

　　限购后，仅仅两三个月就出现明显的下跌迹象

　　“以为房价能涨，2010年初买了一套80万元左右的房子，本想房子只要涨到120万元就出售，可后面限购令出来，挂到110万元已经卖不出去了，前几个月降到100万元，还是少人问津，现在我想有合适的买家，90多万元也可以出售”，福州一炒房者林先生告诉记者，即便现在能以90多万元出售，加上税费和银行利息，其实仅能保本，他担心房价再跌下去就要亏本了。

　　今年初，福州市二手房也被划入限购范围，受此影响，成交量和成交价格一路下探。据国家统计局的数据，截止到今年11月，福州二手房成交价甚至出现了连续9个月的下跌，这在以往极为少见。

　　“2011年是二手房房价领跌”，据了解，与开发商勒紧裤腰带撑房价不同的是，二手房市场在限购后，仅仅两三个月就开始出现了明显的下跌迹象。“一些投资者非常敏感，很快降价出逃”，一位二手房中介告诉记者，率先抛盘离场的是投资者。

　　“很多房子都是一次性降到底，在原来成交价的基础上直接降10%~20%”，双安房产总经理郑爱新告诉记者，只有价格降到位的房子才能成交。

　　专家眼中的2012年

　　关键词 变数

　　2012年楼市是否延续低迷

　　明年上半年有可能出现“价跌量升”的局面

　　2011年楼市可谓萎靡不振，量价齐跌，那么，明年楼市是否延续低迷呢？考量楼市波动，政策影响可谓举足轻重，购房者和开发商最关心的莫过于明年楼市调控政策会不会延续。

　　对此，王阿忠认为，2008年的救市政策不太可能出现，楼市可能延续低迷，而且房价下跌可能由点到面蔓延。但是也有两个变数，货币政策的结构性调整，可能会有部分资金流入楼市；其次，如果开发商资金还和2011年一样紧张，不排除个别开发商急售抛盘，微观楼盘引发的问题有可能对市场造成破坏性的影响。

　　“政府主动救市的概率比较小，但是不排除有地方政府采取策略性的调整政策”，王阿忠认为，房产税试点城市范围有可能进一步扩大。

　　采访中，多位业内人士都认为，2012年楼市或许更严峻，明年上半年有可能出现“价跌量升”的局面。“中国楼市涨了十年，而2009年、2010年两年福州楼市更是翻倍涨，市场需要回调，就算‘三限’取消，福州房价还是会跌”，郑爱新认为，楼市泡沫需要阶段性回调，市场有内驱力需要让房价回调到理性。

　　但是，业内分析，明年下半年无论是中央换届，还是经济走势、货币政策等，都将对楼市调控政策有一定的影响，存在较多变数。

　　购房者入市时机来临？

　　如果调控政策方向没变，2012年很多开发商还会降价，刚需可以择机入市

　　“购房者的时机已经来临”，郑爱新认为，有些二手房已经一步降到位了，购房者可以出手了，“有些房源已经比高峰期的时候降了两三成，继续下探空间有限”。

　　郑爱新认为，总期待在最底部购房有点难，因为一旦大降价，购房者纷纷入市，淘到价格、户型合适的房源难度也比较大，而目前部分房源已经降到位，可以淘房选房了。

　　“开发商不降价，根本撑不住了，资金成本更高，只要调控不松，很可能面临出局的风险。”一些房地产业界人士表示。

　　王阿忠认为，如果调控政策方向没有变，市场将持续低迷，2012年很多开发商还会降价，部分甚至会大幅降价，一些对住房有居住需求的刚需可以择机入市。

　　如果出于投资目的，多位业内人士均认为，目前楼市处于下行通道，不适宜投资！对于楼市的低迷持续时间还很难预估，投资楼市风险较大。

　　周边楼市能否延续火爆

　　市中心房价已经开始下滑，周边楼市价格优势已经不明显

　　今年来，受到城区限购的影响，楼市投资的资金外流，催火了周边楼市。在楼市的严冬，闽侯、连江等地依然出现了开盘当日售罄、千人排队摇号、找关系买房的盛况，那么，2012年周边楼市还会延续火爆吗？

　　“不太可能”，业内人士分析，目前市中心的房价已经开始下滑，周边楼市的价格优势已经不明显了，郊县可能也将低迷。

　　“如果没有居住需求，不建议投资郊县房源”，麦田营运总监吴祖怀认为，在楼市下行的背景下，郊县的房源未来升值空间有限，没有太大的吸引力。

　　商业地产还有投资机会吗？

　　“大约95%的商铺，短期内没有投资空间，投资价值已经透支了”

　　与住宅市场的低迷形成鲜明对比的是，商业地产却受到了投资者的追捧。对于2012年的商业地产，吴祖怀认为，市场总体已经虚高了，投资价值不高，只能淘小部分商业地产投资。

　　“大约95%的商铺，短期内没有投资空间，投资价值已经透支了”，郑爱新认为，商业地产本来就具有投资属性，现在只能去淘那些5%具有一定投资价值的项目。