尽管房地产调控继续，但刚刚过去的2011年，房地产行业日子过得还好。地产龙头万科（000002）昨日公布的2011年12月份销售数据显示，2011年取得了不错的销售成绩。全年销售金额突破1215亿元，几乎是2009年公司634亿元销售额的翻番。比2010年也增加了12%左右，再创历史新高。但问题是，万科今年还能有这么强劲的销售吗？房地产行业还有去年那样的好日子吗？房地产股票在去年经历大幅度调整后，今年投资机会又将如何？

　　今年将会迎来买入周期

　　从万科股价走势看，似乎房地产行业最坏时候已经过去。万科股价在去年9月见底后，在去年四季度大盘的大幅下跌中，万科股价非常抗跌，甚至有所上涨。昨日报收7.25元，高于去年9月最低的6.88元。保利地产和招商地产等龙头，股价也走出底部，走势甚至强于万科。

　　这难道真如中金公司房地产行业分析师白宏炜等对2012年房地产行业投资策略中所讲的：“行业入寒冬，股票见春天”？白宏炜认为，2012年投资主线是“防守反击”，行业触底，股票有反弹。地产股上半年依然将延续振荡趋势，随着投资增速在年中回落、公司盈利一致预期下调、信托融资风险释放，地产股将迎来较好的反弹机会。由于低估值，持有龙头股会有相对收益。

　　他认为，2012年行业将下行触底，全国销售价量齐跌，低点将出现在三、四季度，但房价是个全球周期问题，不加息难有大调整。他认为政策将循序渐进放松，地产投资、经济平稳下探使得政策调控将以微调、预调的定向式放松为主，地产行业政策放松将落后于其他行业，可能的政策放松路径将是信贷定向宽松→下调存款准备金率→地方政策微调取消限价→下调利率→取消限购/限贷，年初将开始货币政策放松，下半年才轮到行业限制政策。

　　东方证券分析师杨国华认为，2012年将迎来新一轮地产股买入周期。地产股买入周期的底通常是“政策底+成交量底”。现在正处于这个阶段。

　　估值修复是最主要动力

　　分析师中也有不少谨慎者，认为政府对房价调控调门仍高，房地产降价压力仍大，房地产企业资金压力有增无减。华泰联合房地产行业分析师鱼晋华等认为，预测2012年的销售增速为2%，房地产开发投资增速为17.7%（含保障性住房），整体行业资金缺口将达到1.2万亿元，为2011年整体资金缺口的一倍。

　　鱼晋华认为，宏观调控政策已经成为过去几年左右房地产行业冷暖和趋势变化的最重要力量，资本市场对房地产股票的投资逻辑，也大多简单化为对调控政策收紧还是放松的预判和跟踪。

　　在当前楼市库存已创新高而房价下行之势明确的情况下，调控政策已无进一步收紧的必要。而基于2008年年底的政策大反转所导致的高通胀及高房价的惨痛教训，未来房地产政策的重新放松选择将异常审慎。从现有政策的脉络来看，未来政策的可能变化或来自以下几个方面：以房地产税替代现有限购政策、在保护自住需求上做政策微调、略微缩减保障性住房建设和工业用地转性入市进行补充等方面。

　　鱼晋华称，如果2012年通胀回落的趋势真正确立，将意味国内持续紧缩的货币政策的终结。这将有助于股票市场的整体估值获得一定修复，也将帮助地产板块的估值水平出现向上的修复。这将是地产板块2012年股价上涨最主要的动力。