王肖邦

　　近日，上海市市长韩正在答记者问时表示，上海普通住宅标准将上调，预计最快2月底前公布正式方案并于一季度实施。

　　上海市普通住宅的新标准为：内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。

　　相比2008年旧标准，新标准明显放宽——2008年的旧标准内容为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　普通住宅标准放宽意味着更多房源将享受减税优惠。按照目前的税收政策，如果认定为普通住宅，在一、二手成交市场内仅需缴纳1.5%契税，而如果认定为非普通住宅则需缴纳3%的契税。

　　以一套外环以外150万元的二手房为例，如果是非普通住宅，买家须缴纳45000元契税，但如果按照新标准，买家只需缴纳22500元契税，标准放宽的减税效果明显。

　　普通与非普通住宅除了在契税征收标准上存在差异，在个税、营业税等税费征收上也存在差异。

　　由于此次内环线内上调最少，相比2008年245万元/套仅增加了35%，而内外环之间则上调了43%、外环以外上调幅度更高达63%，因此外环外区域的房源受惠新标准最为明显。

　　以2011年12月份上海新房成交为例，该月共计成交4700余套新建商品住宅，其中符合2008年旧版普通住宅标准的房源，内环内占比约为21%，内外环之间占比仅为5.4%，外环外则为19.3%。如果按此次预新标准统计，则该月内环内占比为29%，内外环之间占比为24%，外环外则为67.9%，内外环及外环外两区域占比大幅提升。

　　“这是一次正常的调整，毕竟普通住宅标准已经三年没变过了，但房价却上涨了不少。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，在限购的背景下，普通住宅标准的放宽主要受益群体将是具有合理居住需求的刚性及改善性需求。但他也表示：“可能对成交量会有正面的刺激作用。但是如果仅这一项政策放宽，成交低迷的楼市难以根本扭转。”

　　一名上海的房地产业内人士透露，上海市目前的普通住宅标准是在2008年底调整的，上一轮普通住宅标准的更改是2005年。2005年上海公布的普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内建筑面积1.75万元/平方米以下；内环线和外环线之间建筑面积1万元/平方米以下；外环线以外建筑面积7000元/平方米以下。由此可见，2008年版的上海普通住房标准调整颇大。

　　当时正值房地产市场的低谷期，在包括政府在内的各方均努力“救市”的综合作用下，这一标准的调整的确在短期内给房地产市场带来了明显促进作用。网上房地产数据显示，2008年末上海市一手可售普通住宅套数约占全市总量的33%，但在政策(普通住宅标准)更改后的2009年末，该占比提升至46%，但随后因房价飞涨，普通住宅在全市可售一手住宅中比例逐步降低，截至2011年12月31日，该数据仅为15.5%。但尽管最近几年房价飞涨，2008版的普通住宅标准并没有调整。

　　德佑地产研究部主任陆骑麟表示：“目前来看，普通住宅主要以二手房为主，一手房普通住宅的数量相对较少，因此此次标准调整更有利于二手房的交易。”

　　前述业内人士还表示，尽管此次标准的调整幅度颇大，但是否能刺激当前楼市低迷的成交量回升仍待观察。“当时各方都在想办法救市，但现在则是持续调控不动摇，不管是开发商还是购房者，都在看空房地产市场，所以标准的调整能否真正影响交易量的回升，还不好说。”