新建普通商品住房均价同比上涨约7%，新建保障房成交价格基本与上年持平，两个构成部分的价格均未下降

　　根据北京市住房和城乡建设委员会公布的官方数据，2011年北京新建普通住房成交均价比上年下降6.3%。实现了新建普通住房价格与上年相比“稳中有降”的控制目标。

　　“房价降了么？没觉着呀。”准备结婚生子的耿小姐最近正忙着各处看房，但看了一圈下来，她反而更迷惑了。

　　“统计数据都说北京的房价降了，专家也讲春节前后是出手买房的好时机，可我在北三环看的上世纪90年代的老房子，去年单价每平方米30000元，最近刚刚问过，反而涨到32000元/平方米了。”耿小姐表示，她所关注的几处商品房的价格尽管没有明显上涨，但绝对没有出现下降。

　　结构性变化致房价下降

　　2011年底，北京市住房和城乡建设委员会委员、新闻发言人秦海翔对外宣布，经过一年的调控工作，北京市新建普通住房成交均价比2010年下降6.3%，新建商品住房价格环比连续3个月停涨后在10月份开始下降，居民家庭首次购房比重接近90%，各项主要指标变化符合调控预期。

　　与官方数据口径相一致的是，伟业我爱我家市场研究院的统计数据也显示，2011年，北京全市新建普通住房(含新建普通商品住房和新建保障房)共签约7.8万套，成交均价每平方米13173元，比2010年的14847元/平方米下降了11.3%。

　　“实际上，这些统计数据显示北京房价出现下降，与人们的切身感觉出现了偏差，主要原因在于，统计的对象是‘新建普通住房’。”一位不愿意透露姓名的业内人士表示，“新建普通住房”并不同于一般人概念中的商品房。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮进一步分析指出，“新建普通住房”由“新建普通商品住房”与“新建保障房”构成。在其统计中，新建普通商品住房为面积在140平方米以下、容积率1.0以上的商品住宅，2011年此类住宅共计成交4.6万套。加之新建保障性住宅3.2万套，2011年内属于政府调控目标市场的新建普通住房共计成交7.8万套。

　　“新建普通住房中，新建普通商品住房均价同比上涨约7%，而新建保障房成交价格基本与上年持平，实际上两个构成部分的价格均没有出现下降。”陈亮解释，新建普通住房均价下降是因成交结构变化——价格较低的保障房比重上升所致；另外，从民生的角度来看，新建普通住房均价下降的现实意义在于，它标志着更多的低价房进入市场，解决了更多中低收入家庭的住房问题。

　　高端仍涨

　　与普通商品房7%的涨幅相比，北京高端住宅的价格则出现了更大幅度的上涨。

　　搜房网数据监控中心监测的329个在售普通住宅项目的价格变化也显示，2011年12月28日报价与年内初次相比，涨价项目达103个，较2010年减少22个，占在售项目的31%。与此相对应的是，住宅价格下调项目数量为72个，价格停涨项目135个。

　　涨价的项目中，均价在30000元/平方米以上的项目多达46个，占全部涨价项目的45%，多位于朝阳和内城区域，涨幅最高的达到60%，价格较之前上涨达45000元/平方米；但均价在30000元/平方米以上的高端项目价格下调的仅有12个，占全部降价项目的16.7%。

　　“从商品价格的生成机制来看，我国房地产市场的需求来源于城市化进程，而在当前这个时间点上，即使北京、上海等核心城市也还远未到达市场需求的拐点，因此在供应相对平稳的情况下，市场供求关系不会出现根本性的逆转。”CRIC研究中心分析师认为，在这样的前提下，房价从长期来看要出现持续性的、全面性的下跌并无基本面支撑，而政策调控所能达成的，主要还是通过阶段性的抑制需求释放来平抑房价涨幅及逼迫开发商在资金压力面前降价求售。制图/蒋皓明