2011年的深圳秋交会上，一度沉寂多年的深圳城建集团携御府名筑、御筑轩、御河堤、御湖峰、中山御城金湾和仁山智水花园6大项目参展，其中有4大精品楼盘在2011年下半年入市。在这些楼盘中，总建筑面积高达50多万平方米的仁山智水花园项目，成为近年来深圳城建集团旗下最引人注目的项目。

　　近日，据深圳资深地产人士估计，仁山智水花园项目或在今年5、6月份正式开盘销售，这离深圳城建集团正式拿地已有近7年时间。

　　项目运作近7年未开盘

　　据该项目公开资料显示，2005年8月，深圳城建集团以7．55亿元拍卖拿下该地块，楼面地价2646元／平方米。该项目规划总投资为15.5亿元，定位于高端豪宅项目。但自从2005年拿地之后，深圳城建集团却迟迟未开工建设，直到2010年6月。对此深圳城建集团方面解释是，“公司改制和规划调整”耽误工程进度。

　　尽管深圳城建集团一直未启动该项目，但随着和记黄埔、金地、招商等开始进入该区域，仁山智水花园周边地块的楼面地价开始迅速攀升，由当初的2600多元/平方米涨至8617．34元/平方米，而周边商品房房价已从2006年的每平方米4000多元上升至2010年的12000元，深圳城建集团坐收地价上涨的红利。

　　2011年上半年，招商、金地、和黄、深圳城建为项目启动发售，在该区域联合打造观澜鹭湖国际住区，定位于深圳高端豪宅区域。同年5月，招商地产观园一期发售，9月，金地豪宅项目天悦湾在延后数月之后低调开盘，别墅项目均价高达25000元/平方米。11月，招商观园二期也顺利开盘，目前平均售价仅为12000元/平方米左右。

　　然而就在金地、招商等后期拿地项目已经发售之时，深圳城建集团的仁山智水花园项目仍在前期推广之中，预计将在今年正式开盘。

　　对于该项目为何延迟，昨日《每日经济新闻》记者致电深圳城建集团，但公司电话一直未有人接听。

　　或让利出货

　　资料显示，仁山智水花园项目定位于高端豪宅项目，物业类型以别墅和大户型住宅为主。

　　对此，深圳资深地产人士半求认为，在国家“90/70”政策出台后，深圳城建集团重新调整了产品结构，主要以大户型和别墅项目为主，这个目前受市场调控的影响比较大。

　　在仁山智水花园项目的定价策略上，众厦地产总经理助理林晓华认为，仁山智水花园项目所处的鹭湖国际住区还并不成熟，刚性需求客户不是很多，主要的客户对象是改善型和投资型顾客这两类，因此林晓华预测，该楼盘在价格上不会跟周边项目去比高，而可能向招商观园项目12000元/平方米的均价水平看齐。

　　目前，深圳城建集团营收主要来源依靠旗下持有的工业区、仓储、物业租赁收入，在融资成本上仍然存在压力。

　　据计算，深圳城建集团拿地至今已经7年，按照总价款的财务成本算，其财务成本增加了70%~80%，再加上购地楼盘地价2600多元/平方米，建安成本、人力成本等，仁山智水花园项目的成本估价达到7000多元/平方米。仁山智水花园项目想走量以保证利润，在市场销售过程中可能会考虑一些多渠道的销售方式，以保证回款的数量和速度。林晓华认为，仁山智水花园项目的整体营销投入力度会加大，否则就很难卖得动，从而导致成本增加。对此，林晓华认为，如果开发商资金链紧张的话，毫无疑问会牺牲利润，进行降价推盘。