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聂梅生:什么才算房价合理回归?

发布时间:2012年02月05日 08:29 | 进入复兴论坛 | 来源:《小康·财智》 | 手机看视频


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全国工商联房地产商会会长 聂梅生(资料图)

  伴随房地产新政继续刷新,2012年的房地产业将迎来真正理性回归,而合理的回归应该趋向于CPI指数。

  文︱聂梅生

  >>聂梅生:全国工商联房地产商会会长

  中央经济工作会议关于房地产的原话中很重要的一点就是,坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。关于这句话,最近有很多的解读和质疑,什么叫合理?什么叫回归?

  有个日本经济学家认为中国的房地产泡沫一定会破裂,我说不会,中国房地产不可能走到完整的经济周期,像日本房地产泡沫破灭之后,失去的十年。走不到那个时候中国就开始调控了。实际上2000年到现在,如果再往前看就是十年十控。正是由于这样上上下下的调控,让房地产和房价挤在天花板和地板之间。

  如果说回归,回归就是回到以前的某个点。从这个角度来理解回归的话,就应该压在中间,高不能超过GDP的增速,低也不可低于CPI。如果低于CPI,尤其是现在特别容易出现负利率,大家绝对会取钱出来买房。并且如果低于CPI和PPI以后,这个行业就是亏损,难以为继。实事求是按十年的规律来讲,应该在两者之间。

  2011年的调控取得了非常大的成绩。从1月份到11月份,房价上涨的城市从67个减到了5个,房价下降的城市从3个涨到了49个,等12月份数据出来以后,这个数字可能会更多。

  大家最关注的十个城市,8月份环比开始跌,但是同比涨幅还很多;9月份环比也还是跌得很多,下降得很多,同比还都是正的;10月份的同比还在涨,没有出现负值,环比基本上是负的。

  再看11月份,十大城市住宅同比的指数大幅回调,天津、北京2010年房价同比涨幅是29.36%,2011年11月同比涨幅是2.22%。而且个别城市还出现了实质性的房价下降,一个是杭州,一个是重庆。杭州去年涨了43.8%,今年是-0.28%,重庆去年涨了32.8%,今年是-0.57%。我估计到12月份下降的城市还会更多。

  对于限购、限贷最严的全国人民关注的十个城市,现在的房价增幅已经在CPI之下。但是我觉得这并不是说就不对。从这两年看,降幅达到27.14%,但因为房地产的周期是三年,去年涨了30%,今年还有2%,加在一起涨幅还是非常高。

  房地产的调控还是有余地的。去年涨得太没谱,今年就算是回零,还有15%,仍然比GDP高得多。

  2012年这十大城市房价的涨幅,从两年来看,最后应该回到GDP和CPI之间,就是一个比较平衡点。但是需要多少时间,我认为不能急调。当时房价急降和投资急降的时候,我们把所有的政策全上了,把房价顶上去了,上去了以后就调不下来了,费了多大的劲,还是这么个数,还是调不下来,出现很多的后遗症。

  对于改革房地产这个行业,我一直呼吁要重新定位,既然三驾马车转向内需和产业结构调整,它的定位不要定位到投资拉动当中非常重要的火车头,而应该放在承载的作用。因为发展什么产业都应该有房地产,并且和其他的新兴产业能够共生。同时,现在房地产的钱全是和银行有关,建立多元化的房地产金融体系势在必行,让各行各业有序进入房地产投资,才能有效控制炒房。

  总而言之,房地产是万民关注的热点,调控我认为即使十年十控,还得控,也还会以不同的方式继续,但是会刷新的,不会一成不变的。

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