如何打好房地产改革赛的“下半场”？

　　文/马光远

　　2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间，应抓紧出台制度化的治本之策，避免再次进入调控下跌、不调控又反弹的恶性循环。

　　中国房地产的冬天在2011年严厉的调控下，终于真的来了。

　　历经近两年多的调控，中国房地产市场终于告别了之前的井喷和疯狂。尽管从同比数据看，房地产投资，特别是住宅投资的增速依然在30%左右，销售面积和销售额再创新高。但毫无疑问，随着北京、上海、深圳和广州等一线城市的成交陷入近几年来的最低，拐点已经出现。

　　政策的空前严厉和管理层不断的表态，是促使2011年房价出现近3年来真正拐点的重要政策支撑。面对房地产市场的价格调整，包括万科在内的开发商启动“冬天模式”，放弃与政策的非理性博弈和对抗，纷纷选择降价促销，回笼资金过冬。尽管如此，这并不意味着中国房地产市场会回归理性，更不意味着房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转。特别是2012年，中国经济面临复杂形势，房地产调控也将面临更多的考验。

　　政策变数隐忧

　　挑战几乎无处不在：

　　其一，从价格本身来看，尽管调整的趋势比较明显，但除了前期炒作比较严重的鄂尔多斯、北京通州等个别城市和地区，大多区域的价格下降并不明显。其二，2012年，面临欧债危机等各种不确定的因素，稳增长成为中国宏观政策的核心着力点，而房地产本身在GDP增长中的特殊性让外界对政策是否坚持，会否调整充满了各种各样的解读，政策的变数仍然很大。其三，地方政府摆脱对土地财政的依赖尚需时日。其四，保障房建设并不能弥补商品房市场下降对经济增长带来的风险。其五，房地产调控的制度建设迟缓，1998年以来的13年，高层过于注重急功近利的调控，而忽视制度建设，在此情况下，一旦调控放松，房价随时都有反弹的可能。

　　2011年12月召开的中央经济工作会议，依然强调“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”，同时首次强调发展经济要坚持以实业为基础，创造实业回归的条件。但面对全球经济可能陷入长期衰退的风险，面对地方财政因为房地产调控而大幅缩水的事实，面对地方政府沉重的债务负担，有人建议中央再次放松房地产调控，通过房地产的带动和拉动避免中国经济出现快速下滑的风险，我们依旧担心，房地产调控在2012年会以某种形式进行调整。所以，政策的变数可能左右新一年房地产的价格走势和调整的趋势。

　　调控全面松动概率为零

　　但是，同时应该看到，经过2009年以来房价的疯涨和2011年房地产的调整，中国房地产整个博弈的心态发生了很大的变化；其一，基于前两年房地产疯狂的教训，由于这几年房价的暴涨，房地产积累的巨大泡沫已经成为宏观经济的最大癌症，中央在2012年坚持房地产调控不放松，不仅仅是政府的声誉保卫战，也是中国经济的自我救赎之举；其二，从房地产本身而言，目前房地产陷入僵局的关键依然是价格问题，价格的刚性成了买房者的最大障碍，房价合理调整，才有新的购买能力入市，房地产僵局才能打破；其三，经过2011年的调整，中国房地产基本已经告别了暴利，无论是开发商，还是投资房地产者，都应该接受房地产回归合理利润的事实。

　　在这种情况下，笔者认为，2012年房地产调控政策全面松动的概率基本为零。价格调整——而不是政策调整依然是2012年房地产打破僵局的主要途径。前10年房地产和房价的快速上涨期已经结束，房地产将进入平稳发展的“下半场”。2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间，应该抓紧出台制度化的治本之策，从房地产一系列制度的改革和完善着手，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系，避免再次进入调控下跌，不调控又反弹的恶性循环的周期。

　　本文作者系独立经济学家、经济学博士