住宅库存从9.29万套增至11.97万套

　　2011年2月16日对房地产开发商和中介来说，是一个非常难忘的日子，那一天北京公布了被称为史上最严厉的抑市政策“京15条”，即“限购令”。多家中介的统计数字显示，截至今年2月11日，北京楼市限购一年来，住宅总成交减少了4成，其中，最为突出的一个指标是，非京籍人群的购房套数下跌了8成。

　　北京房地产交易管理网的成交数字显示，去年2月16日至今年2月11日之间，本市新建住宅成交量为83541套，同比限购之前一年成交的106999套，下降幅度达到了21.9%；二手房住宅成交量仅为96996套，同比限购之前一年的207376套，下降幅度达到了53.2%。总体上，市场住宅成交量为180537套，同比之前一年的成交量314375套，下降幅度达到了42.6%。

　　数据显示，自限购政策实施起至今，京籍个人购房者占比为87.2%，相比新政实施前的一年上涨25.1%。非京籍购房个人比重则下降25.1个百分点，其中外地个人购房者所占比重仅为11.2%，减少25.7个百分点；港澳台及外国人购房比重仍保持在0.4%；企业购房比重则上涨0.5个百分点，达到1.2%。从绝对数值上看，过去一年非京籍购房者购房仅0.65万套，比新政前一年的3.22万套大幅下降79.8%。

　　去年北京高端住宅项目交易量逆势上扬，一定程度上也有企业购房增多的支撑作用，但基本也是规避限购的自住为主，绝少投资炒房的因素。“企业购房未来交易成本比个人成本高得多，投资无获利空间；而且如果企业不完全为自己掌控，企业名义购房将来会面临财产分割的巨大风险。”我爱我家品牌推广专员孔丹提醒说。

　　郊区房价的回调也拉动了北京楼市交易的结构性变化。近一年来，北京城六区住宅成交量占全市的比例降至39%，而限购前一年比例为43.5%。新盘扎堆的房山区，限购前一年成交量仅占全市的9.6%，去年占比达到了12.2%。

　　至于北京楼市整体成交量减少4成的具体原因，北京中原市场研究部总监张大伟分析：首先，限购抑制了投资、投机，导致需求减少；其次，银行对首套房购房者贷款收紧，利率恢复基准甚至以上，相比去年，目前购房利息基本已经翻倍，对于刚需贷款的购房者来说，实际支出甚至依然上涨，房价下调基本换成给银行的利息；买卖双方博弈加剧，限购限贷使得购房者期待价格下调。

　　另据北京房地产交易网的统计，相比限购前的9.29万套，目前住宅库存为11.97万套，住宅库存量增加了2.7万套左右。专家表示，在目前北京楼市签约量依然低迷的情况下，成交价格是否下调将主要受到供应量的影响，一旦供应量突然上涨，局部区域将开始明显的价格调整。目前通州、大兴等区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调，房山、通州、大兴等新增供应可能突然上涨的区域，也存在价格率先变化的可能。　（记者李海霞）