楼市调控的两柄利剑——限购和限贷，近期在一些地方出现松动的端倪。在“保刚需”的大旗下，一些地方重现利率优惠，外地人购首套房似乎也有了些许“绿色通道”。业内人士指出，“支持居民的合理购房需求、优先保证首次购房家庭的贷款需求”既是保障民生之举，又是促进房地产业健康发展的动力；不过，以“保刚需”之名变相放松调控显然违背政策精神。调控一旦放松，房地产市场可能再度反弹，对此有关部门应保持警惕。

　　当前，全国主要城市的房价已经止涨，重点城市房价普遍回落，楼市调控效果初步显现，但推动房价继续上涨的因素依然存在，监管部门尚需巩固和扩大调控“战果”。

　　从“房价回归合理水平”的目标来看，现在多数城市的房价仍然居于高位，房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近“合理”的区间。同时，住房供应体系的建设以及土地、税收、法律法规等长效机制的改革还刚刚起步。如果刚见成效就放松调控，房地产市场还是会回到过去的发展轨道上，调控有可能前功尽弃。

　　但是，房地产市场的萧条也不是调控的目标所在。“十二五”期间，我国的保障房建设将大规模铺开，分析其构成可以发现，保障房中有相当大一部分是棚户区改造及其他产权式房屋，城市居民不可能完全通过保障房解决住房问题，商品房市场依然需要健康发展。

　　业内专家认为，监管层应当恰当把握“保刚需”与“抑投资”的双重目标，严格区分自住型购房与投资型购房的差别。其中的关键是执行差别化利率政策。对贷款购买第二套及以上住房的家庭，应进一步提高首付款比例，同时执行溢价贷款利率；对于购买首套房的家庭则给予一定的便利及优惠。

　　自房地产宏观调控以来，多数投资、投机需求已被挤出市场。同时，不少刚需购房者也因此受到影响。出于保障民生的考虑，调控政策不应“一刀切”，区别二套房甚至高端住宅的政策应当更加明晰。其中，直接针对楼市的“限购令”不能放松，但在房贷方面可以实行一定程度的“定向宽松”。

　　对于长期累积下来的地方土地财政问题，应当通过财税体制改革来逐步解决。按照国务院发展研究中心专家的观点，楼市调控必然会带来地方财政的“阵痛”，但从中长期看，坚持调控有利于地方经济逐步摆脱对房地产的过度依赖，促进产业结构和收入结构调整。

　　目前来看，楼市调控的“顶层设计”也在加紧推进。其中，作为限购等调控措施的替代性政策和房地产调控的长效机制，房产税正在加紧研究，而房产税的征收方式及力度，必将对楼市下一阶段的走势产生重要影响。