传统旺季未现 观望情绪浓厚

　　据上海市统计局2月20日发布的房地产市场运行报告显示，上海房地产市场需求目前处于历史低位。

　　报告称，2010年初以来，国家出台了多项调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。在各项政策措施的作用下，上海房地产市场上的投机、投资需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性购房需求，市场观望情绪浓厚，市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8％。其中商品住宅1473.72万平方米，下降12.6％，月均123万平方米，处于历史低位。

　　报告显示，2011年上海房地产市场交易，主要有以下两方面特点：

　　一方面，成交低位运行，传统旺季未现。元月“新国八条”和上海房产税政策出台后，房地产市场受到较大影响，市场观望气氛浓厚，成交量迅速跌入低谷。3月份起，随着政策的逐步明朗，刚性需求开始入市，月度成交量环比出现上涨，6月份的成交面积已恢复到1月份的近八成。7月下旬，上海叫停外地户籍购房者通过补税等手段规避“限购”的行为，各大银行信贷进一步收紧，对上海楼盘销售产生明显影响。8月份起，上海商品住宅成交量出现下滑，以致传统旺季“金九银十”未现。

　　另一方面，市场以刚性需求为主，部分楼盘“以价换量”。由于限购政策对高端需求的影响最大，即便价格略微调整，也难以使销售量出现质的增加，导致高端、豪宅市场成交量大幅减少。成交数据显示，政策出台后，144平方米以上房型占比出现下降，而90平方米以下小房型成交占比扩大。同时，虽然中低端普通商品住房市场也受调控的影响，但开发商采取“以价换量”的促销手段吸引刚性需求客户，一些下调价格的楼盘取得了较好的销售业绩。

　　与其相反，报告显示，2011年上海房地产开发投资首次突破2000亿元，达到2170.31亿元，比上年增长9.6％，占全社会固定资产投资的42.8％，同比提高3.6个百分点。

　　同时，新开工面积与竣工面积均保持两位数增长。随着房地产开发投资的增长，商品房在建规模也不断扩大。

　　此外，2011年上海新建商品住宅平均销售价格同比下跌。随着调控政策效应的不断显现，2011年，上海新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元，比上年下降5.4%。从各区域观察，内环线以内每平方米48506元，比上年上涨1％；内外环之间每平方米16886元，上涨13.9％；外环线以外每平方米11294元，下跌5.6％。

　　值得注意的是，2011年，上海市围绕“服务市场调控、服务城市动迁、服务市民居住条件改善”的目标，加快构筑“分层次、多渠道、成系统”的住房保障体系，初步形成了“四位一体”的保障性住房供应体系，保障性住房建设全面推进，对稳定本市房地产市场和巩固调控成果起到了重要作用，保障性住房建设全面推进。

　　据上海市住房保障和房屋管理局统计，2011年共新开工和筹措保障性住房1750万平方米。竣工经济适用住房200万平方米，竣工动迁安置房298万平方米。2011年，上海大幅放宽申请廉租住房的收入和财产准入标准，政策覆盖面扩大，全市累计廉租住房受益家庭8.7万户，对符合条件的家庭已基本做到“应保尽保”。(记者 杨联民 李刚)