报告摘要：

　　2011年二季度开始供需格局显著逆转，四季度开始去化率降至08年Q4水平

　　2011年二季度开始，在连续9个季度新增供应低于当季度销售后，供需格局开始出现逆转，在二至四季度的平均季度新增供应约为成交的2倍，在库存加速堆积约半年后，自10月份开始，去化率显著下滑，11-12月大幅下滑至27%，去化率水平接近2008年四季度时的低点25%。

　　新开工等领先指标显示2012年潜在供给仍将大于需求

　　2010年新开工面积同比大幅上升55%，确保了2011年商品住宅市场的充足供应，2011年商品住宅新开工面积1583万平方米，同比虽然下降了-18%，但是绝对数值依然排在历年次高位，同比2009年新开工面积增长了27%，鉴于2011年商品住宅销售面积仅1083万平方米，较高的新开工预示2012年新增供应仍将超过当年销售。

　　高库存加大房价下行压力，12月新开盘平均降价15%

　　我们在调研中发现，在2011年四季度开始，武汉市各楼盘降价明显，我们归类出4种典型的降价因素：冲刺年度销售目标、支付土地款、缓解资金链以及跟随降价。

　　我们统计的12月份新开楼盘的平均降价幅度在15%左右，在政策平稳预期下，供需格局转变对房价的负面影响预计将维持1年以上，房企的降价行为将贯穿12年全年。

　　限购、限贷显著抑制投资需求，累计效应逐步显现，继续执行概率较大

　　限购令出台至今已近1年，我们在调研中了解到，目前的限购令执行依然较为严格，无法通过补税单或社保的方式规避限购。

　　同时首套房的利率优惠也已完全取消，即使在央行降低存准后，截至目前，首套房依然很难做到基准利率，从亿房网了解到的情况是：首套房除工商银行明确表示执行首付3成，基准利率以外，建行、招行、交行则按照上浮10%执行。二套房工行、光大执行首付6成，利率上浮10%，建行、招行、交行按上浮20%执行。

　　我们认为以本市户籍的投资需求和外地户籍的改善及投资需求为调控对象的限购令，持续至2012年年末的概率较大，在房价稳中趋降，供需格局实质性逆转的2012年，限购令将对全年购房需求产生明显的抑制。

　　保障房与商品房覆盖范围重叠较少，短期对商品房市场影响有限

　　武汉市政府2011年计划建设11.17万套保障房。覆盖范围与商品住房市场客户范围重叠较少，我们认为现有的保障房建设计划短期仍无法分流商品房市场的需求。

　　外地房企领跑，集中度提升预示竞争加剧

　　武汉市场上的开发企业竞争以外地开发商占优，2011年销售金额前三甲均被外地房企占据，其中万科已经连续五年在武汉保持销售金额第一，万达通过综合体的销售稳居第二，保利、福星、恒大紧随其后。前十大开发商的合计市占率也由2009年的23.8%快速上升至2011年的57%，市场集中度进一步提升预示着各家房企在产品和区域上的正面交锋不可避免，竞争将进一步加剧。

　　风险提示

　　1、供需格局逆转致房价下降，同时导致成交去化率维持低位；

　　2、楼市调控继续收紧致使成交进一步萎缩。

　　民生证券-武汉房地产市场调研深度分析报告