曾在两三年前大行其道但被叫停的“一成首付”、“分期首付”做法近期又开始在多个地方重新上演。据媒体报道，深圳、广州、南京等地开发商纷纷推出首付优惠活动，购房者只需付一成首付，剩余两成首付款由公司垫付，垫付购房款在一定期限内缴清即可，而且没有利息。

　　笔者认为，对于开发商而言，当前最头疼的事情无疑是销量始终难有起色。在不直接降价的前提下，帮助购房者降低首付门槛，确实是刺激销售的一个好方法。因为在当前庞大的刚性需求中，有很大一部分是刚刚工作了几年的年轻白领，这部分群体往往收入稳定，但积蓄有限，因此相对于长期的还贷压力，首付的一次性现金支出，可能是其购房过程中的更大阻碍，“一成首付”看上去对他们的确很有吸引力。

　　不过，如果仔细计算一下，“一成首付”可能只是看上去很美。一方面，开发商垫付的资金最终还是要由购房者掏腰包，因此对于购房者而言，仅仅相当于获得一笔短期无息贷款，在房价这个关键问题上并没有获得任何优惠。另一方面，低首付也意味着高月供，从目前给出优惠活动的楼盘信息来看，开发商垫付的首付偿还期限一般最多在1年左右。以一套100万元的房子为例，开发商垫付的20万元对应每月还款1.67万元左右，而70万元的银行贷款，按30年期限和基准利率计算，每月月供也有4680.65元，这意味着在最初一年时间里，购房者每月还款额度要超过2万元。对于偿债能力不足的购房者而言，低首付很有可能会从“馅饼”变成“陷阱”。

　　而从开发商的角度看，这一措施虽可能刺激销量，提升资金周转速度，但同样也隐藏着不小的风险。从目前的情况看，开发商更多地将关注点放在了刺激销量上，对于购房者偿还能力的审核，似乎并没有严格而有效的制度。而正如上文所说，选择“一成首付”的购房者在最初一段时间里的还款压力极大，虽然违约风险主要在购房者一方，但如果出现大量购房者违约，开发商不可避免地将受到冲击。特别是在如今开发商资金链已经非常紧张的背景下，资金回笼不力对于开发商无疑是致命打击。

　　笔者认为，随着楼市调控政策效果不断释放，各地楼市纷纷进入了“寒冰”期，新房库存压力与日俱增，消化存量和回笼资金成了开发商的头等大事。与2008年楼市低迷期不同，目前楼市预期向下，而且政策也不会再成为楼市的“救世主”。在这一背景下，“一成首付”能够起到的实际效果相当有限，即使短期内带动销量提升，但也只能起到缓冲的作用，如果将所有的希望都压在这一措施上，无异于饮鸩止渴。在笔者看来，“一成首付”重出江湖是房地产进入深度调整的一个信号，事实上，2月份以来，“招保万金”等龙头房企已经在全国掀起了新一轮的降价潮，相信会有越来越多的开发商意识到，只有降价才能真正地激活市场，“一成首付”不能够成为挽救市场的救命稻草。