开发商为购房者垫付余下的首付款，监管部门称此举不违反规定

　　黄树辉

　　[ 不管效果如何，“一成首付”、“分期首付”等现象的出现，正在给深陷胶着状态的房地产市场释放出房价深度调整的信号 ]

　　绝迹已久的“一成首付”现象大有卷土重来之势，深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地开发商纷纷“暗度陈仓”。

　　由此可能带来的房贷按揭违规操作和楼市炒作问题引发监管部门的警惕，部分地方政府监管部门已经介入调查。

　　这一现象的背后是，各地楼市在调控政策的重压下新房存量已攀升至历史高位，消化存量和回笼资金成为开发商的当务之急。

　　从2月份以来，以“招保万金”四大标志房企为首的新一轮降价开始席卷全国，并带动多家全国性大型开发商纷纷跟进。

　　开发商“变相降价”

　　曾在两年前大行其道的“一成首付”、“分期首付”现象，已经静悄悄在多个地方重新上演。2月25日，深圳罗湖区港澳8号项目开盘，现场中介人员举着“港澳8号首付一成”的牌子引来千人围观。

　　现场工作人员解释称，所谓“首付一成”是指购房者原本需要支付的三成首付，现在购买则只需支付一成，剩余两成由开发商垫付，其中一成为免费优惠，另外一成只需要购房者在年内分三次无息还清即可。

　　按照国家相关房贷政策规定，目前置业者第一套购房首付不能低于三成。因此，此举引发深圳市规划和国土委员会的调查，但该部门调查结果认定，开发商没有违反现行政策，因为银行方面在交易时的实收款仍是首付三成。

　　深圳市规划和国土委员会方面表示，港澳8号项目并非真正意义上的“一成首付”，而是“变相降价”以赢得购房者。业内人士推算，购买港澳8号项目享受开发商垫付两成，其中一成免费的优惠，实际相当于打了8.8折。

　　该项目开发商随后对外表示，港澳8号在宣传方面存在一定偏差，虽然在宣传用语上出现了“一成首付”字样，但买房者仍需支付三成购房款，公司并没有帮客户垫付两成。不同的是，公司会赠送相当于一成购房款的“家电款”，并承担一成购房款的一年利息。

　　实际上，关于开发商推出的首付优惠活动，正在国内多个城市不断上演。

　　南京开发商此前已经先于港澳8号推出首付优惠措施，江北多个楼盘再现一成首付。天玺国际广场在2月11日~3月14日期间针对首付不足的刚需客户，推出首付一成的促销活动，仅需7万元。

　　《第一财经日报》从天玺国际广场项目销售人员处确认，其余两成的购房款需要在2至3个月内交清。保利梧桐语亦推出首套房首付一成活动，但该项目销售人员称，最终能否享受到首付一成的优惠，仍需要向公司申请。

　　根据当地媒体报道，南京大华锦绣华城在2月中旬也推出首套房一成首付优惠政策，二套房最低能享受三成首付，剩余的首付款需在5个月内付齐。

　　在武汉，位于黄陂汉口巨龙大道和汉施公路交会处翰林雅居项目正在推行“一成首付实现购房梦想活动”。记者以购房者身份咨询该销售人员，对方称购房者只需要缴纳一成首付，剩余两成首付款由公司垫付，垫付购房款在交房前一个月内缴清即可。

　　此外，根据当地媒体报道，惠州鹏达御西湖在2月份也采取了首付一成促销措施，另外两成首付由开发商垫付，分别在年中和年底交付；仲恺骏豪国际推出“垫首付”活动，购房者只需付一成首付，而另外两成在3年内付清，且没有利息。

　　大幅降价如箭在弦

　　除刚需型的首套房购房首付优惠外，不少地方开发商在改善型住房的首付方面亦推出迂回措施，以刺激购房者的购买欲望。

　　位于广州东部的侨建御溪谷是一个别墅项目，在售343~1200平方米的双拼别墅，全部以现楼发售，均价在1.8万元/平方米。按照公司推出的“零利率购房模式”要求，购房者只需要支付四成首付就可入住，余款可在1~3年内免息分期支付。

　　在合肥，关于开发商为购房者垫付购房款的消息频频见诸媒体，新华国际广场等多个项目都推出了首付最低至一成的优惠措施，并带来不错的销售效果。

　　多位业内人士认为，“一成首付”、“分期首付”等措施可以暂时降低首付门槛、减轻首付压力，短期内增加销售以解房地产商紧张的资金压力。但也有观点认为，这是开发商自我松绑以刺激成交量，但宽限时间过短，效果未必明显。

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，上述活动是开发商通过降低入市门槛吸引购房者的营销手法，房价并没有实质下降，只是开发商为购房者提供了一些无息短期借款。

　　在中原地产项目总经理黄韬看来，上述做法不仅对买家有风险，开发商也同样承担风险，因为楼市未来不稳定的因素太多，一旦楼价出现大幅度下跌，买家欠的余款可能断供，最终开发商也会受拖累。

　　不管效果如何，“一成首付”、“分期首付”等现象的出现，正在给深陷胶着状态的房地产市场释放出房价深度调整的信号。

　　根据上海克而瑞公司统计，2月份以来，包括中铁置业等国资企业，碧桂园、雅居乐、佳兆业等民营房企，以及蓝光集团、盛泽置业等地方房企，启动降价的房地产企业数量越来越多。降价最高幅度在7折左右。降价城市除传统一二线城市外，也开始波及洛阳、慈溪、惠州等三四线城市。

　　2月18日，保利在上海的权重大盘保利叶语被上百位老业主围堵售楼处，背后原因是该楼盘单价从每平方米19000元降至17000元，交房标准则从毛坯升级为精装，考虑装修成本则相当于价格打了近8折。

　　有媒体援引保利地产有关负责人的消息称，2月以来，保利地产在全国启动“喜春行动”，进行了幅度不小的降价促销，涉及40多个城市的100多个项目。

　　此外，一直不愿意在价格方面让步的招商地产，从2月18日至3月31日之间在全国14个城市22个在售项目掀起降价风暴。招商地产有关负责人在接受本报采访时表示，此次主要是为配合母公司招商局集团140周年而集中举行的一次品牌宣传活动，同时通过一定程度的价格让利进一步加快去库存化，加速资金回流。

　　中原集团研究中心报告称，近期佛山、芜湖意欲“曲线”放松调控的救市之举被相继叫停，已充分显示出调控政策短期内难有松动。在严峻的市场形势下，更多二三线城市的新房存量危机逐步显露。

　　根据中原集团研究中心监测数据，2012年1月，芜湖、杭州、温州、厦门等二三线城市的一手住宅存量同比呈现快速增长趋势，部分二三线城市的新房存量已攀升至历史高位，存量消化时间也大幅拉升。南京、杭州、温州等城市当前的新房存量消化时间均在20个月以上，杭州甚至高达29个月。在此情况下，降价成为大势所趋。