海外债务与国内债务最大的不同在于他们会随着汇率市场波动而影响债务成本，加大房地产债务危机

　　楼市的寒冬效应继续发酵，国家统计局2月18日公布数据显示，1月份70个城市房价全线停涨，七成城市新房降价，楼市“拐点”全面来临，而房企大规模的“偿债潮”又将如约而至。

　　“2012年房企最大危机就是债务危机”。世联地产董事长陈劲松直言，今年各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是最考验房企短期债务偿还能力的。

　　值得关注的是，这些债务中，隐含着大量的海外债务。

　　海外债务缠身

　　2010年，随着中国房产调控政策的出台，银行信贷紧缩，一些高杠杆经营的房地产企业融资产生困难。为了寻求长期稳定的资金来源，一些房企将融资渠道转向海外。

　　财经作家叶楚华介绍，根据公开报道，具体的形式有碧桂园、恒大地产、佳兆业集团、雅居乐地产等在海外发行的以美元计价的涉外票据，有宝龙地产在海外发行的以美元计价的优先债券与优先票据。

　　据统计，仅在2011年上半年，恒大、碧桂园、华润置地、中海外等十大标杆房企便进行海外融资324亿元，超过前一年的总和。整个2011年上半年，房企向海外资本市场融资的规模超过1000亿元人民币。

　　内地房企海外融资始于2007年，随着融资规模的连年递增，发债息率也在逐年上升。根据世联地产、香港联交所数据统计，2007～2009年，内地房企海外发债息率保持在5％左右，2010年上升至8％～10％，而2011年则普遍飙升至13％～15％。

　　香港联交所的数据显示，过去数年财务杠杆大幅飙升的房企，尤其是在香港发债融资过多的房企，今年年中至下半年，将有多笔债务到期，迎来“还债年”。以首个在港发债的房企合生创展为例，今年内需偿还的借款超过110亿港元（1港元约合0.81元人民币），其中还不包括2012年11月到期的3．5亿美元（1美元约合6.30元人民币）优先无担保债券。

　　除合生创展外，绿城中国有1.8亿人民币可换股债券于今年5月到期、上海证大有1.39亿美元票据于6月到期；此外，碧桂园、华润置地、恒大等30余家在港上市房企，2012年均有海外债券到期或需支付利息。其中，碧桂园2012年有三笔海外债务需支付利息及相关费用，达数千万元，这些债务是碧桂园2010年4月至2011年2月分三次在新加坡交易所进行的海外融资。以去年2月为例，碧桂园发行了9亿美元于2018年到期息率为每年11.125％优先票据。

　　风险在货币贬值

　　对于内地房企的总体海外债务规模，目前尚无权威统计。据陈劲松估计，“过往一年左右，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年年中陆续到期。”

　　民间经济学家刘军洛在其新书《即将来临的第三次世界大萧条》中也注意到了内地房企的海外债务情况，并将其看作是墨西哥式的Tesobonos。

　　叶楚华介绍，所谓Tesobonos是指某国企业在另一国的资本市场融资时采用第三国货币计价的债券融资方式，主要是美元，但债务支付的本息却是以本国货币来计价，“离岸私募债就是Tesobonos融资方式，它是以本国货币作为利息偿付的中短期外币贷款。”