近期媒体出现“楼市是否回暖”的话题，原因有几点：一是存款准备金率再次下调；二是上海被传变相放松限购；三是地产股一度大涨；四是楼市成交回升；五是地产大佬开始放话。昨日还有报纸称，广州楼市未现全面降价，有些楼盘甚至不降反升。而且，刚刚过去的周末，某网站组织的看楼团人数据称高达数千人。

　　眼下市道和政策的变化确实扑朔迷离，不要说一般人看不透，就是业内人士也分歧很大。

　　我不太认同楼市回暖的判断，因为我不相信仅仅下调了一两次“存准率”、个别地方稍稍放松了一些限购，就可以改变业已形成的楼市下行趋势。

　　楼市下行一般可划分为“局部促销、隐性降价阶段”，“全面促销、局部降价阶段”，以及“全面降价、价量齐跌阶段”。目前，限购限贷的一二线城市可以说已进入全面降价的阶段。但并不等于说所有的楼盘都齐齐降价，而是说，楼盘如果不降价或降价幅度不到位，就难有好成交。

　　事实上，广州大幅降价的楼盘越来越多。为什么有人感觉不明显？因为这些楼盘虽然是“一步到位”地降价促销，却并非一股脑儿将货量全部都推出，而是有选择地降价和推货，达到一定的销售目标就会暂停促销。而且，每个降价楼盘一般都会推出一些朝向楼层不好的特价房来制造噱头。这种虚实混杂的手法很容易令买家产生误判。

　　而且，由于楼价长期处于高位，眼下降价也仅仅是开始，即使有一定的回落，也依然很高，比如3万元/平方米就算降到2.5万/平方米，对那些只买得起每平方米万元左右的置业者来说，也还只能望房兴叹，这些“无效需求”的买家自然无法感受到房价的明显回落。

　　我一直担心目前的楼市“撑不住”出现崩盘。近期金融和房产政策的适度微调，是有助于促进楼市成交的，既继续限制投资性购房，又可防止房价大跌。但若因此而被认为是“使楼市回暖反弹”之举，则恐欠妥，因为这可能会误导中央政府重新收紧信贷及限购方面的举措。 (韩世同 作者是知名房地产专家)