经济观察网 记者 欧阳晓红

　　日前，国金证券研究所的华东经济调研系列之六房地产行业微观调研报告称，江苏2月地产销售回暖；不过，3月非常关键，若销量难以放大，则未来仍需降价；但若企业是2007，2008年拿的地，则降价空间较小。

　　此次调研公司是南京栖霞建设股份有限公司，调研对象为公司副总裁兼董秘。

　　南京栖霞建设是一家拥有27年开发历史产权多元化在江苏房地产行业居于龙头地位的大型现代化住宅产业集团。其主要项目如：苏州有2个房地产公司a苏州栖霞 03年成立，代表项目：枫情水岸，IALA国际自由水岸，两个项目总共60万平米，开发已经完成；b另外还有23万平米的地块，去年初成立了一个全资子公司在搞开发，预计5月开盘。无锡栖霞04年成立（持股70%，其余是一家信托公司），代表项目：瑜憬湾（45万平米左右），无锡栖园；南京栖霞，代表项目：东方天郡，上城风景等。

　　商业地产方面，南京百安居附近地块（60亩）。楼盘现在还在规划中，商业办公综合体的设想。此外还有物业公司等。

　　保障房方面，2005年，2006年就做过白水千城，第一期做了30万平，2006年竣工。2008年做了白水千城第二期，2011年竣工，目前在交房安置阶段。时花地区楼盘项目，80万平米保障房。

　　综上，国金证券得出如下主要结论：

　　其一， 江苏地区，银行现在对房贷的放款已较快，按揭贷款方面，首套房为基本利率水平。二套房首付60%，利率在1.1以内。

　　其二，江苏目前的房地产销售情况和去年底相比：可以说是冰火两重天： 2月份的下半个月，基本上回到了调控之前的水平（2010年4月之前）， 每天200-300套之间，去年这时候每天不到100套。

　　其三，江苏的商品房基本都降价，平均10%，目前看，降价带来的销量回升在无锡苏州南京都不错，政策再进一步紧的情况基本不会出现，成交量放大未来能否持续有待观察。

　　其四，公司今年是否要继续拿地取决于：1销售情况；2银根情况；目前看：银根大幅放松的概率偏小，所以可能的情况是即使销售的好，也不打算拿大的地，这一点的判断和万科等大的地产上基本一致。

　　其五，目前南京一些建筑工地出现没有复工的情况，主要原因还是和资金有关，工人的工资一般不会拖欠，其他成本负担较大。

　　其六，目前开发商贷款难度很大，除了总行层面有一定关系的：比如中行和保利有关系，会留有一定的额度，其余很难拿到贷款，给开发商的贷款利率是基准利率的1.3-1.4倍左右。

　　第七，保障房方面：一般是政府出地，银行贷款可以保证，但是这块会挤占商品房的资金额度，所以总体看保障房的资金还是面临问题。

　　最后， 3月非常关键，若销量不能持续放大，则未来还要继续降价，但如果企业是2007，2008年拿的地，考虑到利润情况，目前的降价空间已经不大了。