12个城市中有6个城市的库存持续一个多月呈下降走势

　　我们看到，1月底/2月初以来，我们追踪的12个城市中有6个城市的库存水平（已推盘但尚未售出的面积）呈下降走势；其它几个城市的库存也开始企稳或增速放缓。我们认为，部分城市库存下降可能是新盘规模少于2010年一季度和2011年一季度平均水平所致，但广州、南京、苏州、杭州和宁波等新盘规模较大城市的库存下降则在更大程度上地体现了销售去化率的改善。如果这一趋势在未来几周持续，可能会给我们关于库存在2012年三季度初触顶的预测带来上行风险。需要指出的是，新盘规模难以估算，尤其是在房地产行业融资日益依赖于影子银行系统的情况下。

　　定价能力不会迅速恢复，但是一个重要的积极信号

　　库存周期的转变并不意味着开发商的定价能力迅速恢复，以2008年下行周期为例：大多数城市库存在2008年底和2009年初触顶，但房价在2-4个月之后才开始反弹。此次定价能力的恢复可能会更迟，因为：(1)投资需求仍受到政策限制，这些措施可能会持续；(2)部分城市的绝对库存水平也高于上次峰值。但是，我们认为库存的下降是供需形势的一个重要拐点，特别是在考虑到以下方面的情况下：(1)部分需求受到限购令的的抑制，当调控政策逐渐放松时可能会迅速反弹；(2)如果未来几周库存下降趋势持续，拐点的出现可能早于我们和市场的预期。

　　首选股：恒大地产、龙湖地产、华润置地；中南建设(000961,股吧)和鲁商置业

　　我们维持积极看法，预计随着未来12-18个月行业基本面复苏（承受能力和供需格局改善），房地产板块估值将反弹至历史均值与较均值低1个标准差的中间水平。对再融资的担忧和获利回吐如导致短期股价疲软，我们建议投资者逢低买入。海外/内地上市的首选股：买入恒大地产（位于强力买入名单；3333.HK)、龙湖地产(0960.HK)、华润置地(1109.HK)/中南建设（位于强力买入名单；000961.SZ）和鲁商置业(600223,股吧)（位于强力买入名单；600223.SS）。