项目降价 以价换量是主因 库存消化需要两三年

　　本报讯 （记者李海霞）北京房地产交易管理网数据显示，3月中上旬，北京纯商品住宅（不含保障房）网签总量为4026套，而大兴区商品房住宅成交达到了1016套，首次超过成交大户朝阳区。业内人士分析，这与3月份以来，大兴区项目纷纷降价、“以价换量”有关。

　　大兴成楼市新热点

　　根据北京房地产交易管理网的统计，截至3月25日，大兴区商品房住宅成交达到了1016套，成交均价为每平方米16012元，环比微涨。总成交量占据全市成交套数的比例达到了21.5%，首次超过了多年占据成交量“老大地位”的朝阳区，成为全市成交占比最高的区县，朝阳区本月目前成交量为920套。而在去年同期，大兴区的占比不足10%。另外，大兴区本月的成交量也达到了限购以来的历史最高点。

　　以价换量是主因　

　　据了解，2011年下半年以来，大兴区域内降价项目有所增加，典型的热点项目在大兴区域有13个，其中成交均价下调10%以上的项目达到了7个，如路劲领海从去年的2万元左右，降到14000元。另外，上市的纯新盘定价也明显低于之前市场预期，如近期持续推盘的龙湖时代天街，自开盘之日就明确了以“利润让步，低价激活市场”的定价原则，开盘价11800元，目前项目价格从每平方米11800至15000元不等，根据付款情况还有一定折扣，如全款95折，首付六成以上98折，排号99折。

　　据北京中原统计，目前大兴区的均价相比去年同期下调幅度达到了24%，跌幅明显超过全市，导致了成交量占比明显放大。在3月中上旬的北京商品住宅的成交套数排行中，前8名中，大兴项目占了4席，如龙湖时代天街，均价12439元，成交138套，位列第二；鸿坤理想城均价18824元，成交110套，位列第四；富力丹麦小镇、富力盛悦居也分别以70多套的战绩挤进了前8。

　　库存消化需要两三年

　　亚豪机构的分析人员认为，大兴的五环外供应增加，也是成交量占比上涨的原因，并在一定程度上拉低了成交均价。据了解，在3月大兴区成交的前10个住宅项目中，低价盘集中，大兴区成为明显的“以价换量”的典型。目前大兴房价跌幅明显超过全市平均水平，而成交量占比则明显放大，在3月份的楼市复苏中，大兴区因为价格下调比较多，明显的占据了之前房山对刚需的吸引力，使部分房山区域的需求转移到大兴。大兴成了刚需购房的主战场。

　　北京中原市场研究部张大伟认为，“以价换量”是大兴3月成交量增加的主要因素，这一点非常明显，另外，他认为随着第二机场的利好，随着区域内几条地铁线的运营，大兴区域逐渐成熟，相对其他通州、房山等其他区域而言，大兴区的新增配套和交通都相对比较到位，也是大兴项目最近热卖的原因。

　　不过，业内人士普遍认为，截至日前大兴区住宅库存达到了17500套，占据全市住宅库存量12万套的14.5%，仅次于朝阳区的占比，消耗目前的库存需要超过2至3年时间，后市虽然利好比较多，但是以价换量依然是主流，部分项目还有降价空间。