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近期,房地产行业爆出多起“质量门”事件;从“毒地板”到“纸装修”,万科的麻烦绝非偶然,中海、招商、绿城、星河湾等多家品牌开发商相继卷进产品质量的纠纷中。这种正在蔓延的楼市维权行动不仅暗含着房价继续下跌的预期,更将动摇房地产行业既有的开发模式。而万科、星河湾等“传奇”公司的黯然失色,无疑也预示着房地产业的转型和变革即将到来。
房地产业十多年来的高速成长,让多数开发商根本无暇做好产品质量,更没有动力去研究和考量企业的产品力。产业发展的重心“前置”于拿地—融资—再拿地的循环中。而需要“精工出细活”的房地产开发中后期工作,包括房屋质量、社区配套、园林环境等环节,开发商的重视程度远远不够。而购房者的权利在房价、地价的大幅上涨中被无情的淹没。
“对质量不满可以退房。”以往,开发商处理质量投诉的方式简单而粗放。但大家都知道,业主购房时的价格和楼盘交房时的价格已不可同日而语。因此,产品质量并不是大多数房企首要关注的重点;而业主的“容忍度”在房产账面价值的迅速膨胀中也变得异常巨大。
但去年下半年以来,楼市供求关系逆转,房价从高位持续回落,楼市买方的话语权逐渐崛起,质量问题、规划问题都成为购房者与开发商较量的重要砝码。业内人士指出,在房地产调控常态化的背景下,业主维权的现象将进一步扩散;这是市场继续看跌房价的反应,而房地产商急需反思过去十多年的开发模式。
业内普遍认为,1998-2010年,房地产业经历的高速成长期是行业发展的“上半场”,由于房价和地价“比肩飙涨”,房地产商的主要开发模式和盈利增长都寄托于“土地增值”,而房企利润与融资能力和拿地能力成正比。因此,多数房企的注意力基本都放在“圈地”、“融资”和“研究政策”上。
如果说,2011年是“中场休息”的话,那么2012年开始,房地产行业的发展将进入“下半场”。进入下半场后,以前通过圈地、捂盘坐等土地溢价收益的房地产开发模式将不再奏效,房地产行业将回归平均利润率。而此时,房地产商应当注重产品的设计水准及项目品质的提升。可以预见,今后房地产开发的重心将逐步转移到规划、产品及客户定位上。房地产企业将主动或被动地调整公司战略,寻找自身真正的核心竞争力。
当“坐地收钱”的开发模式一去不返后,房地产开发商或许能营造出更多“宜居”的商品房。房地产业的竞争和比拼将更多地体现在产品质量、装修品质、社区规划、物业服务、品牌口碑等“后端环节”上来。“客户至上”的理念也将逐步深入房地产这个行业之中。
从这个意义上讲,房地产调控除让房价回归合理之外,更是让商品住房回归民生。而房地产业的健康发展,则需要更多的房地产企业在降价促销的同时,迈出产品转型和战略转型的坚实步伐。林喆