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　　本调查期望以一个房地产项目的沉浮史，折射出2009年~2012年中国房地产市场的巨大变迁。而被称为房地产行业最后的救命稻草——地产私募，在寻求自身资金安全的基础上，可能会拯救某一具体项目，但是基于其规模总量，无力回天。

　　2009年，位于浙江某千年古镇的一个房地产项目——记者将其命名为“田园”，在牛市冲天的市场氛围中诞生了。

　　2010年调控初显，但是市场依旧火爆，这个仍在襁褓中的田园项目，信心满满。

　　2011年来了，在最严厉的宏观调控中，田园项目资金链趋紧，不得不以土地为抵押，向外寻求融资4.5亿元。然而，银行大门紧闭，信托受限，私募最感兴趣的是有品牌的大型房企，注定了田园项目的融资之路并不平坦……

　　2012年，最严厉的宏观调控仍将持续，房地产资金链越来越紧，越来越多的房地产项目开始四处找钱。

　　文/记者蒋悦飞

　　2009年~2010年初：

　　楼市牛气冲天

　　4亿项目启动

　　浙江某千年古镇，在风景秀丽的田园风光中有一个占地100多亩的住宅项目，姑且称之为“田园”吧。项目离杭州市区仅10多公里， 40多分钟即可到达杭州市中心武林广场。

　　2009年6月，历经金融风暴之后的房地产业，正沐浴着4万亿信贷的阳光雨露，气势如虹。这块风水宝地，以4亿元左右的价格，被杭州某房产公司摘得，楼面地价为1514元/平方米。

　　当时杭州的房地产市场可谓异常火爆，全年杭州主城区商品房共成交66319套，同比2008年暴涨186%，成交均价在一年之间上涨了50%。市场上，温州炒房团等投资性需求逐渐占据主导地位。

　　在这一年中，“田园”规划获批，包括高层、联排和商业等，实际总建筑面积234851 平方米，容积率为1.36，实际楼面地价2426元/ 平方米。

　　为开发这一项目，该房产商成立项目公司，注册资本12000多万元。

　　2010年中期：

　　调控启动侥幸“上马”

　　憧憬获取4.5亿利润

　　然而，政策很快生变。2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）出台；9月份，房贷首付比例上调到30%及以上，并严格执行二套房贷政策。虽然政策趋紧，不过房地产投资却并未因此出现明显萎缩。

　　当时的房地产商已经感到调控来势汹汹，但大多又心存侥幸，田园的投资方也不例外。

　　记者所获得的一份“田园”内部资料显示，投资方认为：“中央政府会坚决调控下去，但也不会再出台可能伤筋动骨的新政策；新房成交量继续萎缩，房价可能会进一步松动；房价越松动，消费者反而越不买；于是，地方政府开始通过或明或暗的方式去托市。最终，房价快速上涨的势头被遏制住了，又没有伤及经济。”

　　他们的初次判断是2010年的调控也会像以前的众多调控一样，最后是虚惊一场。特别是杭州的房地产市场，房地产业内将其称为“传奇中的传奇”。一个二级城市，其房价和一线城市相比毫不逊色。于是，他们最终得出的结论是：有足够的抗压能力，顺利度过此次调控。

　　“田园”并不是空喊口号，他们在详细对比了周边的楼盘项目之后，给项目进行了产品和客户定位。他们还认为，土地价值的提高必然推动项目未来价格的上升，最后将排屋价格定位为18000元/平方米，将高层价格定位于6500元/平方米。根据每期开发合并后保守数据计算，销售总收入预计达到16.58亿元，总投资12.07亿元，利润总额4.51亿元。

　　在投资、投机占主导的市场环境中，“田园”计划中的前景非常乐观。还在方案规划设计阶段的时候，有购买意向并登记在案的客户已经达到排屋总量的65%。而在其主要客户名单上，温州炒房团、外省投资客赫然在目。

　　可能也正是这一点，注定了他们在2011年的坎坷命运。

　　2011年：

　　限购限贷限价三重打压

　　资金困难取消年底开盘

　　然而，想不到的是，2011年1月26日，新“国八条”出台，限购政策再度升级；7月12日，国务院常务工作会议上强调限购政策要严格执行；之后全国共有46个城市出台了限购政策。

　　在限购、限贷、限价的三重打压下，房地产市场预期转变。到2011年11月，全国房地产市场掉头转向，而杭州是其中的重灾区。在全国的降价潮中，杭州是全国最先降价的城市之一，2011年最受资金链考验的标杆房企绿城，也在杭州。截至2011年12月底，杭州新建商品住宅库存已经高达343万平方米，同比增长92.5%，几乎翻了一倍。当年在杭州楼市呼风唤雨的温州炒房团等民间投资者，在当前的楼市环境中几近绝迹。房企的资金链紧张，已经是公开的秘密。

　　“田园”不能例外。一期已经开工近一年，有些已经封顶，二期也将开工建设，6亿元的资金已经投入其中，包括土地出让成本、前期工程费用等。一方面，到了年末，工程款需要结算；另一方面，项目要继续推进的话，还需要装修等费用，资金已经岌岌可危。因此，项目决定以182亩的土地作为抵押（评估价值8亿多），对外融资4.5亿元，融资期限2~3年。融资借款主要用于项目的土建、配套设施、设备、室外园林绿化等工程。

　　记者昨天致电该项目售楼处，销售表示，原定年底开盘的计划已经取消，“怎么也要到春节后了。”既然没开盘，所以价格也没有确定。