日前，在“城市光网”2012年房地产走势论坛上，知名财经评论家叶檀对今年楼市的走势发表了看法，她认为，今年的房地产市场不会大涨也不会大降，但与其他商品的价格上涨相比，房价正在变相下跌。

　　房地产市场已明显供过于求

　　“如果相信供求关系，就赶紧离开房地产市场。”叶檀说，当前楼市的库存量已超过2008年高峰时的库存量，按目前的销售进度，要4—5年才能消化完，更可怕的是，今年依旧是房地产市场的“大年”，因为开发商前两年囤的地已陆续开建，一个明显供过于求的市场不适合继续投资。

　　2008—2009年期间，楼市也一度遭遇低谷，随后却迅速增温，今年会不会像之前那样迎来楼市的又一个春天？叶檀认为不会，因为现在的市场条件和当年差别很大，2008—2009年期间，为了应对全球金融危机，政府出台了4万亿的经济刺激政策，随后市场开始急剧通胀，带动了房价上涨。但这一次，类似的刺激政策不会再有。现在，房地产正逐渐褪去投资品的光环，恢复消费品的真身。

　　房价难跌但实质上正在贬值

　　“房价不会大涨，但也没有太大的下跌空间。”叶檀认为，中国房地产市场的特殊性决定其不会暴跌。

　　“如果中国的楼市出现大规模暴跌，实体经济就会崩溃。”她说，实体经济90%以上的贷款抵押物都是房产，国家要想维持经济的稳定发展，房地产价格最多只能是有序平稳地下跌。

　　虽然房价不会大跌，但房产却正在变相贬值。不久前国家统计局刚刚公布了3月份的CPI数据，同比上涨3.6%，但老百姓的实际生活感受却远高于3.6%，这是因为此番领涨的都是日用品、食用油等与生活密切相关的必需品，老百姓生活的刚性成本上升了，导致了房价的变相下跌。

　　现在买房产主要看租金

　　现在买房子该买什么样的？叶檀说，房地产最适合投资的时期已经过去，今后买房的群体将以刚性需求为主，而衡量一项房产是否值得出手的一个重要指标就是看租金。

　　根据国家统计局数据分析，从房地产走向市场化的1998年开始到2009年，房租价格上涨较为温和，与之相反，房屋销售价格指数明显高于租赁价格指数。而近两年，这一情况出现逆转，房屋销售价格受到抑制，租金却开始迅猛上升。她预计，多数城市在未来5—10年可以恢复正常的租售比。此外，购买房产还要充分考量当地的规划、发展前景和吸纳能力。