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公积金贷款松绑对楼市拉动有限

发布时间:2012年04月28日 09:15 | 进入复兴论坛 | 来源:经济观察报 | 手机看视频


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  周亚霖 程久龙 赵铿冰

  近期,南昌、郑州、沈阳、信阳、乌鲁木齐等多地纷纷调高公积金贷款额度。有分析认为,“最严厉的调控”持续一年之久,先前有城市希望突破限购纷纷折戟,这次的公积金新政,是地方政府在可决策范围内的又一尝试。这轮提高公积金贷款额度的多为二、三线城市,主因就在于这些城市对土地财政的依赖远大于一线城市。若一线城市想触动公积金政策,更为敏感。

  但目前多地的市场人士认为,公积金新政拉动房市的效果尚不明显。

  另外,地产从业者纷纷叫好的“武汉新政策规定对用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款”的消息,经过记者采访发现,不过是个别媒体的误读而已,并非新政。

  省了100多元

  南昌住房公积金管理中心省直分中心告诉记者:南昌市区的公积金政策是对在市城区购房的,贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元,对购买普通住房的双职工缴存户,最高额度也上调至60万元。只有购房合同备案章在4月1日之后才可以享受这一政策。

  这一政策执行已有一个月,效果究竟如何呢?

  记者采访的当地两家中介门店的经理告诉记者:成交量从4月之后上去了一点,但并不明显,价格还是老样子,他们感觉这个政策对房市影响很小。但他们认为自己看到的市场太局部,通常都会参考当地报纸的数据。按照当地媒体数据:南昌市4月17日之前一周新建商品房网签量环比有所上涨,其中住宅类房源7天内共网签625套,与前一周相比增加 227套,环比涨57.04%;二手房住宅网签446套,环比涨126.40%。但也有市场人士认为:这种数据上环比的提高,更多可能是本身就逐渐进入了一个通常的购房高峰期。

  伟嘉安捷分析师吴昊算了一笔账:同样是20年的贷款年限,公积金贷款比商贷,1万元月贷款每月可以少还11元。“商贷,基准利率7.05%,一万元月供77.83元;公积金,利率4.9%,月供65.44元”。

  而目前各地提高公积金贷款幅度多在15%—25%,大部分增加的额度都在10万以上,意味着一个月少还110元以上。

  记者在采访武汉、郑州、沈阳多地市场人士时,他们都提到一个相同的问题,在这类城市,公积金缴纳比较高的多为银行、国企、公务员,大部分都已经有了住房。而这些城市的新市民、个体劳动者和小商人是无法享受这一政策的。他们认为,这个公积金新条款更多的是一种心理上的影响。政策的逐渐松动,会让没有房子的人有些担心房价是否会反弹,从而加入了看房、买房的队伍。

  而让业内人士欢呼的“武汉新近对用公积金贷款购买首套住房的贷款人放宽了贷款额度,最高可以申请到八成的贷款,只需支付两成首付,刚性需求者就可以轻松买房”的消息,被武汉公积金中心否认。“我们也很纳闷,这消息怎么出来的?”

  更多的市场人士告诉记者:“能三成就不错,好多都要四成,还需要将评估价做高才能四成的。”

  据记者了解:所谓的武汉的“新政”可能是来自于媒体将原来的老政策的一次重新炒作。

  根据武汉市住房公积金管理中心此前于2010年12月的政策,“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;贷款最高额度不超过60万元(含)。”

  救与不救,这是一个问题。如何救,更是一门艺术。

  微调的技术

  为什么会是公积金呢?

  信阳市公积金中心的一位人士告诉记者:公积金为属地管理,有些城市公积金可以贷到80%,有的只能贷到60%,都是各地依自身情况决定的。

  据本报记者了解,住建部公积金监管司定下的内部目标是,在6月30日之前,完成60个城市的公积金实时联网监管。住建部正在筹划一个完整的垂直监管体系,这个体系分两步进行:对原有的全国住房公积金信息上报系统进行升级改造;将正在推进中的住房公积金运行监管系统覆盖到100个城市。这些基础信息系统的建设可能指向更为长远的制度建设,在住建部内部讨论中,当前的监管制度建设或将搭建出一家政策性银行的雏形。而目前一直由各地政府对属地住房公积金的缴存、使用等等进行监管。只要符合《公积金管理条例》及其他一些政府配套文件,住建部并不会直接插手各地公积金的运营管理。

  春节过后,在实际操作中,就有地方政府陆续调高了公积金贷款额度,和6月30日的时间点是否有关尚不得而知。但有分析认为:一旦进入了部委的监管,地方政策的变动可能多了一层制约。

  2011年年末,住房公积金余额已高达2.1万亿。

  土地与财政

  地方政府需要面临的一个更直接的问题是持续的调控带来的财政收入的锐减,现在能做到的就是在政策范围里,对地产市场微调。包括高和投资在内的多家北京业内机构都认为,地方政府的公积金政策出台是因为地方政府把刚需视为当前的救命草。

  但记者从多个城市市场人士的观察中发现,公积金放松的实际效果尚不明显。想买房的人可能没有公积金或者公积金缴纳的很少,贷款额度受限,而有公积金的人早就有了房,甚至是多套房。

  有一位在多个二、三线城市有项目的北京地产公司人士分析认为:如果某个省会城市目前财政收入,靠土地出让如果是30%的话,那么到了县城,就是50%,地方政府的财政与土地收入关联性,越往下二者关联性越强。而一线城市因为政府收入多元化,就能稍微轻松一些,所以公积金新政从很多二、三线城市先出来。

  南昌市2011年全年财政收入为411.19亿元,其中土地出让金约149亿元。2010年南昌财政收入约为322.31亿元,2010年的土地出让金是131亿元。

  虽然南昌市土地收入总体很高,但土地单价较低,伴随着调控的持续,土地价格更是逐渐走低。

  据搜房网数据监控中心统计:2012年1季度南昌土地成交28宗,环比减少 50%,同比增加21.74%;成交面积131.17万平方米,环比减少58.40%,同比减少35.31%。在统计的土地供应类型中:住宅用地3宗,土地供应为湾里区、南昌经济技术开发区;工业用地18宗,主要土地供应来自湾里区、桑海区、南昌经济技术开发区、高新区;其他用地7块。

  成交的住宅用地数量非常有限。

  (本报记者宋尧对本文亦有重要贡献)

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