非法“地王”？

　　今年2月27日，这家名为北京赛斯特新世纪服装有限公司的服装厂，将北京市国土局和“地王”开发商北京中信新城房地产有限公司告上法庭，要求撤销这块总价“地王”的拍卖出让。

　　在2010年3月15日拍出，总价52.4亿的北京“地王”会是非法用地？

　　如今这块位于北京亦庄，编号X1-1B的“地王”已盖起了名为中信新城的小区，且已对外销售。但就在这块地的东南角，中信新城高大楼盘的阴影处，却立着一座黑色厂房的小服装厂，甚至厂房地基都已暴露在楼盘施工挖出的大坑上。问题正在这里。

　　今年2月27日，这家名为北京赛斯特新世纪服装有限公司（下称赛斯特公司）的服装厂，将北京市国土局和“地王”开发商北京中信新城房地产有限公司（下称中信新城公司）告上法庭，要求撤销这块总价“地王”的拍卖出让。

　　赛斯特公司拿出了关键证据：位于X1-1B地块范围内该公司厂址的土地使用证。若证据属实，北京市国土局将涉嫌将这块“地王”未征先卖，北京的总价“地王”也因此是非法用地。

　　北京市国土局和中信新城公司提交给法院的答辩状中称，“如果项目地块的全部出让行为被撤销，项目的规划建设将落空或延迟，购房者的权利将受到侵害，社会危害严重”。

　　原定于4月17日的开庭因故推迟，但直到4月25日，赛斯特公司还在和国土局方面进行最后的拆迁补偿谈判。未征地先拍卖，这到底是工作失误，抑或另有隐情？

　　未征先拍的争议

　　赛斯特公司成立于上世纪90年代初，由一帮国有服装厂下岗员工创办。

　　从1995年到2000年，赛斯特公司以协议方式，分3次获得厂区7685平方米土地的使用权。3份国有土地使用证复印件显示，赛斯特公司的土地使用权均未到期，亦无作废标注。

　　赛斯特公司的土地在X1-1B地块的拍卖文件中也有显示。《竞买须知》第7条中，“宗地代征绿地范围内有服装厂、加油站等建筑物未拆除，占地面积约7300平方米”。第35条中，“服装厂、加油站等建、构筑物由中信新城公司负责在交地前拆除”。两条中的服装厂指的就是赛斯特公司。

　　北京市国土局根据上述第7条提出答辩意见称，代征地不属于土地出让范围，但并未给出法律依据。X1-1B地块规划总用地面积330236平方米，其中建设用地185861平方米，城市代征绿地面积144374平方米。

　　事实上，《北京市代征城市绿化用地移交建设管理办法》第6条规定，政府储备开发项目或企业，为主体实施土地一级开发项目，在完成土地出让（或划拨）60日内，土地储备机构或其他一级开发企业与区（县）绿化行政部门办理代征绿地移交工作。

　　“北京市国土局将X1-1B地块的使用权出让给中信新城公司，而作为出让的先决条件，中信新城公司只能取得其中185861平方米的建设用地使用权，而其中规划为城市绿化用地的144374平方米土地，要无偿移交给城市绿化主管部门。”赛斯特公司代理律师李延武告诉本报。

　　也就是说，代征绿地需先由中信新城公司拍得，再无偿转让给绿化部门。而拍卖的前提是这些用地必须由国土部门收储。

　　赛斯特公司总共7685平方米的土地中，有约300平方米被规划为建设用地，其余才是规划中的城市代征绿地。

　　对这300平方米土地，在北京市国土局提交给法院X1-1B地块建设用地使用证复印件中，划出了一个狭长三角形，并标注“本宗土地面积不包括中信新城公司与赛斯特制衣北京分公司的争议地块面积：321.94平方米”。

　　标注争议土地的行为，被北京市国土局认定为，“从整体出让程序来看，赛斯特公司的利益并未因北京市国土局对该项目地块的出让行为受到实际损失”。

　　而赛斯特公司代理律师李延武则认为，“标注登记行为的合法性，并不能说明出让行为的合法性”，他认为，赛斯特公司指控的是北京市国土资源局出让X1-1B地块的行为侵权违法，并未指控在出让之后的登记发证行为侵权违法。

　　非法“地王”？

　　李称，赛斯特公司拥有使用权的土地，明显包括在X1-1B地块的出让范围中，应该先把征地补偿谈妥，再行拍卖。

　　赛斯特公司经理阎京生告诉本报，公司土地、厂房的征地拆迁补偿谈判，从2009年7月就已开始，但至今仍无结果。

　　中信新城小区现已成形，原先位置最好的“观景房”，却被赛斯特公司厂房挡了视线。

　　不仅如此，在X1-1B地块上，还要配建限价房8万平米，公租房2万平米。其中对接西城区的限价房项目已经取得了预售许可证，西城区政府也已进行了登记和摇号。

　　北京市国土局在给法院的答辩意见中就此认为，“如果项目地块的全部出让行为被撤销，购房者（特别是保障房购房者）的权利将受到侵害，社会危害严重”。