张明

　　2007年7月20日，香港信和以41.38亿元高价抢下成都东366亩让人眼红的“地王”时，当时连售楼部都已建好的该幅土地的一级开发商阳光100不得不洒泪离去。然而4年半已过去了，该宗土地除了杂草和简单开工后的工地外，被寄厚望的楼盘仍不见踪影。

　　高价抢得的“地王”是一杯甜酒还是一杯苦酒，现在恐怕只有身在其中的开发商才能品味出。

　　上海证大集团董事长戴志康把“地王”称之为围城。“外面的人想进去，里面的人想出来”。2010年初戴志康和绿城集团董事长宋卫平等以约92亿元高价意外抢得上海外滩地王，到2011年底，戴志康和宋卫平几乎以平价方式悉数卖光该项目股权，走出“围城”。

　　2012年初，那些曾经被开发商们哄抢的地王，囊中地块，却如鸡肋在手，食之无味，弃之可惜。

　　外滩地王利润不丰

　　不管外滩地王最终命运走向何方，对于接盘者来说都难言胜利。

　　外滩“地王”转让战因为有了绿城的宋卫平、复星的郭广昌、SOHO的潘石屹等投身其中，已将“地王”纷争大戏推向高潮，悬念在于谁将成为最终的接盘者，谁主导，谁获益？

　　不管结局怎样，关键在于外滩地王的转让命运和戴志康、宋卫平的断腕自救之举。

　　2010年2月，上海证大集团以替补身份进入到外滩地王的竞拍中，最终却以92.2亿元的高价拍下这个地块。

　　虽然彼时有业内人士认为92.2亿元竞得外滩8-1金融地块对于上海证大集团而言是“捡了个大便宜”，但国际评级机构穆迪却认为当时仅有10亿元左右账面流动资金的上海证大集团根本付不起高额的土地款。普遍的看法是复星的郭广昌才是幕后的主导者，此后浙江绿城宣布与上海证大一起夺得了该幅地块。

　　直到2011年11月，为外滩地王设立的合资公司——上海海之门房地产投资管理有限公司才组建完成。信息显示，参股海之门的各方企业之中，复星、证大、绿城与磐石投资分别拥有50%、35%、10%及5%权益。

　　此时的外滩地王诞生已快两年，开工仍然无期，而房地产市场的急剧下滑也将资金链相对脆弱的证大和绿城架上火山，卖地、卖股权已成为首选。

　　2011年12月29日，SOHO中国发布公告称已经与上海证大房地产有限公司下属子公司、绿城中国控股有限公司下属子公司签订协议，以40亿元人民币间接收购上海海之门房地产有限公司50%的股权，进而收购外滩地王50%的权益，这也让占据了外滩地王另外50%股权的复星极为不满，在他们看来这样“便宜”的交易应由复星获得优先认购。

　　“SOHO以40亿元的价格就收购了外滩地王50%权益，表面上看证大和绿城是做的亏本买卖，但考虑到该幅土地仍有贷款和其他成本，证大和绿城几乎做的是平价交易。”一位熟悉证大的上海地产界人士表示，加上两年的资金沉淀和财务成本，证大和绿城在外滩地王中几乎没有赚到钱。

　　不过该笔交易将从一定程度上缓解绿城的资金饥渴。2011年12月30日绿城中国表示，将在此次出售中获得10.4亿元资金。

　　“不管外滩地王最终命运走向何方，对于接盘者来说都难言胜利。”上述上海地产界人士表示，外滩地王的写字楼可供销售的楼宇最多能带来约200亿元的销售回款，但仍需接盘者投入约60亿元资金，加上92亿元的土地成本和4到5年左右的资金利息，目前来看外滩地王可图的利润并不丰厚。

　　改规、踏雷多番纠结

　　北京、广州、成都、重庆、南京等地的多幅地王命运更多地游走在“规则”之外。

　　如果说外滩地王的命运更多地纠缠在市场命运上，那么2007年、2009年至2010年北京、广州、成都、重庆、南京等地的多幅地王命运则更多地游走在“规则”之外。

　　2007年7、8月连夺成都、重庆两幅地王的香港信和至今仍在为地王项目的入市销售制定时间表。“入市时间迟迟未定，完全是市场变化出乎意料所致。”在成都天爱地产顾问机构总经理何欣看来，信和成都地王的楼面价是3390元/平方米，要是建成销售，成本至少在8000元/平方米，而信和重庆地王的楼面价达到4100元/平方米，建成后的房价要卖8000元/平方米才能回本。“当时预计2011年成都、重庆这两幅地块周边售价应达到每平方米12000元左右，但现实的情况是不仅价格有所差距，市场也不叫座。”

　　被称为“地王集中营”的广州境况就更为惨烈。调查显示，自2005年广州首次出现地王，迄今为止共产生了52块地王，其中15块在建，7块未动工，至今已开发售罄的地王只有8块。未上市的22块地王总占地面积达234万平方米，接近广州一年的住宅用地供应量。

　　“2007年到2010年上半年是中国房地产业的第二春，很多地王都在此期间诞生，但按照当时的价格和规划条件，结合目前的市场现状，这些地王如果在2011年或2012年上半年入市将极有可能陷入亏损状态。”何欣表示，这样的现状下，开发商和地方政府为求共赢追求变通之道在所难免。

　　据了解，近日雅居乐在2010年以逾57亿元人民币夺得的两块南京地王，获南京规划局提升容积率，由原定的2.5提高到2.7，相应的建筑面积由85.3万平方米大增为114.97万平方米，上浮约35%，这相当于让雅居乐南京地王增加了近30%的销售收入。

　　2010年12月22日，首批六个地块现场竞标，最终，中金、民生银行、安邦财险、远洋地产四家投标单位及联合体瓜分了被一分为四的中服地块，中信集团和正大集团联合体摘得另两个面积较大的地块。但据《中国经营报》记者了解，截至2011年12月，该批土地仍有4个项目约70亿元左右的地价款未能如期缴纳，该批土地总价不过222亿元。

　　“开发商往往以结汇管制或政府规划与市场出现偏差为由拖工期，造成地王项目迟迟不能入市，而地方政府也明白如果强逼开发商2年动工、5年完工，那么开发商也只能低价入市，造成经济损失不说还将制造大量市场积压，所以只能在修改规则或踏着监管雷区寻找各种平衡。”一位不愿具名的重庆国土系统人士表示，这些地王的开发商和地方政府都在期待着市场的又一轮春天可以解决这些所有的麻烦。

　　港企勇进场

　　港资、外资开发商更多看到的是节奏。

　　就在内地大部分房企和地方政府困惑于过往地王的命运走向时，港资、外资房企却开始了新一轮的地王制造。

　　2011年11月28日，新加坡嘉德置地子公司凯德置地在重庆市朝天门豪掷65.36亿元获得一宗商住两用地块，折算楼面地价8000元/平方米，成为当年底重庆“地王”。

　　此前的9月，恒隆地产以34.97亿元夺下昆明两宗商业地块，造就2011年昆明的总价地王。10月，仁恒置地在珠海以近30亿元创下珠海单价地王。10月，香港瑞安集团则以31 .98亿元的底价将南京麒麟科技园商住地块揽入怀中，成功跻身南京“地王”。

　　“这些港资、外资开发商更多看到的是节奏。”在世邦魏理仕研究部经理金灵看来，很多内地大型开发商受制于上两轮(2007年、2009年至2010年)地王抢夺中承受的巨大资金压力，而无力在现在的土地市场进入阶段底部时拿地，“如果谁在此时有力量争抢地王，在未来市场转暖时便可进行快速开发，从而获得更多利润。”

　　然而市场之论或否青睐勇敢者呢？或许就像戴志康所述：有进有退市场才有味道。