□ 刘秀兰 唐 瑜

　　近年来，物业服务合同纠纷一直呈高发趋势，其中占较大比例的物业公司追索物业费案件呈现出明显的“诉讼拖延”现象。物业公司权利主张不及时，经常出现追讨三四年甚至七八年前物业费的情况，对法院案件审理和社区和谐稳定都产生一定影响，应当引起重视。

　　北京市丰台区法院卢沟桥法庭调研发现，物业公司诉讼拖延主要有三种情形：一是无奈拖延。受当前房地产市场发展影响，部分小区业主为等待升值出售或赚取租金利益，房屋空置率、出租率较高，使得物业公司在催缴相关费用时难以联系到业主本人，以致拖欠款项长期未能结清。二是主动拖延。部分物业公司出于节约诉讼成本等考虑，采取等待集中起诉一小区欠费业主的方式，导致部分业主长时间拖欠费用后，再行起诉追讨。三是疏忽拖延。部分物业公司管理不规范，财务账目混乱，以致对业主费用缴纳情况不能及时掌握。

　　此类案件在审理中往往存在一些困难和问题：一是在事实认定方面，因时间比较久远，物业公司往往难以提供当时的相关证据，或者仅能出示缴费通知的照片，而业主一般也不予认可，有的还主张因物业服务不到位，物业公司曾口头同意减免费用，但又无法出示相关证据，导致查清事实存在较大难度；二是在诉讼时效认定方面，因此类案件大多已远远超过普通的两年诉讼时效，法院在审理中可能因物业公司曾通过其他方式主张过权利引起时效中断等原因，而判定起诉未超过法定时效，容易引起一些业主的不理解，甚至对法院产生不满或误解，从而引发涉诉信访问题；三是在调解工作方面，因大部分业主拖欠费用一般是不满物业公司服务瑕疵等，且经过较长时间的矛盾累积，双方对抗情绪一般比较激烈，难以找到调解突破口。另外因时间比较久远，小区物业公司往往几经更迭，甚至可能出现不同服务时间段的物业公司均向欠费业主主张权利的情况，容易导致矛盾激化，影响调解和服判息诉。

　　针对以上情况，法院一方面要求法官在厘清案件争议焦点的基础上，开展有针对性的举证指导和释明工作，力求查清案件事实；另一方面加大调解力度，加强与居委会等基层组织的调解联动，多渠道化解纠纷，并尽可能对审理中发现的小区中普遍存在的同类纠纷一并进行调解，将矛盾化解在萌芽状态，促进社区和谐。此外，还可通过发送司法建议等方式，建议物业公司规范管理，堵塞漏洞，在提升服务水平的同时，积极主张自己的合法权利，从源头减少纠纷的发生。