保障房：可以多一点

　　《中国经济周刊》记者 刘德炳I北京报道

　　2010年，保障房政策在近十年来首度被提上国家战略高度，无论中央还是地方，各级政府负责人均强调着力推进保障房建设。

　　据统计，仅2010年1-9月，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90%，截至目前，这部分保障房已经建成370万套。一般住房需要一年左右的建设周期，可以预见，2011年保障房将大量落成。

　　更令人乐观的消息还在后面。2010年12月26日，国务院总理温家宝做客中央人民广播电台时表示，2011年保障房将开工1000万套，这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。据悉，仅公租房一项，2011年全国计划开工400万套。

　　这绝对是老百姓望眼欲穿的一份大礼单。

　　建保障房真的“缺钱”吗？

　　有资料显示，2009年全国住宅竣工面积5.96亿平方米，经济适用房竣工面积占比仅为6%，从2000年的26%下降了20个百分点；2009年房地产住宅开发投资2.56万亿，而经济适用房投资仅为1139亿，占比为4.4%，由2000年的16%下降了近12个百分点。总体上看，保障性住房建设在2000年前后达到高峰后，近十年来持续萎缩。

　　不过，这一局面正在酝酿巨变。在近日召开的中央经济工作会议中，中央提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。分析人士指出，这一提法在中央文件中属于首次出现，分量很重，它暗含着我国住房体系的发展和改革方向。

　　“保障房和商品房是此消彼长的关系，近十年来由于保障房建设的缺失，很大程度上推动了房价飞涨，以致中国经济被房地产所绑架，如果结构再不调整，下一个30年中国如何发展？民生如何保障？”信达证券地产分析师张冬峰表示。

　　目前来看，我国的保障房数量仍然远不敷众，尤其是公租房建设尚未给夹心层带来太多实惠。

　　对此，华远集团总裁任志强表示，由于住房价值大，廉租房、公租房建设都需要大量的启动资金。

　　资金匮乏诚然是保障房建设中的一道难题，但这并非难以解决的“国际性难题”。

　　国家审计署的一纸通告发人深省。2010年11月17日，据国家审计署公布，按规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%，但北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。2007年—2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。

　　对于资金捉襟见肘的保障房建设而言，这显然是一笔巨款。

　　在保障房资金的开源上，2010年大力推进的“北京模式”对多省市或许是个借鉴。2010年北京在多宗地块尤其是一些地段较好的地块出让中，都配建了一定的保障房，以此来借助社会资金的力量建设保障房。

　　事实证明，这些地块仍然是抢手货，比如2010年3月15日中信地产以52.4亿元夺得的地王大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块中，就含有大量的保障房。万科董事长王石通过微博表示，住建部公布了建1000万套廉租房+公租房指标，万科将积极介入，预计2011年开工超过200万平方米。

　　资金难题既然有化解之道，为什么保障性住房建设明显滞后呢？一位经济学家指出，在土地供给总量不足或有限的情况下，部分地方政府对“土地财政”的依赖使之倾向于优先供给商品住宅与商业地产用地，而最大限度地压缩保障房用地。

　　据一家参与了保障房建设的开发商透露，保障房建设缓慢很大的原因就在于地方政府，因为如果保障房供地较多，地方政府既无法保证土地收益，同时又将面临房价下降的局面，进而拉低地方GDP以及房地产税费金额。

　　正因如此，尽管2010年初国土部曾公布，在2010年全国住房供地计划中，保障性住房用地为2.45万公顷，但截至2010年11月份，全国保障性住房用地供应1.34万公顷，只有预计供应的一半多。

　　“治乱”进行时

　　一边是积极购买保障房，一边却开着奔驰、宝马，在多个保障房小区，这样的现象屡见不鲜。与此同时，在许多保障房项目里，房屋出租现象十分严重。保障房“保障”的意义大打折扣。

　　据链家地产市场研究部统计，2010年1—3月份，北京市共有8套保障房采取了“经转商”的措施，即将房屋产权由经济适用房改成商品房，而4月底短短3天， “经转商”激增至2530套。整个2010年，“经转商”的数量达14310套左右，相当于2010年10月份整个月的二手房住宅成交量。

　　链家地产首席分析师张月认为，业主恐慌性“经转商”主要还在于担心日后政策会发生变化，经适房出售将会受限制，也可能被国家低价回购。

　　张月认为，经适房主要初衷是解决中低收入家庭住房问题，但现实是逐利成为主要目的，说明在经适房分配审核方面可能存在一些问题。在经适房管理的过程中，应更注重前端的分配环节。

　　在保障房建设管理中，另一个突出的问题即是建筑质量，如近年来闹得沸沸扬扬的北京住总西三旗旗胜家园“墙脆脆”事件与明月湾“楼裂裂”事件。

　　北京日月房地产开发有限公司总经理吴山永介绍，由于保障房项目利润较低，一些企业面对建筑成本上涨等现状时，就通过偷工减料来节省成本，“这是行业潜规则”。

　　这已引起最高层重视。中央明确要求，把住房保障作为政府公共服务的一项重要职责。在保障房建设及分配的过程中出现的欺诈与不公问题，有望在未来得到解决。

　　2011房势大猜想问卷（加黑为选择）

　　答题人：

　　中国工商银行投行中心副处长 史晨昱

　　房地产业“主要经济支柱”地位会否松动？

　　A绝对不会B会出现松动

　　房地产价格将出现怎样的变化？

　　A出现下降 B基本持平C继续高涨

　　银行对房地产企业的放贷情况将：

　　A受制遏制房价政策，很难获得贷款 B可以获取足额信贷

　　C受控于未来特定政策

　　房地产企业主要融资来源将会是：

　　A银行信贷B房屋预售款 C私募基金 D信托 E外资

　　央行加息后游资将主要流向：

　　A储蓄B股市 C楼市 D其他

　　答题人：

　　链家地产副总裁 林倩

　　一线城市的房价将会：

　　A明显上升 B小幅上升C与2010年基本持平

　　上市房地产企业的股价将：

　　A大幅波动 B小幅上扬 C基本持平

　　国家还将出台哪些新的调控措施？

　　A更严格的差别化信贷措施 B房地产税和物业税

　　C其他宏观手段D不出台

　　房企的资金链将：

　　A资金充沛 B资金紧张 C正常

　　一线城市二手房市场价格将：

　　A明显上升 B小幅上升 C与2010年基本持平

　　影响住宅市场的最重要因素是：

　　A货币政策 B实体经济恢复C产业遏制政策 D保障性住房建设

　　房地产“经济支柱产业”的地位是否应改变？

　　A应该 B不应该

　　房地产投资热点区域将会是：

　　A珠三角 B环渤海 C长三角 D中西部