银行受困房地产调控 倒逼零售结构调整招行最明显

1-7月新增贷款流向地产统计

　　在当下的中国，没有哪一个产业像房地产一样令老百姓魂牵梦绕，也没有哪一个产业像房地产一样令决策层殚精竭虑。

　　在敏感的房市气氛中，微小的调整都会被解读为政策动向的信号。

　　9月29日晚，中国相关部门为遏制房价上涨雷霆出击。为了遏制部分城市房价过快上涨，全国范围内第三套房贷停贷。而且商品房的首付比例从20%提高到30%，二套房首付提高到50%。

　　毫无疑问，新一轮房地产市场调控即将拉开，8月份所营造的行业“回暖”将再次降温。而业内人士则表示，新一轮房价调控措施赶在国庆前出台，表明从今年4月开始的房价调控措施失效，房价越调越涨的形势丝毫没有改变。

　　对于商业银行而言，一方面是为了配合监管层不断深化的房地产调控，而防范风险是收紧房贷的原因之一。另一方面则是自身追求利润的动机，亦使收紧房贷成为商业银行两难的选择。

　　房贷减少影响利润 银行也为难

　　23亿元，12月31日。这是一家国有企业下属房地产公司急需的资金量及最后期限。

　　2010年初，这家房地产公司位于北京朝阳区的一个项目竣工，在公开销售之前进行了100套的内部认购，内部认购价每平米23000元。

　　随后此项目以每平米25000元开始公开销售，某国有银行为大多数公开购买的客户提供了首付三成、贷款利率按基准利率七折的贷款合同。

　　这样的贷款合同销售一直持续到了年中，销售合同签约大约有200套。这时此项目房价已涨至每平米27000元左右。

　　在销售期间，2010年4月份房地产降温政策出台，包括针对很多购房人提高购房首付款和抵押贷款利率要求、对非本地居民购房设限以及开工建设更多经适房等。

　　为此，该国有银行停止了后续已经交付首付款（三成）贷款人的申请审批，或者要求购房者提高首付比例（最少四成）和贷款利率（最多八折）。但此时由于按原有合同拿不到银行的贷款审批，有40%的贷款购买房屋的客户提出了退房的要求。

　　北京吴小姐4月份时向某国有银行申请房贷时，申请时所在支行批准的是贷款利率7折优惠以及首付比例三成的要求，仅一周之后，随着银行调高贷款利率优惠，银行单方面通知吴小姐“7折利率总行批不下来”，但彼时的吴小姐首付款已打给对方卖主。

　　“不能7折只能8.5折了，利息就增加了20多万，无疑增加了我的购房成本。”吴小姐在接受记者采访时表示，此时如果吴小姐违约，责任在谁？而“面对不可抗力”（此指国家刚性调控政策）时，“银行只能承担一部分责任”，上述国有银行北京分行某支行的信贷员告诉记者，“事实上，这样也影响了银行的利润，毕竟房贷一直是银行的主要利益诉求点。”

　　但监管的脚步远远没有停下。在调控了近四个月后，中国房价未见明显下跌，市场传言“药效”在逐渐减少，致使十一前央行联手三会（银监会、证监会、保监会）、住建部、统计局、国土部等部门，纷纷出来表示不会轻易放松房地产调控。

　　矛盾的是，《华夏时报》记者注意到，调控一直以“喊话”形式不断加强，却收效甚微。根据2010年半年报显示，报告期内房地产行业贷款有所受限，但房地产行业开发贷款增长仍较快。记者发现，按照报告期末的房地产开发贷款占比数据，排在前5位的分别是农业银行(601288)、北京银行、民生银行、工商银行和兴业银行。后四家银行的该项占比数据均超过10％，分别为13％、12.77％、12.20％、10.04％。

　　除房地产开发贷表现“优异”外，个人住房按揭贷款表现同样抢眼。根据半年报数据，兴业银行以占比85.96％位居榜首，中信银行、工商银行、招商银行和农业银行紧随其后，分别为77％、71.2％、67.93％、62.9％。

　　房地产贷款是银行的优质资产，在地产市场面临强力调控的大背景下，在半年报发布期间，几家大型银行均表示，未来将根据自身的资金、资产结构，有选择地审慎介入。