房产税宜迎难而上

    作者 社论

    房产税作为保有环节税种，会增加房产投资成本，改变市场房价走势预期。房产税如今已是知易行难。其背后既有市场主体的利益博弈，亦有中央地方的税收格局划分，更有对房地产乃至整体经济的期许。而艰难时刻也往往更显示决策者的勇气智慧。
扑 朔迷离的房产税正日益清晰。

    最新的消息是，财政部、国家税务总局、住建部已启动对房产税的会签程序，其中包含已上报的重庆市房产税试点方案。房产税“指月可待”?

    溯源房产税的争论，焦点有三：一是合理性问题，即房产税征或不征的理由何在;二是合法性问题，如征收房产税，是否符合现行法律规定;三是可行性问题，即如何对房产税作出科学的制度设计，以符合税收公平等现代税收原则。

    关于房产税的合理性问题，目前官方和学界仍有分歧。反对理由主要是，房产税作为一种可转嫁的税种，可能会对已过高的房价“火上浇油”;另一个理由是，目前中国仍是发展中国家，人均收入不高，房产税会成为类似当年农业税的“恶税”。这亦可称为房产税的潜在成本。

    我们认为，征收房产税的潜在收益大于其潜在成本。首先要厘清的是，房产税本质上不是专门为了抑制高房价而出台的一项调控措施。但鉴于中国房地产市场近年来的积弊，房产税作为保有环节的税种，会增加房产投资的成本，改变市场主体对房价走势的预期，有利于短期内稳定市场的作用。

    房产税对房地产行业中长期健康发展也有裨益。从中国现行房地产开发制度来看，土地投资占项目整体投资近一半的比重，结构很不合理。而且近年来，土地招拍挂制度、土地出让金制度的弊端尽显。征收房产税不仅有助于降低土地价格在房价中的占比，还会引导开发商把更多的资金用于房屋、小区的建设，采用节能环保材料，提高建筑质量。

    房产税更长远的价值还在于改变现行地方对“土地财政”的依赖。1994年实行中央地方分税制后，优质税源主要划归中央，共享税的划分中也是中央占大头，而地方事权并未明显减少。加之地方债务平台不完善，又没有形成具有长效机制的地方财税体系，最终导致短期行为的“土地财政”的盛行。房产税某种程度上是对一次性的土地出让收入进行平摊，会降低政府在任期内的过度卖地行为，使地方政府拥有一种大宗、稳定、随自身职能履行而“水涨船高”的税源，更有助于破解土地财政的困局。

    征收房产税并不存在合法性障碍。仍然适用的国务院1986年颁布的《房产税暂行条例》对房产税有明确规定，只不过是“对个人所有非营业用房产免征”。因此，只要国务院对此条进行修改即可解决合法性问题。即使不修改，也可以采取类似当年东北、新疆试行增值税改革的做法，由中央授权地方进行试点。

    房产税行至今天，关键问题已在于如何设计一套科学的方案，而不是“做不做的问题”，这其中核心的问题是如何体现税收公平原则。

    首先是征税对象。是对所有城镇房屋均征税，还是按照“新老划断”界定?我们认为，如果房产税征税对象按照“新老划断”界定，即对政策出台前的已购房不征税，而仅对新购房征税，有失公平。至于这里是否存在一个重复征税的问题，我们认为，这是个伪命题，因为此前已购房多已获益于土地增值而大幅升值，从房产税本身的角度来说，就是对房产及房产升值部分予以征税。因为，房产税应是对所有城镇房屋征税。

    税收公平不是平均主义，在对所有城镇房屋征税的基础上，需要通过差别税率设定来体现税收公平。首先，对一定面积以下的唯一一套普通住房，宜设定零税率，即免征房产税，同时把改善性住房纳入其中。这既是考虑到我国人均收入较低的实际国情，也是国家关注民众福祉的体现。其次，可对两套及以上房产、高档住宅设计适度的累计递增税率。

    税基的确定也不可忽视。目前国际上房产税税基的确定主要有两种方法：评估价和租金。从我国的情况来看，不宜采取市场价作为税基，这易造成房产税波动过大，而采取评估价是个更为稳健的选择，可由专门的部门按年公布评估价。

    房产税更要取之于民，用之于民。税收作为一种分配手段，如今更要体现公共财政的属性。房产税目前作为一个地方税种，不能简单地作为地方增加财政收入的手段，而要把大头用于保障性住房的建设，这不仅可以破解现行保障性住房推进过程中资金不足的难题，更能为政府赢得民心。

    征税成本也是一个值得注意的问题。房产税涉及面极广，但同时中国不少地方在房地产基础信息上并不完善;普通住宅、改善性住房等商品房类别认定存在弹性等等。这一切都让房产税付诸实施并非易事。

    房产税如今已是知易行难。其背后既有市场主体的利益博弈，亦有中央地方的税收格局划分，更有对中国房地产乃至整体经济的期许。而艰难时刻也往往更显示出决策者的勇气和智慧。