调控满月销售额缩水 开发商降价压力大增

　　⊙记者 于祥明 ○编辑 王晓华

　　以“新国五条”出台为标志的第二轮房地产调控可谓落地有声，面对成交量和销售额的大幅缩水，开发商降价的压力大大增加。11月1日，中国指数研究院的最新数据显示，上周多数城市成交量波动显著，被监测的城市中，有超过一半的城市成交量跌幅超过20%，但价格还未见松动。对此，业内分析人士指出，成交量下降使开发商资金回笼难度加大，开发商必须“降价换量”，因此未来房价下行可能性比较大。

　　北京成交量下降近四成

　　中国指数研究院的最新统计显示，上周各城市楼市成交量波动幅度明显增大，被监测的35 个城市中，21 个城市成交量环比下跌，其中，一半以上城市跌幅超过20%。并且，在被监测的10 个重点城市中，重庆跌幅最大，达68.67%，其次为南京，下跌42.83%。值得一提的是，北京在二次调控之下，整个10月份的成交量更是下降近四成。

　　“据北京房地产交易管理网数据显示，10月份北京商品房期房住宅总成交为6894套，环比9月下调了36.1%，同比去年下跌幅度更是达到了41.7%。”北京中原地产张大伟说。

　　张大伟还告诉记者，二次调控后项目签约率接近4成，主要是集中于2万以下的项目，说明刚性住房需求承受能力有限。

　　据统计，10月北京预售的项目合计为19个，提供商品房住宅套数为7007套，而10月全月上述项目的签约套数为2731套，合计签约率为39%。

　　值得关注的是，在成交量下降之际，开发商的销售额也明显下降，这意味着开发商资金回笼压力增加。

　　据北京链家地产统计，10月份北京项目销售额排名前十的项目销售总额大约为36亿元，环比9月减少55%。而且，10月份北京退房量排名前十的楼盘的退房总量，较9月环比增加了35%。

　　“10月份开发商资金回笼大幅缩水，个别楼盘的退房套数有所增加，加之近日开发商预售资金监管政策出台，促使开发商当前回笼资金意愿提高。因此，预计开发商在11月份将会加大销售力度，尽快回笼资金。”北京链家地产首席分析师张月说。

　　对此，张大伟也认为，短期来看，楼市连续几个月回暖的势头将被压制，包括成交量有所下挫、价格上涨趋势亦会止步。

　　张大伟预计，10月-11月，北京等5大一线城市二手住宅成交量环比将出现2至3成下降，整个第四季度房价再度下跌可能性越来越大。

　　事实上，记者了解到，10月份北京二手房成交均价已经下降了1.3%，而且二手房议价空间继续加大，导致报价与成交价间的差距越拉越大。

　　优惠政策全面取消

　　更令人关切的是，自本月起北京银行全面执行首套房利率最高只能享受85折，标志着2009年楼市优惠政策已经悉数取消，楼市全面调控时代已经开启。

　　在中央“二次调控”政策指向下，各地陆续出台相关细则，有关部委也不断有相应举措跟进。10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，该举措虽非专门针对房地产业，但限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应。与此同时，近日证监会宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请，并将就已受理的房地产类重组进一步征求国土资源部意见，房企借壳上市渠道已经严重受阻，融资环境再度收紧，一张调控大网已经织就。

　　而记者从链家地产了解到，10月份北京打折的项目一共有120个，环比9月打折项目数增加了30%，其中7成以上均为高档项目，而且打折幅度也较9月份有所增大，还有的项目不仅打折并赠送装修、花园等，但促销效果却不明显，大部分楼盘仍鲜有成交，表明市场观望情绪非常浓厚。