万科为何不竞标CBD地块？

　　很抱歉，如果你是被这个标题吸引来看这篇文章，难免会有上当的感觉，因为我不过是借题发挥，另有所指。

　　一位非房地产界的朋友这样问我：万科为什么不去竞标北京CBD那个地块？我回答他这个问题的，是一个反问：万科为什么要竞标北京CBD地块？

　　万科当然不会去竞标。这是商业地块，而万科以住宅开发为主；这里将产生北京总价地王，而万科不争地王。要是万科也去竞标，那才奇怪呢。

　　北京CBD的6宗地块最高总报价合计238亿元，万科即使全部参与竞标，也拿得出来，因为今年12月1日万科销售额已超过1000亿元。其实，大多数人关心这1000亿远胜于关心万科是否去竞标CBD中服地块。

　　许多人想不通，在号称“史上最严厉”的调控之年，为什么万科反而创造出了最好的销售业绩？

　　平均来说，房地产项目开发周期为2-3年。2010年的销售业绩，应该是2008年以前项目布局的结果。也就是说，万科今年的业绩，不是突如其来的，早在2007年开始加快对二三线城市的进入时（他们称为战略纵深布局），已经决定了。

　　虽然是调控之年，但二三线城市的住房需求依然庞大，而万科在这些城市的“主流住宅”都是以普通住宅为主。很明显，万科在这些城市的市场占有率提高，必然意味着其他地产商市场份额的下降。

　　从某种意义上说，万科是房地产调控的受益者。从此进入了一个全新的平台。2010年哪怕只是增长20%，万科仅新增的销售额就相当于其他排名靠前的地产商的全年销售额。这是企业战略和市场策略的胜利，更是市场化价值取向的胜利。

　　郁亮说，从500亿元到1000亿元，万科没有从资本市场融资一分钱，完全是靠内涵式发展模式取得的。这正是令人称道的重要一点。上市公司正常的再融资也无可厚非，但如果万科是从股市里融资200亿，买地、开发，再实现1000亿式的大幅增长，就无足称道了。

　　事实上，2005-2007年很多房地产上市公司，走的正是“融资—买地—开发”这种外延式粗放扩张道路，并引发了房价和地价的疯狂暴涨。今天的众多央企，即使没有从股市里圈钱，但它们资金来源广泛且成本低廉，因此也能在调控时期抢做地王。廉价资本（资金）是推涨房地产泡沫的主要动力之一。万科不做地王，但通过合作，也获得了大量项目资源。

　　我问郁亮：以万科的影响力，你们为什么不去跟二三线城市私下商谈，要求最优惠的政策，譬如土地款逾期或返还？有些知名地产商就是这么干的。郁亮回答说，如果地方政府愿意提供这些优惠，我不会反对，但我们不会以企业的影响力作为施压的筹码。

　　如你所知，2011年全国将建设1000万套保障房。很多地产商对此是惶恐的，一如当年对经济适用房冲击商品房市场的担心。但郁亮说：保障房是整个行业健康发展的保证，如果保障房不能保持较快增长，反倒是行业的灾难。可能会有人认为这是万科在讨好政府部门，违心表态。但在私下里，他仍然坚持这个态度。

　　我不厌其烦地将万科的一些观点和做法列举出来，是因为我希望能给其他同行提供一些参考。有些地产商会不屑一顾，因为他们的销售额不及万科的一半，利润却要超过万科。有些地产商根本不想学，因为他们就是想趁楼市过热大捞一把就走人。万科宣布要向汇丰银行学习，向制造业学习，至少表明这是一个志在长远的企业。

　　易小迪说：价值观决定人的高度。我想这话对企业也同样适用。以万科为例，我必须表明自己的态度，希望践行市场化规则、守护商业伦理的企业，终能大获成功，而那些践踏商业精神、侥幸掘金的暴发户们，更快地被市场淘汰。