保障房与财政之咒：地方政府“无奈”推高地价？

　　岁末年初，又到了围绕保障房工程上级部门给下级部门定指标、地方政府向中央政府表决心的时候；同时，近期各地土地市场也突然捷报频传，地王再现。两种情况之间，隐约有着某种联系。

　　中国指数研究院最新数据显示，上海、北京等十大城市今年前11个月累计卖地6694.54亿元，其中八大城市同比均大幅增加。上海以1369.94亿元居首，北京以1004.48亿元次之。

　　调控之年，地方土地财政依然实现丰收的背后，似乎并不仅仅是调控是否见效的问题。一位不愿透露身份的专家坦言，从地方财政对资金需求的角度去理解，庞大的保障房项目所需的增量资金，对地方财政压力巨大。“尽管已经为保障项目的资金寻觅新的来源，但土地财政无疑还是最被倚重的。”

　　今年580万套的保障房建设任务，所需资金已经令地方政府捉襟见肘，2011年全国高达1000万套的保障房任务，更是前所未有的挑战。

　　“坚持保障房的投入，这是不容置疑的，但如果因此助推高地价进而传递到房价，显然很不理想。”一位刚在上海郊区拿了一块高价地的开发商负责人认为，尽快出台房产税，或许可缓解地方财政急迫的资金需求。

　　表象：保障房体量与

　　高价地“正相关”

　　近日，两幅位于上海郊区的地块出让被业内普遍关注。

　　11月底，上海市规土局最新发布的一则土地公告显示，嘉定区真南路以南、走马塘以西地块出让面积约7．92万平方米，以及嘉定区外冈镇百安路以西、恒荣路以南地块住宅用地，出让面积13．35万平方米，两幅曾经公开出让的土地将再次出让。

　　令业内愕然的是两幅“再嫁”地块的出让底价成倍提升。其中，前者重新出让的竞买保证金达6亿元，出让底价高达19．345亿元，较2009年底首次出让时5．5456亿元的底价上涨249％；后者最新的挂牌起始价为7．01亿元，较2009年首次出让的底价2．403亿元上涨192％，楼板底价约从1800元／平方米飙升为5251元／平方米。

　　两幅地块大幅加价，人们把原因归于其间所在区域土地价格的快速上涨。值得注意的是，新公告还要求两幅宅地须 “符合上海市及嘉定区有关保障性住房配建的政策和规定，受让人向区人民政府提供占该出让地块住宅建设总建筑面积5％比例的限定价格商品房”。

　　本报记者另从上海房地系统的内部人士处获悉，在上海全市的保障工程建设中，郊县区域在土地供应和建设体量等各方面都承担着重任，而作为上海新城建设重要区域的嘉定，其保障房项目的任务相对更为繁重。“这对地方政府的财政确实是个很大的压力。”

　　分析近两年嘉定土地供应结构不难发现，保障房用地远远超过普通商品房用地。再比较近两年嘉定土地出让收入和土地出让量的变化，在商品房用地供应减少的情况下支撑土地出让收入平稳有升，是土地单价的快速上升。

　　据记者初步统计，通过量价比较出现的区域保障房项目体量与地价之间表面上的“正相关”，在上海多数区域及其他城市的楼市存在较为普遍。

　　今年严厉调控的背景下，土地价格依然稳步上涨，这显然不是供求关系能解释了的。

　　当脆弱地方财政

　　面对保障硬指标

　　2011年，全国保障房任务的大幅增长，几乎已板上钉钉，各地也将随之上调建设目标。

　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生近期披露，“十二五”期间上海计划新建住宅约1.3亿平方米，其中各类保障性住房将占新建住房总套数的六成。公开数据显示，截至今年10月31日，上海市经适房累计开工1000万平方米，竣工200万平方米，截至10月底经济适用房两大试点已有1696户居民签约购房。

　　北京市住建委也透露，今年至今北京已竣工交用4.6万套保障性住房，预计全年可达到5万套。新开工建设和收购各类政策性住房由13.6万套上升至14万套。“十二五”期间，北京已初步确定了“政策房比重提高，商品房比重降低”的思路，重点建设公租房。

　　保障房正在升级为各级地方政府部门“不得不完成”的硬性任务。

　　部分地方已经率先表态。比如，甘肃省日前下发《甘肃省住房保障工作考核问责暂行办法》，住房保障考核半年一小考，一年一大考，在综合考核评优工作中实行“一票否决”，取消评优资格。

　　“以目前的保障房建设资金来源构成，尽管创新支持政策很多，但地方财政依然承担重要责任，地方财政如何应对是一大难题。”上述上海房地系统的内部人士坦言，以目前的状况，除了继续向土地出让收益伸手外，脆弱的地方财政似乎还没有更好的办法应对不断升级的保障硬指标。

　　除了土地，该向谁伸手要钱？

　　11月底，财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部3部委联合下达《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，规定各地从2010年起在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公租房。

　　但同时，国家审计署公布的对19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计结果表明，保障房资金比规定少提取146.23亿元等。

　　中原集团研究董事程澐表示，加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。要实现这一目标，各地政府必须从制度上及资金安排上认真监管，才能使保障性住房建设得以保障。

　　土地出让收入仍是加速保障工程建设的重要资金支持，被不断赋予重任。

　　“今年各地的商品房土地出让中，溢价率确实有了明显下降，但最终的成交价却依然屡屡出现地王，重要的原因就在于作为土地出让方的地方政府，纷纷提升了底价。”一位资深的土地市场参与人士告诉记者。

　　部分地区的地王，今年并不逊色于疯狂的2009年。以温州为例，近日，“原温师院”地块以37.02亿的价格出让，楼面价3.7万/平方米，成为新的全国单价地王；此前的7月，“温州原蔬菜批发市场”地块以11.5亿元总价、近2.8万元的楼面价成交；10月，温州瑞安“瑞祥新区D-2”地块拍出，楼面价达到约2.55万/平方米，创下温州县市住宅用地之最。

　　这种保障工程体量与高地价之间若隐若现的微妙关系，直接威胁调控的成效。

　　对于打破这种恶性循环，最新出炉的社科院蓝皮书也明确指出，宏观调控不仅要用信贷手段，更重要的是要用税收手段；需要彻底改革土地房产及其收入体制，使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道。