上海12楼盘涨价调查：限价措施被开发商绕过

　　搜房网专供 《每日经济新闻》的数据显示，上海12月以来报价较11月上涨了10%的楼盘有12个，占到上海在售楼盘的3%。与此同时，佑威及楼市专评网联合提供给《每日经济新闻》的最新数据显示，上海12月（截至12月26日）商品住宅成交量达到101.36万平方米，比11月多6万平方米，而均价则由上月的22467元/平方米，上调至23363元/平方米。

　　统计数据显示的上述量价齐升现象，是否代表房价上涨已成为上海楼市目前的整体趋势？此前，上海对楼盘的调价行为有所限制，规定所有10月份以后开盘的楼盘，网上参考价都只可以下浮，不能上调，开发商又是如何绕过上述限制，实现涨价的呢？《每日经济新闻》记者就此进行调查。

　　涨价楼盘不代表整体趋势？

　　中国房地产信息集团的统计数据显示，在楼盘成交均价大幅上调后，部分楼盘出现了成交量的下滑，但也有一些楼盘的成交量却不降反涨。

　　以仁恒怡庭为例，该楼盘12月的成交均价较11月份上调了不到3000元/平方米，但是成交量却由11月的30套5666平方米，下降至12月的8套1677平方米。

　　也有楼盘出现了量价齐升的情况。价格上调了1000元/平方米的绿地领海二期，成交量比11月上涨了一倍，由11月份的11套1133平米，上升至12月份的25套2549平方米。

　　中房信分析师薛建雄分析上述涨价楼盘的成交数据时说，这些楼盘大多数已经接近销售尾声，主力房源多已售完。在库存货量不多的情况下，调价就成为公司和项目调整布局的一种方式。

　　他分析说，上述调整房价的情况，都仅属于楼盘的个别现象，不代表开发商的营销策略，也不代表上海楼市的整体价格走势。

　　搜房网最新的一份数据也显示，目前的市场还没迎来开发商可以轻松涨价的时机。搜房网数据监控中心截至12月24日的统计显示，预计明年1月打折优惠楼盘达160个，环比12月小幅提升2.5%，4月新政后促销楼盘数量已连续8个月呈上涨趋势，而其中甚至有41个楼盘是处于原本被认为不太会降价的上海中、内环区域。

　　不过，上海中原地产研究咨询总监宋惠雍认为，上述优惠情况并不代表上海房价近期没有上升。他说，实际上开发商已经预先感觉到了新一轮调控即将来到，因此抢在调控前大批量卖掉房子，给出的优惠其实并不多，往往只是非常小的折扣。

　　价格限制措施或被轻松绕过

　　实际上，上海限制开发商涨价的部分行政干预手段，正在被开发商绕过。

　　《每日经济新闻》曾在今年10月报道，上海9月出台《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住房预销售行为的通知》（以下简称通知）。通知第二条规定，“各区（县）房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核……房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。”

　　上海网上房地产据此也对10月以后新上市的楼盘作出价格限制。新销售的楼盘的网上参考价格的符号几乎都是“负”的，还没有“正”的，这被房地产业内人士认为代表只可以降价不可以涨价。

　　而在搜房网提供给 《每日经济新闻》记者的上述涨价楼盘中，类似仁恒怡庭等都是今年10月份以后才上市销售的，但报价依然较11月上浮了10%。

　　《每日经济新闻》记者昨日以客户身份询问仁恒怡庭售楼处的销售人员，为何网上房地产有价格限制，该楼盘却依然调高了售价，得到的回答是：项目内的房源既有6万元/平方米的，也有8万元/平方米的，只是6万元/平方米的已经售完，开发商并没有调价。

　　上海网上房地产也显示，该楼盘网上参考价格最高的在8万元/平方米。按照上述数据，仁恒怡庭调高售价似乎并无不妥。

　　薛建雄说，其实对于上海网上房地产的限价措施，开发商有很多办法可以绕过，其中一个办法就是虚报项目的最高售价，而后再降价开盘，待项目销售情况见好就涨价，只要价格不突破虚报的最高售价就可以，因此上述措施对限制开发商涨价作用有限。

　　而除了仁恒怡庭外，其他一些楼盘或原先就没有价格限制，或是12月份新推一批房源，因此也不受网上房地产的限价措施限制。

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　　地王连出 助推广州楼市量价齐升

　　每经记者 朱玲 发自广州

　　进入12月，广州楼市出现量价齐升势头。

　　相关数据显示，上周 （12月20日~12月26日），广州楼市成交量环比上涨6成，达到19.4万平方米，成交均价也从在此前一周的1.08万元/平方米上涨至1.36万元/平方米。

　　据搜房数据监控中心最新统计，上周广州市场上共计196个项目网签1689套住宅，环比前一周的1027套飙涨64.46%；上周签约面积达到194875平方米，环比前一周的119179平方米大涨63.51%；上周市场成交均价13666元/平方米，环比之前一周的10832元/平方米大涨26.16%。

　　有业内人士指出，广州楼市量价齐升一是因为高端项目成交占比较大，二是在通胀预期下，不少资金涌入楼市，造成近期成交量放大。

　　“成交量放大，随之而来的就是价格上涨。”广州地产专家邓浩志表示，后续调控政策可能会紧随而来。

　　广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，土地价格对房价的影响巨大。

　　今年11月下旬，广州广铁南站地块一举拍得高达1.7万元/平方米的单价，总成交价格达86亿元，成为当时的广州单价地王。

　　地王一出，周边楼盘应声而涨，周边部分二手房卖价更是大涨50万元不止，整体市场预期具有浓厚的看涨心态。

　　随后，12月中旬，广州白云新城三宗宅地出让，保利地产以楼面地价20605元/平方米再度刷新广州单价地王纪录，同时这三幅地块的楼面价均在2万元/平方米左右。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，广州中心城区地价屡创新高，广州市今年住宅用地出让平均楼面地价己达6615元/平方米，比2009年上升了23%。

　　“若扣去广州中新知识城住宅用地平均楼面地价400元~500元/平方米的定向供地特殊因素，则2010年广州平均楼面地价上升至8623元/平方米，比2009年大涨60%。2010年广州中心六区平均楼面地价亦上升至11723元/平方米。”他表示。