沪二手房 2010全年成交量跌价升

　　2010年的上海二手楼市，在连续两轮调控政策的影响下，就像坐上了“过山车”，最终以约15万套收尾。

　　据中原地产、21世纪不动产、德佑地产三家中介的数据预估，上海今年成交约15万套二手房，同比暴跌五成，但成交价格仍旧上扬。

　　21世纪不动产的统计显示，2010年前11个月，上海全市二手房共成交13.47万套，同比下降50%。从该公司目前三百余家门店12月的运营态势分析，预计12月二手房成交1.75万套左右，则全年成交套数大约为15.2万套，同比2009年暴跌约五成，但是，仍旧高于2008年全年成交套数的20%。

　　从2010年的月度走势看，年内上海二手房交易量呈现冷热交替演绎的态势。上海中原地产董事总经理谭百强对《第一财经日报》表示，4月17日“新国十条”出台之后，仅仅两周时间，上海二手住宅日成交量即从800~1000套下降到200套以下，创造同期历史低位。成交量持续在低谷徘徊的局面一直持续到7月中旬，才回升到200套以上。整个交易低谷持续了3个月。从7月中旬一直到9月22日，用了两个月的时间，日交易量才逐渐达到600~650套的水平。

　　谭百强指出，从“二次调控”后的市场表现来看，“沪十二条”尽管政策更严厉，但市场反应相对前一次要平缓许多，二手房市场交易低谷出现在11月2日~4日，距离政策出台已经四周，日交易量为220~250套。此后，市场开始实现阶梯性提升。11月上旬和中旬不到三周的时间里，日交易量已回升到300套，并迅速突进至450套/天。11月20日之后则出现600套以上的阶段性峰值，并稳定在550~600套之间。交易量的回归速度比前一轮快了很多。

　　不容忽视的是，21世纪不动产监测的上海全市16个板块的标杆楼盘的租金水平呈稳步上升态势。其中，大、中、小户型的租金水平同比平均涨幅分别是12.9%、5.4%和4.7%。该公司分析师黄河滔指出，从上述监测楼盘来看，大约2/3的楼盘租金同比上扬。

　　楼市似乎再次陷入“越调越高”的怪圈。

　　尽管2010年遭遇两波重大的政策调控，上海二手房价格仍未有明显的下降，反而呈现普涨的态势。21世纪不动产监测的上海全市16个板块的标杆楼盘全年数据显示，价格同比上涨近两成。其中，大、中、小户型的同比平均涨幅分别是18.5%、14.3%和14.5%。

　　德佑地产副总经理罗亚东在接受本报采访时表示，从交易价格来看，快速上升势头得到抑制。不同交易区域基本以2010年3月的价格高位为中轴线，呈现窄幅波动的格局；中、高端市场整体价格坚挺；低端市场及前期投资、投机过度的区域仅仅出现5%左右的价格下调。

　　他认为，基于长效政策的逐渐出台，投资力量继续被排挤，市场情绪趋于缓解，2011年上海交投走势有望较2010年明显平滑；交投总量上也会实现小幅回归，但保持平和不致过热。2011年上海二手房价上行步伐继续放慢，但在2011年中段或者下半年出现同比向下拐点的机会仍较小。

　　“客观而言，‘最严厉调控’对于遏制房价的上涨速度仍起到了一定作用，但是，抑制房价过快上涨的调控目标及实际市场走势与民众对房价下调的预期之间落差明显。”谭百强分析，对比两轮调控中的楼市表现，尽管政策的力度不断收紧，但市场的反应却渐渐冷淡。

　　他表示，在错综复杂的市场环境中，几个重要问题不容忽视：执行层面把控不严，如长期闲置土地等问题的处理缺少效率；调控只是抑制投资、投机需求进入，其矛头回避了市场中现有的投机客，因而不根本影响楼市供求的基本结构；通货膨胀风险加剧，短期局面好转的预期难占上风。所以，深层次的后果是市场对于经济调控、楼市调控信心减弱。在房价仍在上行的背景下，放弃观望、力求自保的情绪抬头。