住建部整治容积率猫腻 严查地方政府擅改规划

　　宋尧

　　疏通地方建设部门调整容积率规划，曾是不少房地产商走出困境、甚至确保盈利的绝招，不过，这种 “常规做法”的操作空间越来越小。

　　本报获悉，今年1月1日起实施的 《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》将对地方政府随意修改房地产项目规划亮起红灯。该办法对容积率调整等规划指标管理作出了更为严格的规定。

　　该办法规定，经批准的控制性详细规划具有法定效力,任何单位和个人不得随意修改。如要修改，则必须经过专题论证，征求利害人意见，甚至举行听证会，并经过原审批机关同意。

　　此前，住建部公布了历经一年多时间整治违规调整容积率行动的处理结果，全国2150个房地产开发项目存在这种现象。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林对本报记者称， “房地产项目调整规划是非常常见的事，这也是一些开发商敢冒着风险高价拿下地王的原因所在”。

　　2010年末，年度出让计划尚未完成的城市大规模集中推地，令各地土地市场再续火爆， “地王”身影也相继频出，而此时距新 “国十条”出台尚不足三个月。

　　地王腾挪

　　据本报记者了解，此次对违规调整容积率问题的专项治理工作由住建部及监察部共同组织，在2009年4月份就已启动，住建部、监察部联合下发了 《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》 (建规 〔2009〕53号)。

　　而2010年第二季度，住建部与监察部又组织了对部分地区专项治理工作的抽查。但原计划于第三季度通报的结果却一直拖延至2010年12月24日才正式发布。

　　根据当日新闻发布会上的数据，住建部一共排查了98577个项目，而纠正和处理违规变更规划调整容积率项目达到了2150个。

　　在两部委启动此次专项治理工作的2009年4月，正是房地产项目容积率调整问题最为严重的时候，部分原因则是与当时市场低迷的状况有关。

　　在2007年土地市场行情火爆，创下多个地王纪录之后，突如其来的金融危机使得国内楼市突然陷入低迷，不少2007年的高价土地项目都一度陷入困境。

　　曾以92亿元的价格拍下长沙新河三角洲地块的北辰长沙项目，当时就被退地传闻所围绕，而不少项目也最终被政府收回。最知名的莫过于苏宁环球退还上海黄浦区163街坊地块。

　　退地，对于地方政府与开发商而言，无疑是一个双败的结局。由此，一条捷径产生，那就是“更改容积率”。

　　以北辰长沙项目为例，按照最初拿地时的标准，该地块的成本价格为3721元/平方米，即便放在2010年上半年，这个价格也会对项目盈利形成极大压力。而在与长沙市反复沟通之后，该项目规划及部分标准最终被调整，放宽了对首期投资的要求及标准，并同意北辰方面增加栋楼的规划高度。

　　按照新的规划，北辰长沙项目的楼面地价降至1671元/平方米。而为补偿北辰方面的拿地损失，长沙市将项目内的市政路网工程承包给北辰。

　　“调整规划，是一件很严肃的事，然而，这种情况在一些城市屡屡发生，一旦开发商无力开发，只要把规划用途调整为绿地或其他公益用地，就不会亏本，这在一些城市成了房地产业的公开秘密。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明如此评价称。

　　住建部城乡规划司司长孙安军也表示，存在 “地方政府和城乡规划主管部门从地方、部门利益出发擅自批准变更规划、调整容积率”的现象。

　　新的风波

　　尽管住建部处理违规调整容积率的2150个项目，在排查的98577个项目中所占比例极小。但在两部委展开专项治理的同时，由于规划变更而引起的风波在2010年却越来越多。

　　2010年1月，北京广渠门15号地得主方兴地产申请调整规划，因争议颇多而被否。2010年3月，雅居乐广州科学城地王从55米拔高至100米、建筑面积提高80%。

　　此后，万科北京长阳镇项目申请调整规划并获得批准，其中03地块建筑控制高度由45米调整为60米，容积率由2.0调整为2.49；04地块建筑控制高度由60米调整为80米，容积率由2.2调整为2.41。

　　而刚刚完成出让的北京CBD六幅地块，其容积率也比2009年出让时有了大幅度的提高。而容积率可能影响到的一个结果是，此次CBD六幅地块的最终楼面价格，均在两万元每平方米左右，对比周边项目四五万元每平方米的售价，可以说是相当低。

　　有业内人士称，2010年部分项目容积率调整的原因与中央对于地方稳定房价的要求有关系。

　　在2010年12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新便称，住建部将 “适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。”

　　万科长阳项目在2010年7月份以13500元/平方米的低价入市，也被部分舆论指为受益于容积率的调整。

　　不过，这些项目都经过了公示等一套标准程序。

　　事实上，在住建部的文件里，2010年以来生出好几起规划调整风波的北京，还属于容积率管理法规建设做的比较好的城市。

　　配套法规

　　北京市规划委、市监察局共同制定了 《关于落实住房和城乡建设部、监察部 〈关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知〉的意见》，将建设用地容积率指标的调整程序具体细化为八大环节。而在年初对各地情况进行汇总时，住建部也将北京等七个省市列为容积率法制建设的典范。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林也对记者表示，2011年北京容积率调整事件颇受关注的原因，也主要在于 “增加了透明度”，因此在客观上也增多了讨论。

　　令人担心的在于，孙安军在12月24日的发布会上也指出，近一半的省、自治区、直辖市没有完成配套法规的制定工作，房地产开发中违法违规建设、政府有关部门监管不力的问题还不同程度地存在。

　　而在住建部公布治理成果之前，全国土地市场正迎来一场热潮。11月份，武汉、广州、温州等城市相继出现创纪录的地王。进入12月份，土地市场的火热势头丝毫不减。国土资源部在12月19日出台通知，要求各地对溢价过高的地块上报说明情况。

　　从某种意义上，住建部选择在此刻发布容积率调整治理成果，也有着警示的意义。