地产股缘何打响第一枪五大玄机泄露

　　中国证券网编者按：新年首日两市如期开门红，不过，令人意外的是，地产股成为带动股指上涨的主力军。那么在新年调控依然不改的背景下，地产股缘何能打响新年第一枪？其背后究竟隐藏何种玄机？未来是否仍具有投资价值？

　　本文导读：

　　【一、升值加速】

　　人民币对美元汇率中间价十连升再创新高

　　【二、调控影响有限】

　　最严厉两轮调控败局收场 房地产政策叫“空调”

　　新年楼市第一大猜疑 靠房产税能否拉低房价

　　北京继续执行楼市“限购令”未设置有效期限

　　【三、开发商提前完成目标】

　　去年楼市调控史上最严 开发商仍然提前完成目标

　　【四、险资狂买】

　　险企5000亿狂投商业地产席卷整个房地产业

　　人保37亿买楼险资青睐商业地产

　　【五、估值修复】

　　2011房地产估值修复行情可期 房价或稳中有升

　　人民日报：呼吁转变住房消费观念 称超前购房风险大

　　易宪容：遏制银行冲动 房贷重新定价时机已到

　　【市场机会】

　　湘财证券：地产股超跌反弹 关注7公司

　　国金证券：政策面稳定有利修复地产股估值 荐9股

　　银河证券：当前地产股估值充分反映各种不利预期 荐4股

　　国泰君安：二次加息并不影响地产反弹持续 荐12股

　　人民币对美元汇率中间价十连升再创新高

　　来自中国外汇交易中心的最新数据显示，1月4日人民币对美元汇率中间价报6.6215，连续第十个交易日延续上行走势，并再度改写汇改以来新高纪录。

　　中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2011年1月4日银行间外汇市场美元等货币对人民币汇率的中间价为1美元兑人民币6.6215元，1欧元兑人民币8.8301元，100日元兑人民币8.0977元，1港元兑人民币0.85213元，1英镑兑人民币10.2527元，人民币1元兑0.46326林吉特，人民币1元兑4.6134卢布。

　　前一交易日，人民币对美元汇率中间价报6.6227。

　　近期市场对美国国债需求旺盛，美债收益率的下降令美元受到拖累。在这一背景下，人民币对美元汇率中间价在新年的首个交易日延续上年末的走高势头。（新华网）

　　最严厉两轮调控败局收场 房地产政策叫“空调”

　　"庚寅春，真疯狂，众央企，抢地王。 四月中，新政降，如惊雷，似猛浪。 史最苛，力最强，抑投机，促保障。……立秋至，人心凉，越盼降，越断肠。……"

　　近日，网上一个视频制作团队推出了一段《楼市三字经》借以调侃今年出台的一系列楼市调控政策，表达了老百姓对房价回归合理区间的期望。如今该"三字经"受到网友的一致热捧。

　　纵观2010年的楼市调控，注定是将载入史册的一场伟大博弈。在这场博弈中，政府、开发商、投资者、炒房客、住房者的身影无处不在，多方的冲击、多方的角力，共同构成了这一幅壮丽的画卷。虽然国家房地产调控政策一波接一波，环环相扣，但调控的效果多少有点差强人意。

　　回顾2010年，为了遏制房价过快上涨势头，从2010年4月中旬和9月底，中央政府针对房地产两度重拳调控以来，虽然执行了最严厉的政策，但效果并不明显。根据国家统计局发布的数据显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅较上月缩小了0.9个百分点；环比上涨0.3%，涨幅较上月扩大了0.1个百分点，这是自9月以来房价连续第三个月出现环比上涨。

　　同时，近期一些城市"地王"以及"日光盘"又再度出现，2010年在两轮楼市调控的重压下，楼市风雨中仍然坚挺。事实上，近日，住建部也公开坦承，"2010房地产调控失败"。这也意味着楼市二次调控再次成为"空调""。

　　2010年12月26日，国务院总理温家宝在中央人民广播电台"中国之声"直播间回答听众提问时说："我在2009年访谈当中曾经向广大群众承诺过，在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平上，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。"国家领导人再次向高房价宣战。

　　最严厉两轮调控败局收场

　　2010年对于中国楼市，是极不平凡的一年。

　　1月10日，国务院出台"国十一条"，严格二套房贷款。3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。4月15日，国务院颁令，二套房首付款不得低于50%。两天后，新"国十条"发布，国务院规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　4月"新国十条"的出台，使得全国70个大中城市房价同比涨幅由12.8%开始回落。在"新国十条"出台后三个月的时间内，国内房地产市场进入价稳量跌的博弈阶段，但是，进入8月，国内楼市再度出现了价升量增的状况，楼市的回暖迹象及开发商的逆市提价立即招致了国家的第二轮调控政策。

　　9月29日，国庆长假前夕，正当开发商期盼传统的"金九银十"能否使楼市回暖，带来一个销售的"小阳春"时，国家又出台巩固楼市调控成果的措施，俗称"新国五条"，规定暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例提至不低于30%；房价过高、上涨过快的城市将限定家庭购房套数等。可以看出，"新国五条"主要是针对"新国十条"在实施过程中出现的问题。

　　纵观整个调控过程，国家调控楼市的措施是一轮又一轮，显示了政府调控房地产的决心之坚定。不过，从实质的效果看，"9?29"楼市新政实施仅两个月，全国楼市就呈现这样一副"回暖"态势，为此有专家指出，受通胀和流动性过大影响，二次调控的短期成效远不如4月"国十条"。

　　事实上，高价卖地不遏制，调控楼市成空谈。尽管是史上最严厉的调控，但地方政府推高地价的动力并未改变。根据公开数据显示，截至12月末，2010年北京全年卖地收入已达1500亿元，上海为1417亿元，收入规模分别位居全国第一、第二。

　　卖地收入破千亿，地方政府在这场涉及诸方利益的博弈之中，成为最后的赢家。楼市调控之下地价大幅上涨，会激发地方政府把更多的土地资源投入到土地市场，那么，中央提出2011年要加快推进住房保障体系建设，地方政府这种行为是否会挤占保障性住房供地需求和指标呢？这都值得怀疑。

　　第三轮调控，还有意义吗？

　　史上最严厉两轮调控措施面临失败，市场预期的第三轮调控2011年或将出台。事实上，以目前的情况看，由于房价仍然不肯低下它那"高贵"的头，因此，我们认为不排除国家继续推出第三轮调控政策的可能性。

　　而第三轮的调控手段，除了加息巨大的空间尚存外，政府手中最强大的储备"武器"，也是最让业界惧怕的房产税或将"亮剑"。财政部财政科学研究所所长贾康近日就表示，2011年很可能试点房产税。12月2日，财政部税政司综合处处长周传华也表示，"十二五"期间将稳步推进房产税改革。他表示，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，在"十二五"期间房产税改革将得到稳步推进，个人房产将逐步纳入到征税范畴。

　　因此，作为"十二五"开局之年的2011年，房产税如果能真正落地，那对房地产市场也势必产生深远影响。不过，至于房产税征收，会否造成市场抛售量的增加，其结果尚存怀疑。有专家表示，其影响的范围和力度比起"限购"、"限贷"政策措施来说，肯定要小得多。

　　另外，对千家万户开征房产税，将会遇到强大的阻力，估计这个阻力很可能不比一级土地市场征地拆迁遇到的阻力小。

　　总而言之，对于房地产调控，有人戏称，年年高高举起，年年轻轻放下；年年政策给力，年年执行不力。"哎，不是狼来了，而是狼来腻了。" （投资者报）

　　新年楼市第一大猜疑 靠房产税能否拉低房价

　　如今，多数社会公众的理解，政府对居民住房征税的目的是要压低房价。的确，这是中央政府推进房地产税改革过程中衍生出来的目标之一。而这一中央政府默认、社会公众一度渴盼的目标，恰恰是地方政府很大的担忧。

　　对居民自住房屋征收房产税，这一贯穿2010年全年的政策悬念仍未现形。房产税目标主要是调控房价还是筹集收入？来看看专家的分析。有专家担心，房产税可以被轻易地转嫁给购房者，不但不会抑制房价，反而会推高房价

　　概念

　　房产税和房地产税"修旧"还是"立新"

　　房产税在中国并非新税种，1986年10月即在城市、县城等按年征收，当时出台的《房产税暂行条例》规定，对个人所有非营业用的房产免征。目前拟议的房产税改革，就是将征税对象扩大至个人非营业用房产。

　　中国人民大学财政金融学院教授安体富对记者表示，要对个人住宅征收房产税，最简单的方法就是修改《房产税暂行条例》，取消免税规定。

　　这一方案，在政府强调税收调控楼市的背景下提出，因为无需开设新税，不涉及人大立法程序，被认为是推进改革的"捷径"。不过，专家认为，这一方案在操作上会面临难题。

　　目前，中国房地产保有环节的税收有两个税种--房产税和城镇土地使用税。如果仅仅对《房产税暂行条例》征收范围扩容，那么在征收过程中，就需要分别评估土地和房产价值，分别征税。众所周知，房产的价值与地理位置密切相关，将土地和房产分割评估并非易事。

　　一位接近财政部和国家税务总局的专家告诉记者，目前两部委已经达成一致，整合现行房产税和城镇土地使用税为新税种--房地产税。

　　值得注意的是，近期官方对房产税的表态悄然发生了变化。 2010年10月27日，新华社授权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》，其中涉及房产税的表述是"研究推进房地产税改革"。这与9月29日"国五条"出台时提出的"加快房产税改革试点工作，并推广到全国"，明显不同。

　　财政部财政科学研究所所长贾康2010年12月中旬表示，近中期要争取解决房地产税的框架问题。 （半岛晨报）

　　北京继续执行楼市“限购令”未设置有效期限

　　据媒体报道，曾注明商品房限购政策"有效期限"至去年12月31日的福州、厦门等城市日前决定，将顺延执行此项政策。

　　记者昨日了解到，北京作为最早实施"限购令"的城市，"限购令"并未设置有效期限，因此仍将继续执行。

　　北京最早实施"限购令"

　　去年4月底北京发布的"京十二条"房地产调控措施中规定，自该通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，北京也成为了全国最先实施"限购令"的城市。

　　据了解，"京十二条"中并未提及"限购令"政策的实施期限，因此在政府发布公告宣布停止实施之前，该政策会一直实行。此前，北京房地产业协会副秘书长陈志表示，北京严厉的房地产调控政策会执行较长一段时间。

　　外国人办房产证要居留证明

　　"限外令"也是房地产调控的一项重要措施。记者昨日在首都之窗政府公报中看到，市住建委日前发布了《关于境外机构和境外个人办理房屋登记有关问题的通知》，对"限外令"在房屋登记环节进行了规范。

　　其中要求，境外机构和境外个人在北京购房，办理房屋产权登记时需提交"境外个人在境内居留状况证明"等材料。

　　去年11月，住建部等部委发布通知要求，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，房地产主管部门在办理境外个人房屋产权登记时，除了需要查验房屋的相关材料外，还要查验有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。

　　市住建委相关负责人表示，北京此次出台的通知，就是落实国家的相关政策。境外个人购房和办理产权时，都要提供居留状况证明。（新京报）

　　去年楼市调控史上最严 开发商仍然提前完成目标

　　虽然2010年楼市调控被称为“史上最严厉”，政策出台之频繁，持续时间之长，调控力度之大，前所未有。然而开发商仍能交出了“亮丽”的成绩单。

　　来自世联地产的最新统计数据显示，截至去年11月底，万科、金地、远洋地产等开发商已超额完成全年指标，保利、中海、富力也接近全年数字。其中，万科更是完成全年目标的125%，金地完成了116%，远洋地产完成了101%。

　　在均价方面，世联地产统计数据显示，复地暂居全年累计销售均价的第一，销售均价达1.32万元/平方米；富力地产列第二，销售均价为1.29万元/平方米；中海排名第三，销售均价为1.25万元/平方米。另外，世茂、万科的年销售均价也超过了1.2万元/平方米。

　　在接受采访时，业内专家分析说，经过前几轮调控，大型房企已开始研究理性发展方式，使调控的影响降到了最低。

　　据介绍，部分大型房企采取的措施包括：

　　第一，专业化的市场策略。专家表示，能够完成年度业绩目标的企业，基本上都是走专业化路线的开发商，也就是说，和专业公司合作紧密的企业。

　　第二，全国化的城市布局。领先的开发商已经完成全国布局，“调控政策对一线城市的影响比较大，而对二三线城市甚至四线城市的影响很少，提前完成销售目标的开发商的业绩大部分都来自二三四线城市。”

　　第三，多样化的融资渠道。资金关系着企业的生死存亡，“大型房企积极开辟多样性的融资渠道，或自己成立房地产基金，比如金地；或积极引进私募基金，目前全球主要投行80%已经在中国设立人民币基金，设立的基金数量已经达到33家，几乎全部投向了房地产市场。”（新闻晨报）

　　30家房企2010年全年合约销售近8700亿元

　　2010年楼市调控被称"史上最严厉"，但开发商仍交出了"亮丽"的成绩单，全国主要的30家房企全年住宅销售接近8700亿元，销售面积8449万平方米。另外，2010年开发商销售均价也大幅上涨24%。

　　2011年1月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家房企累计销售金额接近8700亿元，房价同比上涨24%。其中，万科继续稳坐第一，恒大地产销售面积位居第二。

　　恒大地产闯入500亿军团

　　数据显示，万科、恒大等6家超大型房地产企业销售额已超500亿，其中万科以1026亿元创纪录的销售业绩和847万平方米的销售面积称冠。恒大地产在2009年581万平方米的基础上，大增43%至831万平方米，荣登销售面积排行榜亚军，销售额也达到527亿元，晋级500亿军团。保利地产则以660亿元的业绩位列销售金额榜亚军，绿地集团则囊括销售金额和销售面积季军。万达、碧桂园等四家开发商销售额也突破300亿元。

　　另外，主要的30家开发商2010年全年销售额累计达到8691亿元，销售面积为8449万平方米。按此计算，开发商的销售均价达到10286.42元/平方米，同比上涨了23.98%。

　　下半年或部分"闹钱荒"

　　"2011年房地产调控政策仍将持续。"华远地产董事长任志强对今年楼市调控作出如此判断。易居中国研究院综合部部长杨红旭表示，如果房价依然明显上涨，则极有可能在今年二季度出台第四波调控政策。

　　而在一波又一波的楼市调控中，目前房企的资金链依然稳健。任志强近期透露，通过快速销售包括万科、恒大等在内的地产商手中至少积累了1.8万亿元的现金，即使所有的融资渠道卡死，至少也能支撑到2011年6月。

　　"在货币政策转向的情况下，如果楼市调控继续加码，开发商资金就不再乐观了，预计到下半年有部分实力较小的房企可能会出现闹钱荒。"广州某大型开发商负责人私下告诉记者。有数据也显示，截至2010年11月，78家上市房企经营性现金流负数超过600亿元。

　　开发商业绩将出现明显分化

　　"中西部二三线市场受到调控影响相对较小，未来发展商可能会在政府保障房和二三线城市商品房上更有作为。"上述发商负责人表示。数据显示，不少深耕二三线城市的开发商，销售业绩增长更稳定，未来开发商业绩将出现明显分化。

　　恒大地产也表示，2010年二三线城市已经成为房企重要的利润增长点。据了解，恒大目前已经是中国覆盖省会城市最多的开发商，该公司在售项目多数在二三线市场。（广州日报）

　　险企5000亿狂投商业地产席卷整个房地产业

　　当保监会正式放开允许保险资金投资不动产的闸门，早已积蓄了大量资金的保险企业就如同久困之兽，势在席卷整个房地产业。

　　2010年末，泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等八家险企一起扎堆竞购北京CBD核心商务区的六宗地块，还分别报出最高价，颇有"大佬"的姿态，其凶猛甚于开发商。

　　记者采访的多家咨询机构都认为，虽然险资进入楼市尚处在前期筹备阶段，但2011年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家--房地产"老大"或改旗易主。

　　商业地产争夺战

　　2010年9月，保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》(下称《办法》)正式打通了保险资金进入不动产投资和股权投资的两大渠道。

　　短短4个月后，据平安集团旗下平安信托总裁办秘书石玉磊透露，截至12月初，各大保险公司到中国保监会报批的重大不动产投资项目已经超过110单，而在这110单项目的背后是近5000亿元的可投险资。

　　国金证券保险业分析师王刚认为，保险业已经展开了一场争夺不动产资源的大战，保险巨头将成为房地产行业的"大户"。据他估算，未来约有7000亿元的保险资金可以用于投资商业地产。

　　"这个数字显然比较保守。"泰康资产高管人员认为，2010年下半年的动作仅能视为试水，2011年开市之后才是真正的大宗投资。"泰康的计划规模包括已披露项目已经达到了157亿元，但这也只是开始。"

　　险企为何如此青睐商业地产？

　　一位业内人士指出，随着保险资金规模的不断增加，保险资金配置的压力也在不断增大。"受楼市连续调控影响，商品性住宅市场遭不小打击，但商业地产却成了资金的避风港，据估算，商业地产的收益率为5%～8%，且比较稳定。"他认为，随着保险资金的大量注入，商业地产持续升温势不可挡，未来商业地产的价格必定一路上涨。

　　养老社区悄然布局

　　开闸之后，商业地产的跑马圈地颇受关注，而另一边，筹划建设养老社区的诸多险企也已悄然动手。

　　据悉，合众人寿投资80亿元的"合众人寿健康社区"一期建设已经正式动工，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划，显然，合众人寿对该项目寄予了厚望。"这将是新的经济增长点，也是确保险金投资受益的砝码。"合众人寿公关人员评价说。

　　中国人寿则规划了养老社区"一南一北"的格局。中国人寿董事长杨超曾高调宣布，在河北廊坊斥资100亿元购地超万亩拓展养老社区项目，在海南，将建设遥相呼应的"养老度假村"。

　　中国人寿相关人士透露说："作为特大型金融企业，我们受到各地的热情接待，会谈主要议题就是引入保险资金投资地方养老社区建设，如要开展不动产投资，仅从地价上就能得到不少优惠。"

　　此外，泰康人寿也成立了弘泰老龄产业投资管理有限责任公司，负责养老社区的建设，现已投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩土地。

　　与此同时，泰康人寿又计划买下上海崇明岛上的数千亩地，用于建设高级养老社区。"相关项目拿地顺利，开发理念也获得当地政府认可，说明有良好前景。"泰康资产高管人员认为。

　　对于险企突然热衷于养老地产的潮流，王刚认为，"这是醉翁之意不在酒"。"养老社区的用地性质是经营性的还是非经营性的？是协议转让还是招拍挂？险企是否有变相介入住宅开发之嫌？如果险企想打‘擦边球‘，那么保监会肯定会出面治理，这样的话，养老社区就成了一步险棋。"

　　"自用"与"融资"蹊径

　　"进入商业地产需要投入大笔资金，要求较高，开发养老社区需要配套建设，风险也不小，‘自用‘则是‘曲线救国‘了。"王刚认为，中国平安以自用为名在北京、上海、成都等地连连以低价拿下数地不失为明智之举。

　　当然，"自建办公楼"的不只是平安信托。中国人寿浙江分公司也以"抄底价"竞得浙江杭州的商业金融中心地块。平安财险与瑞安建业达成协议，以7.18亿元收购了成都中汇广场二期项目。人保集团与北京西城区有关单位签下了40亿元的意向书买下首都时代广场。

　　"尽管这些地产标明了‘自用‘，但是也可以以项目的方式变相投资。"王刚指出，中国平安就以自用的名义购买了大量地产项目和土地，平安置业主要作为项目的具体实施方，而平安信托则以融资平台的身份进行募资。

　　这样的话，中国平安就可以以增资扩股的方式扩大平安信托股本，鼓励第三方合作，或者通过对平安置业提供担保贷款，为其房地产投资业务提供充足的资金。"平安信托的税后利润相当于其管理资产总额的0.5%～1%，而房地产类的信托产品则能带来高达2%的费率，这为公司带来了可观的利润。"王刚说。

　　"曲线"除了在自家绕，也可以跨行业绕，只要能到达目的地，就都是成功线路。

　　近日，中国太平发布公告称将斥资2.16亿元购入深圳福田燃机电力公司30%股权。据了解，该公司原用作设置燃气发电机的地块，将计划发展作高端产业用途。中国太平称，长远而言，将可享受该地块的资本增值潜力及租金收入潜力。

　　"这一招实在是妙！"王刚感叹，"2005年，这个公司就停止热电业务了，地块才是它的重要资产，中国太平一箭双雕，横跨了不动产和企业股权投资两个领域，这充分体现了中国险企的经济实力、商业智慧和对不动产领域的热情。"

　　除此之外，一些险企还打算借力于房产开发商，实现"全程合作"。"他们邀请开发商积极拿地建楼，然后为保险公司量身打造可收购的商业地产项目。这是一个磨刀不误砍柴工的事。"泰康资产一位高管透露说，中国平安、中国人保、太平洋保险等公司都在近期接洽商业物业项目，甚至致力于设立专业化的投资平台公司和打造地产开发团队。

　　"‘购地热‘肯定是大势所趋，就看谁动手快了。"王刚认为，"险企在房地产行业的投资将在明年达到全盛期，这对于两个行业来说都是极大的变动。"（中国经济周刊）

　　人保37亿买楼险资青睐商业地产

　　近日，中国人民保险集团和旗下公司以股权收购的方式购置了原首都时代广场(北京西长安街88号大楼)，总计支出37.44亿元，该广场未来将作为人保集团新的总部办公大楼。

　　去年9月3日，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》(下简称《办法》)，允许保险资金投资不动产，投资比例不得高于保险公司上季末总资产的10%。目前预计有超过4500亿元人民币的险资有望进入房地产领域。

　　情理之中：押注地产高点

　　保险公司使用自有资金通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司购置办公楼作为自己的办公地点在北京已经司空见惯。目前，中国人寿、中国平安、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有这方面经验，比如金融街上的中国人寿中心、平安大厦、泰康人寿大厦等。

　　根据人保财险12月29日发布的公告显示，人保集团、人保财险、人保寿险、人保健康、人保资产和人保投控分别出资约3300万元、10亿元、15亿元、5亿元、1亿元和1.55亿元，分别受让项目公司1%、30.41%、45.62%、15.21%、3.04%和4.72%股权。同时，人保集团还将出资约4.56亿元受让标的公司的债权。

　　据悉，首都时代广场占地面积1.31公顷，总建筑面积12.2万平方米，包括5层商场、10层甲级办公楼和400个停车位。按37.4亿元的挂牌价格计算，人保这次购买的价格每平方米还不到3.1万元，而目前同一地段的商业地产每平方米至少要卖到5万元以上。另外，根据北交所公告显示，该物业2009年收入8259万元，净利润584万元。

　　目前险资正在大规模进军地产业。以平安集团为例，2010年上半年，平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元，而年底预计将达到260亿元的规模。

　　同时，经济回暖带动了市场对写字楼的需求持续增加，尤其是地段位置好、品牌影响力大、综合品质高的写字楼。某地产行业分析师对《每日经济新闻》记者表示，由于国家目前对商业住宅严格的控制，必然使得大量投资资金从住宅市场撤离。在经济持续向好的时期，商业地产自然成为了这部分资金最好的落脚点。

　　上述分析师还表示，目前商业地产给保险公司带来的投资回报预测值在8%左右，投资养老地产回报预测值在6%左右。随着对商业地产的升值潜力预期的提高，保险资金进军商业地产也在情理之中。

　　"自用+租赁"模式或延续

　　《办法》明确规定，保险公司投资购置自用性不动产，应当运用资本金。业界认为，保险公司将名正言顺地使用保险资金以债权、股权或物权的方式，投资商业地产项目。

　　纵观目前险资投资的自用办公楼，很大一部分都远远超出自用的规模。在一些以保险公司名称命名的写字楼里面，险企真正用到的比例较小，大部分都租赁给外界，进而赚取不菲的租金。这一"自用+租赁"的现象原来往往被理解为险资"曲线"或"变相"投资房地产。而随着《办法》的实施，这一模式将名正言顺地为险企所用，提高险企进军不动产的热情，从而改善险企资产负债表的错配和缓解险资的投资压力。

　　某地产业内人士表示，北京优质的写字楼物业投资回报普遍较高，自去年开始，北京市场上可供出售的成熟写字楼物业已经基本处于"断供"状态，因此，不少投资者都将眼光转移到尚未建成的物业或者处境较为"冷清"的物业。

　　而这次中国人保购买的首都时代广场则属于后者。地处西单商圈的首都时代广场地理位置绝佳，位于西长安街与宣武门内大街的交会处，毗邻西单商业中心。但由于各种原因，长久以来此地一直缺乏人气，目前只有地下餐饮、电影院等少数几家商户入驻。

　　按照首都时代广场的建筑面积和人保总部的规模估计，分析人士指出，人保此次将总部迁至此处，还将会延续"自用+租赁"模式。这不仅对于企业自身价值和收入有利，同时也将带动周边商业气氛，使得这一地段真正回归其应有的商业价值。（每日经济新闻）

　　2011房地产估值修复行情可期 房价或稳中有升

　　2011年，为了抑制高通胀，货币政策回归稳健已无悬念，而针对高房价继续出台调控政策也已成为市场共识。但是，地产股目前的低估值已经较为充分地反映了市场对于政策面的担忧，预计2011年地产股在政策面利空与股价低估的双重影响下，有可能走出先抑后扬的估值修复行情。

　　房价或稳中有升

　　预计2011年，房地产行业仍将保持向上态势，虽然2010年政策频繁打压房价，但是2010年房企业绩仍然表现出色。2011年，考虑到政策面压力很难持续增大，一旦高通胀得到遏制，宏观经济政策放松，房地产板块有望迎来估值修复行情。

　　商品房价格稳中有升。为应对金融海啸的冲击，我国于2008年底开始实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，成功避免了经济硬着陆，但宽松的货币政策也为后来的通胀预期埋下了伏笔。

　　2010年，外围经济体的量化宽松货币政策使我国面临输入性通胀压力，国内CPI数据高企；与此同时，人民币面临较大升值压力，近期的加息更是加剧了投资者对人民币升值的预期。无论是高通胀经济环境下出于保值目的，还是对人民币资产升值的预期，房价的上涨都有很强动力。此外，我国房地产市场刚性需求旺盛，但非市场化的土地供给模式无法有效满足刚性需求，导致供需失衡。预计非市场化的土地供给和市场化的商品房需求之间的矛盾在2011年仍将持续，但调控政策的密集出台对于房价大幅上涨也将起到遏制作用。市场普遍预计，2011年我国房价可能稳中有升。房产的商品属性和金融属性决定房价在通胀行情中的上涨趋势，但社会属性又决定了政策不会容忍房价泡沫继续累积。有分析师认为，房价涨幅与CPI持平或是皆大欢喜的选择。

　　我国城市化进程仍在继续，人口红利还未结束。业内人士认为，我国房地产行业销售额在未来仍将保持增长，国泰君安分析师预测未来15年行业销售额平均增速为15%，而根据发达国家经验，这一过程很有可能呈现前高后低的增长速度。因此，2011年行业增速可望超过15%。

　　行业发展将向二、三线城市转移。目前以北京、上海、广州和深圳为代表的一线城市面临着拿地成本过高、土地资源紧缺等问题，市场成长性有限，而随着城市化进程的深化，二、三线城市房地产行业发展潜力巨大。以长江证券(000783)为代表的券商研究表明，目前大多数房地产开发企业的主要战线已经转移至二、三线城市，二、三线城市的土地储备占全部土地储备的比例一直处于上升状态。

　　调控带来主要压力

　　2011年我国宏观经济政策主要目标为"调结构，保增长，控通胀"，其中又以"控通胀"为重中之重。2010年12月27日，央行年内第二次上调基准利率，出乎市场意料，体现了政策对于防通胀的决心。预计2011年，我国货币政策将步入收紧通道，但稳健的货币政策这一表述为明年的宏观经济调控留有一定空间。"保增长"与"控通胀"之间的政策博弈变数很大。况且，稳健货币政策只是降低了货币供应增速，但目前市场存量资金依然充沛，市场的流动性并没有想象中那么糟糕。

　　中信证券认为，加息对于行业需求方的抑制要大于对房地产开发企业资金链的影响。但总体上看，加息周期的到来对于房地产行业仍然是一个不小的利空。中金公司认为，只有通胀得到有效控制，我国货币政策出现转向，房地产行业股票才有可能得到系统性的机会。

　　房地产不同于普通的商品和投资品种，其本身还兼具着社会属性。房价的高低，不但影响着行业的基本面，更影响着国计民生。因此，在分析房地产行业的供求关系时，考虑房价对行业的影响不应简单套用其他一般商品行业的规律，即商品价格越高，行业景气度越高。诚然，房价上涨，地产行业的基本面向好，这个逻辑并没有错。但具体到我国A股市场，地产股对调控政策的敏感性要高于对基本面的反应。国泰君安分析师认为，短期性的调控政策将越来越与房价涨幅挂钩，政策将变成对资本市场、股价一个高度敏感的内生变量。一个非常有可能的情况是：行业基本面越好，房价越上涨，政策压力越大，股价越不上涨。

　　保障性住房影响几何

　　保障房建设力度的加大肯定会相应减少商品房供应量。但是，保障房与商品房所针对的购买力并不具有重合性，因此预计对房地产企业影响不大。

　　2010年10月，中央在"十二五"规划建议中提出，要"完善符合国情的住房体制和政策体系"；12月中央经济会议提出"逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系"。这意味着房地产行业将从目前的几乎完全市场化向适度市场化转变。

　　海通证券分析师认为，在保障性住房方面，2010年的560万套和2011年预计的1000万套在后期将逐步进入市场，行业原本缺失的非市场化部分有望在后期逐步体现，这有利于减少后期出台更强硬的政策调控。如果政策能继续加大行业的非市场化建设，行业所面临的政策压力也将大幅减弱。这将对房地产板块后期走势构成利好。

　　同时，保障性住房的建设不会对房地产行业未来发展产生过多负面影响。以香港地区为例，在保障性住房占整体房地产供应总量20%的情况下，香港的商品房销售和地产商利润并没有出现下滑。此外，目前国内土地供应总量相对有限，在国家扩大保障性住房土地供应时，势必也会缩小商品房用地供应量。因此，商品房市场因为供给的减小在价格和利润率上不会出现大幅度下滑。从短期看，保障性住房的建设更多的作用是减小了民生保障方面的压力。

　　地产股可能先抑后扬

　　市场普遍认为，2011年上半年，由于通胀高企和市场存量货币流动性依然宽裕，房价上涨概率较大。这样一来，政策必然会加大房价调控力度，密集出台针对房地产行业的调控政策，甚至较2010年可能会更加频繁，更加严厉。极有可能通过提高需求端成本方式限制需求，对调控政策的预期将打压地产股价格。而下半年，随着房产税等政策"落地"，利空出尽，"控通胀"取得阶段性成果，宏观经济政策重心可能由"防通胀"向"保增长"转移。届时，地产股有可能迎来系统性机会，在2011年走出一波先抑后扬的估值修复行情。

　　具体到股票选择策略上，首先，建议选择低估值、高增长的行业龙头，中金公司认为，受益于行业集中度提高，龙头公司可以享受20%以上的销售增长，资金优势有望带来利润率提升，目前估值已经见底的代表性公司有万科、保利、招商地产(000024)和金地；其次，受益于保障性住房相关政策，并且兼具建筑与地产业务的公司，在2011年的投资机会较大，代表公司为中国建筑、中铁二局和城投控股；再次，可适当挖掘进行多元化投资的房地产企业，尤其是投资于"十二五"规划重点扶持的七大新兴产业的房企，以国泰君安和广发证券(000776)为代表的券商称之为"X+地产组合"投资思路。他们认为，"X+地产组合"的代表性公司股价将在阶段性行情中获得更好收益，其根本原因是房地产估值具有很强的安全边际，而"X"又具有高成长性，能够享受高估值，这类企业在2011年仍然具有个股机会，代表性公司为中国宝安(000009)、福星股份(000926)和中天城投(000540)等。（中国证券报）

　　人民日报：呼吁转变住房消费观念 称超前购房风险大

　　2010年，为了遏制房价过快上涨，国家对楼市进行了严厉的调控，2011年调控仍将继续，市场有可能进一步企稳。在政策逐渐落实起效的同时，要让房地产市场真正实现长期平稳健康发展，还需要购房者转变住房消费观念，逐步树立"先租后买，先小后大"的理性住房消费观。

　　为什么要"超前买房"

　　不知道从什么时候起，"买房"开始成为人们相聚时最重要的谈资。

　　结婚一定要买房，不买就不结；买房就要100平方米以上，小了"不够用"；一毕业就买房，越晚出手越买不起；家长出首付，两家人买一套房；孩子要在北京上大学，先把房子买好……

　　在这些观念的影响下，越来越多年轻人加入购房大军，购房群体呈现出明显的"低龄化"、"超前化"、"啃老化"趋势。据"链家地产"市场研究部最新统计显示，北京2010年30岁以下人群购房占比约为38％，首套房贷者的平均年龄只有27岁，低龄化趋势明显。

　　据了解，发达国家首次购房的年龄比我国要大很多。如日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁；法国首次购房的平均年龄为37岁；美国首次购房年龄也在30岁以上。年轻人长期租房是一种普遍状态。据调查，日本租房结婚者比例高达67．1％，买房结婚比例仅为14．3％。根据英国社区和地方政府部公布的数据，2008年至2009年，英国近32％的家庭靠租房解决居住问题。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，中国人历来有存钱、盖房、置业和为儿孙积攒家产的文化传统，而房产就是家庭中最大的一项资产，买房置业的需求受传统文化影响很深。现在社会上很多年轻人"无房不婚"、"一步到位"、"低龄购房"、"啃老购房"的现象，都是不理性和不合理的购房观念，应当转变。

　　另一方面，由于近年来房价上涨过快，居民收入增长速度和财富积蓄能力跟不上房价上涨速度，"现在不买，以后更买不起"。这种恐慌的心态，也导致许多人不顾实际承受能力"硬着头皮"买房。

　　超前购房，风险有多大

　　不够理性的住房消费观，给市场和个人都带来了一定风险。

　　超前、恐慌的购房观念和行为，使大量购房需求提前释放，在一定程度上加剧了楼市供求矛盾，加剧了近年来房价上涨的压力。我国每年城镇住房竣工量达8亿平方米左右，但这些超前性、恐慌性需求的增加，对市场供给产生了很大的压力，也使正常的住房需求空间受到挤压。各种需求的集中释放，导致供求关系长期处于不平衡之中，房价上涨就不可避免。

　　超前买房，也给个人财务状况造成一定的风险。

　　超前买房导致许多年轻人过早成为"房奴"。一般来说，每个月房贷支出占家庭月收入总额30%以下是比较安全的，超过50%，家庭财务状况就存在较大风险。但当前不少年轻的购房者，月供都占月收入的一半以上甚至更多，除去其他生活开销所剩无几。不仅增加了工作压力、影响了生活质量，而且自己进一步深造、再发展也受到了限制。

　　"很多人认为买房是为了自住，就不必担心投资风险。但在商品房市场上，买房本身必然是一种投资行为。"秦虹认为，只要是买房投资，就存在一定风险。首先是每月还房贷的压力，对购房者收入的积累和工作的稳定要求较高。而刚毕业参加工作的年轻人，往往是积累少、工作不稳定、收入变动大的群体，一旦失业，还款压力陡增。

　　同时，买房"只赚不赔"也只是个神话。受宏观经济形势和利率的影响，房价下跌的风险始终是存在的。如美国次贷危机出现，利率大幅快速上升，房价出现大跌，许多家庭出现了负资产，断供失房现象就大量出现。"过早购房，其抗拒风险的能力十分脆弱，处理不当，将会给家庭带来无穷的烦恼。"秦虹说。

　　中国房地产研究会会长刘志峰认为，年轻人刚踏上社会，不应该过早地把自己"拴在"房子上。应该把有限的积蓄，用在提高家庭生活水平，积极的投资理财，以及对自己继续深造提高的投入上。对于住房，应当根据实际情况，树立先租房后买房，先买小房子过渡，有了条件再换大房子改善的理性消费观念。

　　理性消费观应如何引导

　　尽管不理性的住房消费观仍然存在，但近年来，随着年轻人观念进一步解放，"裸婚"、"买房不如环游世界"等观念开始逐渐流行，人们的住房消费观念正在发生改变。

　　人们自身观念转变的同时，专家呼吁，政府和企业都应该积极创造条件，引导人们逐渐树立"先租后买，先小后大"的理性住房消费观。

　　先租后买，首先要有房可租，而且有稳定、便宜的房子可租。目前年轻人之所以要买房而不愿租房，与我国的住房租赁市场不发达、不规范有很大的关系。因此要为年轻人积累购房能力创造社会环境，以法律法规规范租赁市场。住房和城乡建设部近日出台《商品房租赁管理办法》，明确要求房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。还要求主管部门提高租赁服务水平，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。房屋租赁市场的进一步规范，也将鼓励更多年轻人选择租房。

　　从2011年起，我国将加大公共租赁房的建设力度，今后，公共租赁房将成为最主要的保障房形式。公共租赁房为刚工作的年轻人提供了覆盖广泛、价格较低、可以长期租住的房子，能帮助年轻人度过购房积累期。

　　先小后大，则需要房地产市场提供足够的中小套型、中低价位普通商品房。秦虹认为，要坚持明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例，并切实落实相关的供地计划。同时要引导企业，根据市场需求，积极开发中小户型商品房。

　　此外，政府还要控制好房价上涨速度，形成较合理的租售比。秦虹说："我国目前购房年龄降低，与房价上涨过快不无关系，如果收入增长的速度长时期持续低于房价上涨速度，低龄化、超前性、恐慌性购房就很难避免。"2010年以来的房地产市场调控政策，目标就是抑制房价过快上涨，这有利于年轻人合理安排购房计划，减少盲目购房和勉强购房带来的风险。

　　易宪容：遏制银行冲动 房贷重新定价时机已到

　　元旦小长假一过，应该到了银行重定住房按揭贷款利率的阶段。

　　2008年底及2009年初，根据国务院的131号文件及央行的302号文件，个人住房按揭贷款利率全面下调（尽管文件要求各商业银行对第二套以上的住房按风险自主定价，但是各行基本上是按利率下限定价）。由于2009年既没调整信贷政策，也没调整基准利率，过度的住房信贷优惠政策持续了两年多。

　　2010年国十条出台之后，央行又出台了275号文件，而且央行的货币政策工具开始全面启动。可以看出，近几个月来，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制投机炒作，不仅调整了个人住房信贷政策，而且通过加息让货币政策转向，即由适度宽松的货币政策转向稳健的货币政策。不过令人遗憾的是，目前已进入2011年了，个人房贷利率仍无全面调整的迹象。

　　在国十条及275号文件之中，不仅要求停止第三套及以上的住房贷款及个人异地住房贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如第一套住房的首付比例提高，贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率全面提高。按理说，在这样的政策基础上，各商业银行应该在合理评估贷款风险的基础上，按照原有贷款合同约定条款可对个人房贷未偿还部分的利率重新定价，让其利率逐渐回归到常态水平（目前至少低200个基点）。但是，目前还没有看到有商业银行在着手该工作。

　　去年底央行的两次加息，其巧妙不仅在于一般意义上收紧整个银行体系信贷规模，更重要的是从价格机制上抑制了商行信贷扩张的冲动。我们可以看到，这央行两次的加息采取了存贷款利率上调不对称的方式。即中长期的存款利率上调幅度远大于中长期的贷款利率上调幅度。比如，3年期和5年期存款的利率分别由3.33%和3.60%上升到4.15%和4.55%，分别上涨了0.82%和0.95%，上涨幅度分别为24.6%和26.4%。而3-5年期和5年期以上的贷款利率则分别由5.76%和5.94%上升到6.22%和6.40%，利率都上涨了0.46%，上涨幅度为8%左右。按照已有的利率水平，在两次加息之前，5年期以上的个人按揭贷款如果为7折优惠其利率为4.158%，而当时的银行5年期存款利率仅为3.60%，因此商业银行的个人按揭7折优惠贷款仍然是有利可图的。但是两次加息之后，5年期以上的个人按揭贷款如果为7折优惠其利率为4.48%，而现在银行5年期存款利率为4.55%，在现在的条件下，商业银行经营每一笔这种贷款都得亏损。在这种情况下，商业银行希望增加个人住房按揭贷款进行过度的信贷扩张来增加其业绩根本就不可能，还得补贴给借款人。如果个人按揭贷款的利率为8.5折优惠，其利率为5.44%，其利差也只有0.89%，还不足商业银行管理成本。在这种情况下，商业银行对个人按揭贷款规模扩张的冲动有可能会全面收缩。

　　但是，目前国内商业银行对个人按揭贷款的冲动仍十分强烈，再加上银行信贷人员的既得利益（不少银行信贷人员或其亲友本身就是住房投机炒作主力军成员），国十条在各地存在很大的阻力。不少商业银行都在试图冲破国十条差异化的信贷政策的限制。

　　正因为不少与商业银行关系密切的人是国内住房市场炒作主力，在央行的个人住房按揭贷款发生变化之后，不少商业银行可能采取规避国十条差异化的信贷政策。

　　按照当前的贷款合同规则，绝大多数都应一年一次地重定贷款利率，比如2009年1月时，就是按照新的信贷政策让所有住房按揭贷款利率全面下降的。同理，在进入2011年1月后，2010年以前的个人住房按揭贷款利率也要根据新的信贷政策精神全面重定，利率将快速上升。在这种情况下，不仅会对住房市场投机炒作打击严重，也会由此改变房地产的预期。

　　现在，就看国内商业银行如何行动了，如果商行不根据新的信贷政策精神调整按揭贷款利率，那房地产市场投机炒作仍会继续；如果商行真正行动，房地产市场价格回调或有可能。（京华时报）

　　湘财证券：地产股超跌反弹 关注7公司

　　周一早盘，地产股盘中大幅拉升，金地集团、首开股份等多家个股涨停，如何看待地产股的大涨？湘财证券表示，地产股目前股价已经充分反映了未来的政策预期，因此每次估值水平触及2011年10-12倍PE时都会有反弹的机会，目前股价水平基本是中期股价水平的底部区域，上涨尚属于超跌反弹走势，中期上涨趋势确立尚需要政策的进一步落地。湘财证券建议投资者可关注以下公司：保利地产、首开股份、金地集团、中天城投、华侨城、福星股份、中国宝安。（证券时报网）

　　国金证券：政策面稳定有利修复地产股估值 荐9股

　　年以来地产股整体走势疲弱，近期央行又加息，如何看待未来地产股的机会与风险？国金证券地产行业研究员曹旭特表示，加息对地产行业影响是负面的，但对地产股估值水平却不尽然，因为加息带来居民和企业成本的上升会帮助行业向理性回归，房价稳定则会降低行政调控政策出台的预期，政策面稳定有利于地产股估值水平的修复。他表示，目前购房者的预期并不悲观，建议投资者增加地产股配置，重点可关注以下公司：保利地产、金地集团、万科、招商地产、华业地产、冠城大通、北京城建、首开股份、金融街。（证券时报网）

　　银河证券：当前地产股估值充分反映各种不利预期 荐4股

　　银河证券发布最新的行业研究报告指出，上周（12月20日-12月26日）监测的30个城市中，16个城市成交量环比上涨，占比超五成。其中，包头、厦门涨幅位居前列，分别为148%和88%；而徐州、银川跌幅较大，分别为63%和44%。加息周期的到来意味着当前负利率的局面有望逐渐改变 相关公司股票走势 ，流动性将进一步收紧，对地产行业而言，当前的估值已经充分反映了各种不利预期，加息有利于调控目标的更快实现，估值有望回升。

　　报告推荐：1、福星股份（000926）：武汉地区的资源优势助推公司业绩，具备新能业务扩展空间（30%）；2、中天城投（000540）：贵州城市运营商，业绩有爆发性（30%）；3、大港股份（002077）：工业地产和新能源项目并进，受益于光伏产业回暖（20%）；4、格力地产（600185）：受益于珠海区域发展以及本地市场较健康。（20%）。银河证券维持房地产行业"谨慎推荐"评级。（银河证券）

　　国泰君安：二次加息并不影响地产反弹持续 荐12股

　　摘要：

　　事件内容

　　央行12月25日起上调基准利率，金融机构存贷款基准利率均上调25个BP。其中，5年期以上贷款利率从6.14%提高到6.4%。同时，公积金贷款利率提高25个BP，5年期以上为4.3%

　　事件点评

　　（1）因12月26日加息在预期内且力度一般，所以我们21日和23日连续提出的地产股阶段性反弹行情依然可延续，维持时间持续到1月中下旬，空间还有15-20%（地产指数反弹总高度25%，即11年PE修复到13倍）的判断。

　　（2）因加息启动、收流动性和严厉控通胀，上半年房地产行业量价基本面将面临相比10年新的考验，上半年地产股阶段性反弹投资机会概率较大，维持地产股投资处于延安时期的11年投资策略报告判断。

　　（3）加息有利于地产行业近期开始抬头的地价、房价升温得到一定程度的抑制。因资金杠杆高和资金密集，加息在一定程度上将减轻负利率对资产价格的超级催化影响，增加开发商和购房者成本。100万元、30年期房贷，月供增加168元，月供增幅2.8%。

　　（4）行业升温和过热的不利局面得到抑制或缓解，有利于减轻或缓解政策面压力预期，也就有利于地产股从11年的10倍多PE平均估值向13倍修复的反弹行情可延续。

　　（5）加息提高有利于加快保障房投资力度。很多城市试点公积金贷款支持保障房项目建设资金（利率为5年以上公积金贷款利率上浮10%，此次加息后为4.73%）。

　　（6）维持12月21日短信及23日报告提出的结论：阶段性估值修复和反弹行情高度25%、时间到1月中下旬；维持"逢平可加仓，急涨需谨慎"的建议。行业维持中性和标配建议。

　　（7）推荐品种：维持年度策略报告《从"延安"到"西柏坡"》中上半年阶段性行情下快周转住宅龙头公司和"地产 X"组合两条选股线索，推荐住宅快周转龙头万科(000002)、保利地产(600048)、首开股份(600376)、金地集团(600383)、招商地产(000024)、荣盛发展(002146)；"X 地产"组合龙头公司胜利股份(000407)、中国宝安(000009)、新湖中宝(600208)、建发股份(600153)、深天健(000090)、福星股份(000926)等。

　　（8）在1月的反弹行情中，住宅快周转龙头公司投资收益更高，地产 X组合在一季度乃至上半年相对收益更好。（国泰君安）