地产股估值修复行情需看政策脸色

　　夏俊杰：对地产股最大的风险就是大幅加息以及严厉的房产税政策出台。

　　陈东：政府调控房价将会常态化，房产税出台对地产股而言是又一个“靴子落地”，影响不会很大。

　　高建：房产税一旦明确推出，应该会对地产股有较大影响。但我们认为，一旦由于房产税推出造成地产股有较大的跌幅的话，反倒可能提供一次非常好的买入机会。

　　2011年地产股首周秀可谓风光：1月4日新年首个交易日，地产板块集体启动，当日涨幅超过5%，7只个股涨停，此后连收3根阳线。今年房地产股将面临何种政策环境？未来加息对地产股影响几何？若房产税开征，房地产股何去何从？本期圆桌特邀诺安灵活配置基金经理夏俊杰、民生加银基金公司投资副总监陈东和东北证券房地产高级分析师高建探讨。

　　证券时报记者：2011年首周低估值的房地产板块展开了绝地反击，涨幅超过5%，位居所有板块涨幅之首，您认为导致地产板块大幅上涨的原因是什么？

　　夏俊杰：地产股2010年大幅跑输其他板块，从绝对价值方面来说，地产股被低估，此外，经过一年的房地产政策调控，市场对调控的预期已经比较平稳，房屋成交量开始放量也为地产股的上升释放了有利信号。

　　陈东：上涨的主要原因是房地产股基本面持续向好，而且经过前期调整之后，估值处于历史底部，相比其他板块估值水平也较低，对机构和个人投资者都具有一定配置价值。

　　高建：新年首周地产股上涨是在政策环境压力减小情况下的上次估值修复行情的一种延续。首先，由于中央和地方在房产税改革的思路上仍然存在分歧，因此，市场认为房产税在一季度出台的概率降低。第二，政府调控的焦点不再集中在房价的涨跌上，而是从转变住房消费观念入手，这可能表明政府一味打压房价的预期开始弱化。第三，去年底以来十多个交易日人民币连续升值，也强化了人民币在2011年继续升值的预期，而房地产作为人民币升值的受益板块，也起到稳定地产股股价的作用。

　　证券时报记者：政策风险是影响地产股走势的最重要因素之一，去年国家已经连续出台打压政策，您预计2011年地产股将会面临何种政策环境？令市场担忧的房地产税预计何时推出，对地产股影响有多大？

　　夏俊杰：紧缩的政策环境会一直持续，不排除有更严厉的政策，对地产股最大的风险就是大幅加息以及严厉的房产税政策出台。关键要看政策方案具体如何规定，如果比较严厉，影响会很大。

　　陈东：政府调控房价将会常态化，如果房价持续走高，不排除更加严厉的调控政策。房产税出台对地产股而言是又一个“靴子落地”，影响不会很大。

　　高建：从中央领导人的讲话中可以看出，政府在2011年会继续坚定房地产调控不动摇的态度，今年总的政策调控压力应该是始终存在的，但强度不太会高于2010年。而2011年最令市场担忧的政策之一就是房产税，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税，有望在今年一季度出台文件，有消息称上海房地产税也已获批。房产税一旦明确推出，应该会对地产股有较大影响。但我们认为，一旦由于房产税推出造成地产股有较大的跌幅的话，反倒可能提供一次非常好的买入机会。

　　证券时报记者：去年四季度央行连续两次加息，宣告中国已经进入加息周期，有机构预测今年还将有三到四次加息，您认为连续加息，对于房地产板块有何影响？

　　夏俊杰：大幅加息对房地产板块的冲击很大，所以关键看未来通胀的走势，负利率的状况不会长久持续，如果通胀超预期，则加息的幅度和频率也会超预期，在这种环境下，地产板块将基本没有系统性机会。

　　陈东：高通胀预期之下的加息隐忧可能对板块的估值构成一定抑制，不过目前短期良好的销售和确定的低估值使得估值修复行情依然值得期待。但如果连续加息会提高购房者的借贷成本，对成交量会造成影响，从而对房地产板块会有一定负面影响。

　　高建：加息对房地产和资本市场都是不利的，尤其是连续的大幅加息。但是，加息的初期，不见得会立刻使资产价格大幅调整。从印度、澳大利亚等去年以来已经数次加息国家的资本市场来看，并没有造成资本市场的持续下跌。

　　证券时报记者：您预计本轮地产股行情能持续多久？该如何参与？哪类地产股应该是投资首选？

　　夏俊杰：作为一个绝对价值被低估的板块，这波行情本质上是回归价值，但这种回归并不是一蹴而就的，肯定会有一些反复的过程，本质上还是交易性的机会。既然是价值回归，NAV(净资产价值)折价比较多的公司肯定是首选，相对看好商业地产股。

　　陈东：本轮地产股行情目前看还是估值修复的行情，投资首选快周转类、业绩优良、现金流充裕、且具有资源优势，重估折价率高的行业龙头。

　　高建：在房地产市场形势稳定的情况下，一旦政策压力缓解，地产股就可能在低估值情况下出现反弹。同时，也需要随时关注房地产调控政策的动向，在反弹过程中一旦遇到政策方面的负面消息或利空，将会对地产股的走势短期带来不利影响。投资标的可以选择快速周转的住宅开发类公司作为投资首选，比如万科、保利地产、金地集团、首开股份、滨江地产、荣盛发展、ST东源等。